Mua bán, chuyển nhượng, tặng đất là giao dịch phổ biến trên thị trường bất động sản. Những trường hợp giao dịch hợp pháp phải thực hiện sang tên sổ đỏ, tuy nhiên, vẫn có những trường hợp không được sang tên sổ đỏ. Cùng Thông tin dự án tìm hiểu chi tiết các trường hợp không đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ để quá trình mua bán diễn ra thuận lợi, đúng pháp luật nhé!

Có một số trường hợp không được sang tên sổ đỏ khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Sang tên Sổ đỏ thửa đất là gì?

Sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động khi tặng cho, mua bán, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền trên đất.

Kết quả sang tên Sổ đỏ, sổ hồng được thể hiện qua 2 trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Người nhận đất tặng cho hoặc mua bán, chuyển nhượng đất được cấp giấy chứng nhận mới ghi tên của mình.

Trường hợp 2: Người nhận đất tặng cho hoặc mua bán, chuyển nhượng đất không được cấp giấy chứng nhận mới.

Những người thuộc trường hợp 2 sẽ không đủ điều kiện để thực hiện sang tên sổ đỏ.

4 trường hợp cụ thể không được sang tên sổ đỏ

Để thực hiện sang tên Sổ đỏ thì cá nhân sang tên phải đáp ứng đủ điều kiện tại Luật Đất đai 2013 quy định và người nhận đứng tên mới không thuộc các trường hợp cấm không được nhận. Cụ thể quy định như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện cụ thể được sang tên sổ đỏ bao gồm:

• “Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.”

Các trường hợp không được sang tên đã được quy định rõ trong luật đất đai

Ngoài các điều kiện cụ thể ghi trên, người nhận đất (tức người được sang tên) không thuộc những trường hợp cấm sang tên sổ đỏ được quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 bao gồm:

• “Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Trường hợp 4:  Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Như vậy, bao gồm người chuyển nhượng và người nhận đất chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời đủ điều kiện là:

• Người sang tên (bán, tặng cho) phải đáp ứng đủ những điều kiện quy định nêu trên.
• Người được sang tên (mua, được tặng, thừa kế) không thuộc những trường hợp không được sang tên sổ đỏ.

Chỉ cần người sang tên hoặc người được sang tên không thỏa mãn điều kiện quy định của Luật sang tên Sổ đỏ thì không sang tên sổ đỏ được.

Tìm hiểu kỹ quy định để tránh làm sai pháp luật

Sang tên Sổ đỏ có bắt buộc không?

Thủ tục sang tên Sổ đỏ là điều kiện bắt buộc để được cấp giấy chứng nhận sở hữu và quyền sử dụng đất thuộc Nhà nước quản lý. Nội dung cụ thể được quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 gồm:

“Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”.

Bên cạnh đó, quy định bắt buộc phải sang tên Sổ đỏ còn thể hiện bằng quy định xử phạt vi phạm hành chính đối với các trường hợp không thực hiện sang tên sổ đỏ đúng pháp luật.

Thời hạn đăng ký sang tên Sổ đỏ

Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 có quy định thời hạn phải đăng ký sang tên như sau:

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy, khi có biến động đất đất bắt buộc phải sang tên Sổ đỏ trong thời hạn 30 ngày, tính từ ngày thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng nhà đất; nếu không thực hiện đúng quy định sẽ bị xử lý vi phạm hành chính trước pháp luật. 

Sang tên sổ đỏ chỉ được thực hiện trong thời gian quy định

Sang tên Sổ đỏ cần phải chuẩn bị những giấy tờ nào?

Để hoàn tất chứng thực biến động nhà đất, cá nhân không được tự ý sang tên sổ đỏ mà cần tiến hành các hồ sơ, thủ tục theo luật sang tên sổ đỏ đúng trình tự như sau:

• “Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
• Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
• Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).

Mức phạt hành chính khi không sang tên Sổ đỏ

Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định, khi tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền sở hữu đất mà không đăng ký biến động sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính lên đến 20 triệu động, cụ thể:

Quy định tại khu vực nông thôn

Mức phạt tiền từ 1 triệu đồng đến 3 triệu đồng đối với trường hợp trong 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn không tiến hành đăng ký biến động sang tên Sổ đỏ.

Mức phạt tiền từ 2 triệu đồng đến 5 triệu đồng đối với trường hợp quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn không đăng ký biến động sang tên Sổ đỏ.

Quy định tại khu vực đô thị

Mức xử phạt hành chính bằng 2 lần mức phạt áp dụng đối với trường hợp tương ứng tại nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng cho 1 lần vi phạm không đăng ký biến động đất. Mức phạt đối với cơ quan, tổ chức gấp 2 lần mức phạt với cá nhân. Tối đa lên đến 20 triệu đồng cho 1 lần xử phạt.

Nếu làm sai quy định bạn phải chịu mức phạt theo từng trường hợp

Ai tự ý sang tên sổ đỏ sẽ bị xử phạt? 

Theo quy định tại khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, trường hợp tặng cho, mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động đất đai, đối tượng bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất (tức người mua, người tặng cho).

Như vậy, để sang tên Sổ đỏ đúng quy định pháp luật, các bên phải hiểu rõ điều kiện, các trường hợp được sang tên và những trường hợp không được sang tên sổ đỏ để công chứng, khai thuế, khai phí và nộp hồ sơ đúng thời hạn.

Bên cạnh đó, đừng quên truy cập vào Thông tin dự án khi có nhu cầu mua bán đất nền, nhà đất để tìm được những deal hời nhất. Tại Thông tin dự án, các tin đăng mua bán bất động sản luôn được cập nhật mới hằng ngày với độ uy tín cao có thể đáp ứng được hầu hết nhu cầu của người dùng. Ngoài ra, các kinh nghiệm mua bán bất động sản, hồ sơ thủ tục liên quan cũng được trang Thông tin dự án tổng hợp từ các nguồn tin đáng tin cậy để giúp bạn mua bán thuận lợi. Chúc bạn thành công!