Luật sư Lê Trung Phát, chuyên lĩnh vực dân sự, doanh nghiệp và đầu tư.

Hiện nay, giá đất tại nhiều địa phương liên tục tăng mạnh. Tình trạng bất động sản bị “thổi giá” quá cao so với giá trị thực khiến thị trường hết sức phức tạp. Rất nhiều tọa đàm, diễn đàn được tổ chức để bàn luận về các phương án chống “thổi giá đất”.

Về vấn đề này, chúng tôi đã có cuộc trao đổi nhanh với Luật sư Lê Trung Phát, Hãng luật Lê Trung Phát, để độc giả có thêm góc nhìn về những công cụ pháp luật có thể ngăn được “sốt đất giá ảo”.

Đã có ý kiến cho rằng nên hình sự hóa hành vi thổi giá đất, theo luật sư việc này có khả thi?

Theo tôi, việc đề xuất hành vi thổi giá đất trở thành một tội danh trong Bộ luật Hình sự là không khả thi. Bởi bản chất của các giao dịch này đang được điều chỉnh theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Chúng ta đang đi theo hướng xây dựng luật pháp dựa trên quy luật của thị trường. Như vậy, tất cả hãy để thị trường quyết định.

Nhiều nhà đầu tư do thiếu kiến thức lẫn thông tin nên không thể đưa ra được đánh giá chính xác, và tự mình lao vào cơn sốt đất giá ảo. Nếu nhà đầu tư sáng suốt, nhận biết được “sốt đất ảo”, thì thị trường sẽ không có giao dịch. Mà khi không có giao dịch, người “thổi giá” sẽ khó thể tồn tại và cũng rất khó để tạo ra những cơn “sốt đất giá ảo” tiếp theo.

Vậy theo luật sư trường hợp đầu cơ bất động sản và “thổi giá” có vi phạm pháp luật không?

Với quy định hiện hành, chúng ta chưa thể xử lý được cái gọi là “đầu cơ, thổi giá đất”. Bởi đầu cơ dẫn đến vi phạm pháp luật, chỉ được xem xét trong trường hợp lợi dụng trạng thái khan hiếm hoặc tạo ra tình trạng khan hiếm trong bối cảnh dịch bệnh, chiến tranh, khó khăn về kinh tế để mua vét hàng hóa thuộc danh mục mặt hàng bình ổn giá hoặc thuộc danh mục hàng hóa được Nhà nước định giá nhằm bán lại để thu lợi bất chính.

Vì thế, đầu cơ bất động sản, tạo sốt đất, không thể rơi vào các bối cảnh đó để đánh giá hành vi và xem nó là tội phạm.

Một trong những phương án ngăn “sốt đất giá ảo” được đề cập nhiều nhất là tăng thuế đối với đất không sử dụng, tăng thuế lũy tiến khi sở hữu mảnh đất, hoặc căn nhà thứ hai trở lên, luật sư nhận định như thế nào về đề xuất áp thuế này?

Đây là phương án có thể khả thi trong bối cảnh nền kinh tế nước ta hiện nay. Một mặt giúp Nhà nước có thêm ngân sách, mặt khác áp thuế cũng giúp thiết lập và quản lý được vấn đề giá nhà đất.

Nhưng, theo tôi, chúng ta cũng cần phân loại đối tượng đang sử dụng đất và loại đất.

Ví dụ như: Đối với các loại đất cấp lần đầu cho người dân, chúng ta sẽ không áp dụng việc nâng thuế, chỉ khi nào họ thực hiện việc chuyển nhượng hoặc có một hành vi pháp lý được pháp luật cho phép nhằm chuyển quyền sử dụng đất qua người khác, thì ta mới áp dụng việc truy đóng thuế.

Bởi nước ta vốn dĩ đi lên từ nền kinh tế nông nghiệp, người dân vẫn xem đất là tư liệu sản xuất để phục vụ cuộc sống của họ. Nên khi họ xin cấp giấy chứng nhận, thì ta chưa thể vội đánh thuế cao đối với họ.

Còn khi nào chuyển nhượng (tức mang lại lợi nhuận) thì chúng ta hãy đánh thuế. Tất nhiên, ngoài ví dụ nêu trên, sẽ còn nhiều nội dung có liên quan mà Nhà làm luật cần phải thiết lập cho phù hợp và hài hòa giữa lợi ích quốc gia và người dân.

Nhà ở cũng vậy, thông thường, mỗi cá nhân cũng chỉ cần một căn nhà để ở. Vì thế việc sở hữu thêm nhà, đồng nghĩa với việc họ làm hạn chế đi cơ hội sở hữu của người khác có nhu cầu (bởi nhà ở sẽ phải gắn liền với quỹ đất của địa phương, trong khi đất là có giới hạn) và như vậy, việc sở hữu căn nhà thứ hai sẽ nhằm mục đích đầu tư nhiều hơn so với nhu cầu ở. Nên việc áp dụng thuế lũy tiến là phù hợp. Lúc này nó sẽ khiến nhà đầu tư cân nhắc trong việc sở hữu tài sản này, hay lựa chọn việc sở hữu tài sản khác không phải là nhà.

Luật sư có thể đưa ra một số khuyến cáo cho các nhà đầu tư trong tình hình giá nhà đất đang tăng nóng như hiện nay?

Là nhà đầu tư trong lĩnh vực đất đai hay bất kỳ một lĩnh vực nào, điều giúp chúng ta tồn tại và phát triển đều phần lớn dựa vào khả năng phân tích đánh giá, chỉ có một phần rất nhỏ là may mắn.

Vì thế, nhà đầu tư bất động sản cũng phải tỉnh táo, phân tích toàn diện khả năng đầu tư tại thời điểm đầu tư. Nếu chỉ vì hám lợi, thì rõ ràng sẽ phải đối mặt với rủi ro rất lớn.

Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản còn thiếu kiến thức pháp luật trong lĩnh vực đất đai, nhưng chủ quan trong việc nghe người khác thông tin, mà vội lao vào việc đầu tư.

Ví như, khi nghe môi giới nói rằng, nên mua khu đất này, đảm bảo lên được thổ cư, trong khi phần đất nói trên đang nằm ngoài quy hoạch khu dân cư, hoặc đã được quy hoạch là đất nông nghiệp để phát triển nền nông nghiệp của địa phương, hoặc quy hoạch làm công viên...

Như vậy, rất có thể nhà đầu tư sẽ mất trắng. Vì thế, kiến thức pháp luật trong lĩnh vực bất động sản vô cùng quan trọng không những với nhà đầu tư mà còn cả với người dân.

Kênh đầu tư bất động sản, có thể nói là mang lại lợi nhuận tốt và ổn định. Nhưng khi giá tăng đột biến, đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần phải hết sức cẩn trọng.