Giá bồi thường quá xa giá thị trường

Báo cáo Kết quả giám sát và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai 2013 của Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, cho thấy còn bất cập trong quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về giao, cho thuê đất và tài chính đất đai; quy định thu hồi, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai.

Các quy định của Luật Đất đai năm 2013 cũng chưa tương thích, đồng bộ với những luật khác, tạo khoảng trống pháp lý, kẽ hở để nhiều tổ chức, cá nhân trục lợi.

Hội nghị giám sát, xem xét những bất cập và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 (Ảnh: MTTQVN)

Những hạn chế, bất cập đó xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có những nguyên nhân do khâu tổ chức thực hiện, có nguyên nhân là do các quy định của Luật Đất đai hiện hành còn chồng chéo, thiếu chặt chẽ, còn có quy định trong văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai trái với quy định của Luật Đất đai, còn chưa thống nhất với các quy định của các luật có liên quan khác hoặc không phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta hiện nay.

Đặc biệt, về giá đất, báo cáo cho rằng, một trong những nguyên tắc định giá đất là "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường", nhưng trên thực tế hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường. Điều này dễ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá bồi thường quá xa giá thị trường.

Giá đất để lUBTƯ MTTQ Việt Nam cho rằng, một trong những nguyên tắc định giá đất là "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường", nhưng trên thực tế hầu như thoát ly khỏi giá cả thị trường. Điều này dễ dẫn đến bất cập khi thu hồi đất, giá bồi thường quá xa giá thị trường. Mặc dù Điều 115 và Điều 116 có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... do vậy giá đất còn mang nặng tính "áp đặt".

Giá đất để làm cơ sở bồi thường khi nhà nước thu hồi đất do UBND cấp tỉnh quy định thường có mức chênh lệch với giá trị thị trường. Điều này khiến cho người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc khôi phục lại tình hình canh tác, sản xuất và sinh hoạt sau khi bị thu hồi đất. Bên cạnh đó, nếu trong trường hợp không được giải đáp thắc mắc kịp thời có thể dẫn đến người sử dụng đất không đồng ý về giá đất bị thu hồi…

9 kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai

Để quá trình tổ chức sửa đổi Luật Đất đai phải bảo đảm quan điểm, mục tiêu, nguyên tắc "lấy người dân là trung tâm" bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân trong các quy định của luật, nhằm hiện thực hóa phương châm: "dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra, dân giám sát, dân thụ hưởng" bảo đảm thực hiện hiệu quả kiểm soát quyền lực, phòng chống tham nhũng, tiêu cực đối với các cơ quan thực hiện quyền đại diện quyền chủ sở hữu về đất đai theo tinh thần Nghị quyết Đại hội XIII đáp ứng đáp ứng yêu cầu xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 với 9 nội dung cơ bản.

Thứ nhất là thể chế những quan điểm, định hướng lớn về quản lý, sử dụng đất đai theo tinh thần Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, những kinh nghiệm rút ra sau tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp hóa theo hướng hiện đại; tiếp tục thể chế Hiến pháp năm 2013, bổ sung các quy định về quyền của chủ sở hữu toàn dân với đất đai: phân định quyền của nhà nước với tư cách là đại diện quyền chủ sở hữu, với tư cách là người sử dụng đất và với tư cách thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai (hướng qui định về trách nhiệm thông tin, tuyên truyền, trách nhiệm giải trình….). Hoàn thiện khung pháp lý cho một số chính sách….

Thứ hai, bổ sung các quy định xác định rõ, chi tiết việc kiểm soát quyền lực nhà nước đối với các tổ chức và cá nhân thực hiện các quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai. Bổ sung xác định rõ các nguyên tắc về công khai, minh bạch, về tham vấn ý kiến nhân dân... trong thực hiện quyền chủ sở hữu và quản lý nhà nước về qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, quy trình hình thành giá đất theo thị trường; trong thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm về đất đai. Nhà nước đứng ra bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án gắn liền với đấu giá quyền sử dụng đất. Qui định nhất quán giao đất, cho thuê đất thực hiện nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất, quy định rõ trường hợp đặc biệt không thu tiền, có chế tài xử lý nghiêm vi phạm.

