Lưu ý khi bán đất nền Thành phố Hồ Chí Minh

9-03-2020, 01:50 | Thị trường 24h |

Người bán đất nền TP.HCM cần lưu ý 7 điều sau đây để việc mua bán diễn ra thuận lợi và đảm bảo quyền lợi của bản thân.

1. Bán đất nền TP.HCM cần công chứng những loại giấy tờ nào?

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm:

  • Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
  • Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Lưu ý khi bán đất nền Thành phố Hồ Chí Minh

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.

Các tổ chức hành nghề công chứng gồm có: Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân).

Tuy nhiên, việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được…

Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. Với những hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

2. Để công chứng hợp đồng mua bán đất nền TP.HCM cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

Để công chứng hợp đồng mua bán đất nền TP.HCM, bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:

  • Bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định
  • Bản chính giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán
  • Sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
  • Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế (nếu có)
  • Dự thảo hợp đồng, giao dịch mà các bên chuẩn bị
  • Phiếu yêu cầu công chứng

Để công chứng hợp đồng mua bán đất nền TP.HCM cần phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hoặc bản sao giấy tờ thay thế theo quy định.

3. Ai sẽ chịu trách nhiệm sang tên sổ đỏ sau khi mua bán đất nền TP.HCM?

Theo khoản 2 Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

  • Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với lô đất đó.

  • Trường hợp bên bán là chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, trừ trường hợp bên mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

4. Chưa hoàn tất thủ tục sang tên thì chủ đất mới có được cấp sổ đỏ?

Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/03/2017, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản.

5. Mua bán đất nền TP.HCM bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ?

Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP, từ ngày 03/03/2017, nhà đất mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014 được cấp Sổ đỏ. Cụ thể:

  • Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực), có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền nhà, đất) lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

  • Người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ trước ngày 01/01/2008, sử dụng đất do nhận thừa kế trước ngày 01/07/2014 (không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất) cũng được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bị buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

6. Người bán đất nền TP.HCM có phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

  • Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
  • Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế.

Cách 2: Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng

Áp dụng trong trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định)

7. Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất nền TP.HCM

Có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán đất nền TP.HCM, bao gồm:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa:

  • Vợ với chồng;
  • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
  • Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
  • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
  • Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
  • Ông nội, bà nội với cháu nội;
  • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
  • Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, kể cả trường hợp trên thửa đất đó đã hoặc chưa được xây dựng nhà.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN