Khi tìm kiếm các giao dịch bất động sản tốt, yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần quan tâm là vị trí. Khi nói đến nơi đầu tư vào bất động sản, một trong những cuộc tranh luận hấp dẫn hiện nay giữa các nhà đầu tư bất động sản là “liệu có nên tham gia thị trường sơ cấp hay thứ cấp hay không?”

Vậy, bạn nên đầu tư vào thị trường nào trong hai thị trường này?

Trước khi trả lời câu hỏi đó, chúng ta hãy bắt đầu bằng cách nói về cách phân loại thị trường bất động sản (BĐS).

Phân loại thị trường bất động sản

Ở mỗi quốc gia sẽ có những khái niệm định nghĩa khác nhau, dựa vào các tiêu chí khác nhau. Tại Việt Nam, từ lâu nay, những người chuyên trong giới bất động sản xác định khái niệm thị trường BĐS sơ cấp và thứ cấp dựa chủ yếu thứ tự thời gian và tính chuyển nhượng Bất Động sản… Nhìn chung, có 2 loại thị trường bất động sản – thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp.

Khái niệm này có thể mới lạ, đặc biệt đối với  những người mới bắt đầu. Cùng tìm hiểu các quy định pháp luật cơ bản nhất trước khi bắt đầu đi sâu vào đầu tư: 

Bất động sản là gì? 

Theo quy định tại Điều 181 Bộ luật dân sự 1995 thì khái niệm bất động sản và động sản được quy định cụ thể như sau:

– Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Thị trường BĐS là gì?

Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể tóm gọn rằng: Thị trường trong lĩnh vực Bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa (BĐS) giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… 

(Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM)

Mặc dù pháp luật đã quy định thế nào là Bất động sản, tuy nhiên không phải tất cả các loại hình bất động sản nêu trên đều được tham gia giao dịch trên thị trường hay được phân loại thị trường thứ cấp là gì. Sản phẩm BĐS muốn được giao dịch cần phải có đầy đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo đúng quy định của Nhà nước. Ví dụ như đất đai sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai…

Có nhiều cách khác nhau để phân loại thị trường, dưới đây là phác thảo chung về những gì tạo nên một thị trường thứ cấp tại Việt Nam.

Thị trường thứ cấp là gì?

Để nắm được thị trường thứ cấp là gì, trước tiên, chúng ta tìm hiểu và phân biệt rõ giữa Thứ cấp và Sơ cấp. Thông thường, các chuyên gia BĐS thường lấy căn cứ của thị trường trong lĩnh vực Tài Chính so sánh với thị Trường trong lĩnh vực Bất Động Sản, bởi hai thị trường này có mối tương quan nhau. 

Khái niệm về sơ cấp và thứ cấp trong thị trường tài chính 

Đối với thị trường tài chính, cũng chia phân chia thị trường thành thứ cấp và sơ cấp. Thị trường này dựa vào căn cứ thời gian phát hành tài chính: 

Thị trường tài chính Sơ cấp hay còn được gọi là thị trường phát hành. Đây là giai đoạn các công cụ tài chính được giao dịch lần đầu tiên. Do đó, đây còn được gọi là thị trường cấp 1

Thị trường tài chính Thứ cấp được gọi là thị trường cấp 2. Đây là thị trường giao dịch các công cụ tài chính sau khi chúng đã được phát hành tại thị trường sơ cấp. 

Bảng so sánh Sơ cấp và Thứ cấp  trong thị trường TÀI CHÍNH
Thị trường Sơ cấp:	Thị trường Thứ cấp
Về Pháp lý: Đăng ký mua chứng quyền khi tổ chức phát hành chào bán tại thị trường sơ cấp	Mua chứng quyền trên thị trường Thứ cấp
Về thứ tự thời gian  Giao dịch mới phát hành lần đầu	Giao dịch đã được phát hành trên thị trường Sơ Cấp
Về đối tượng:  Giao dịch giữa nhà đầu tư và Tổ chức phát hành	Giao dịch giữa những nhà đầu tư

 

Khái niệm về sơ cấp và thứ cấp trong thị trường Bất động sản: 

Thị trường BĐS sơ cấp 

Thị trường bất động sản sơ cấp, còn gọi là thị trường cấp 1, nghĩa là sản phẩm bất động sản lần đầu tiên được giao dịch, phát hành. Thông thường là tài sản đất, được hình thành khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. 

Các bên tham gia thị trường này là Nhà nước, với tư cách đại diện chủ sở hữu, còn bên giao dịch thường là các nhà đầu tư dự án hoặc người có nhu cầu sử dụng đất..v.v..

Thị trường BĐS thứ cấp 

Thị trường thứ cấp trong lĩnh vực bất động sản, còn được gọi là thị trường cấp 2, sau khi chúng đã được phát hành tại thị trường sơ cấp – giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất lúc này tiến hành đầu tư tạo lập bất động sản như xây dựng cơ sở hạ tầng, dự án chung cư, khu biệt thự, khu nhà phố, các công trình.v…v.. Sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hóa bất động sản như mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp, bảo hiểm… cho bên kế tiếp. 

Tóm gọn lại, thị trường Bất động sản Thứ cấp có thể hiểu ngắn gọn là Chuyển nhượng lại Bất Động Sản.

Ở Việt Nam, thị trường thứ cấp tập trung tại các thành phố lớn, nền tảng lâu đời, đông dân cư như Hồ Chí Minh, Hà Nội..v.v. Tiêu biểu tại Việt Nam, PROPZY là công ty đầu tiên công bố báo cáo thị trường BĐS Thứ cấp.

Làm thế nào tìm thấy nơi tốt nhất để đầu tư BĐS?

Chọn Sơ cấp hay Thứ cấp? 

Để trả lời cho một câu hỏi này, chúng ta cần đánh giá sâu vào chi tiết, ngoài việc phân biệt thị trường như trên. Theo đó, bạn nên tìm hiểu kỹ các đặc điểm riêng của từng thị trường: đâu là đặc tính, xu hướng nổi bât của thị trường đó? Đất nền, căn hộ hay nhà phố..v.v…Đặc biệt, bạn cần xem xét về mục tiêu chính, liệu nó có phù hợp với mục tiêu đầu tư của bạn hay không. Do đó, điều quan trọng đối với mọi nhà đầu tư là phải tiến hành phân tích thị trường kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào một thị trường cụ thể. 

Bài liên quan: 5 lý do hàng đầu lý giải vì sao năm 2021 là thời điểm tốt để đầu tư vào bất động sản Thứ cấp. 

Điểm mấu chốt

Việc lựa chọn một thị trường bất động sản để đầu tư có thể làm bạn thấy lo lắng bởi sự phức tạp của từng thị trường, bạn e ngại sự thiếu minh bạch, thiếu thông tin pháp lý chắc chắn..v.v…đặc biệt nếu bạn vẫn chưa quen việc đầu tư bất động sản. Đó là lý do tại sao các nhà đầu tư bất động sản cần phải hiểu những ưu và nhược điểm của thị trường sơ cấp và thứ cấp trước khi đầu tư vào một trong hai. Mặc dù đầu tư vào thị trường Thứ cấp có nhiều lợi ích, tuy nhiên, để thành công, các nhà đầu tư cần cân nhắc thông tin, cần rõ ràng về tính pháp lý, tài chính..v.v.. đồng thời cần tiến hành phân tích thị trường thích hợp.