Thứ ba, thực hiện đồng bộ các giải pháp để qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu để quản lý và phân bổ sử dụng nguồn lực đất đai kiết kiệm, hiệu quả; quy hoạch phải đi trước một bước, bảo đảm tính liên thông, ổn định. Quy định rõ hơn về kỳ quy hoạch, tăng thẩm quyền và trách nhiệm của cơ quan quyền lực nhà nước Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp trong phê duyệt và giám sát; xây dựng tiêu chí cụ thể để làm căn cứ điều chỉnh quy hoạch, khắc phục tùy tiện trong thực hiện; có chế tài khi vi phạm quy định về lập, điều chỉnh, thực hiện không đúng quy hoạch.

Thứ tư, tiếp tục thể chế hóa quan điểm của Đảng theo tinh thần Nghị quyết 26-NQ/TW Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Khóa X về nông nghiệp, nông dân, nông thôn, khuyến khích, tạo điều kiện cho quá trình hình thành, phát triển quy mô sản xuất lớn thông qua việc tập trung, tích tụ đất đai trong nông nghiệp.

Thứ năm, làm rõ vai trò, trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, phân cấp phân quyền và cải cách thủ tục hành chính.

Nhà nước thực hiện giao đất cơ sở thờ tự tôn giáo có hạn mức như với các chủ thể khác trong xã hội không thu tiền; việc giao đất để làm tham gia giáo dục, khám chữa bệnh, dạy nghề… thực hiện việc thuê đất như các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội, có chính sách giảm, miễn tiền thuê đất.

Thứ sáu, hoàn thiện các quy định thúc đẩy phát triển cộng đồng các dân tộc thiểu số. Nâng cao hiệu quả sử dụng đất từ nông lâm trường, cần xác định cơ chế tài chính đối với phần diện tích các công ty nông, lâm nghiệp giữ lại; cần có chính sách thuế để điều tiết các nhà đầu tư vào lĩnh vực này; cần phải có hệ thống thông tin đất đai minh bạch.

Bên cạnh các giải pháp tháo gỡ vướng mắc từ cơ chế chính sách cũng như bất cập trong quá trình quản lý, thực thi, cần hoàn thiện các qui định khuyến khích xã hội hóa để huy động mọi nguồn lực (vốn, nhân lực…) tham gia quản lý, bảo vệ và phát triển kinh tế dưới những tán rừng; phát huy vai trò chủ thể của người nông dân trong quá trình giải quyết tình trạng sản xuất trên đất lâm nghiệp, phát huy tiềm năng, lợi thế đất đai. Thực hiện việc giao đất cho cộng đồng với qui định quản lý đất đai phù hợp với chế độ quản lý rừng.

Thứ bảy, hoàn thiện các qui định tài chính với đất đai, xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường. Bổ sung các quy định để làm rõ vai trò của dịch vụ định giá đất và tổ chức định giá đất; phương pháp định giá đất; các quy định về thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; phí, lệ phí đối với đất đai nhằm bảo đảm duy trì và phát triển nguồn thu từ đất cho ngân sách Nhà nước.

Thứ tám, sửa đổi, hoàn thiện các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bảo đảm quyền lợi và sinh kế của người dân; thu hồi đất để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Thứ chín, hoàn thiện các quyđịnh để góp phần giảm thiểu các khiếu kiện về đất đai, giải quyết kịp thời các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai. Bổ sung thêm quy phạm pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể về hoạt động của cơ quan, người có thẩm quyền ban hành quyết định hành chính về đất đai trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất phải chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của quyết định ban hành, có trách nhiệm đôn đốc, kiểm tra thường xuyên và đột xuất để xử lý kịp thời những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyết định hành chính mà mình đã ban hành trong phạm vi địa phương mình quản lý liên quan đến đất đai.