Trong những ngày cuối cùng của năm 2021, thị trường bất động Đồng Nai ghi nhận cơn sốt đất. Do một số nhà đầu tư đất đang tích cực săn lùng khiến mặt bằng giá chung tại đây tăng mạnh.

Nhóm đầu tư đất không “xuất đầu lộ diện”

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) sôi động hơn hẳn so với thời gian mới kết thúc giãn cách xã hội. Môi giới bất động sản đổ về đây “đông như trẩy hội”. Các môi giới bất động sản chuyên nghiệp hoạt động hết công suất.

Theo tìm hiểu, khu vực này xuất hiện một số nhóm nhà đầu tư cá mập. Hầu hết họ đến từ TP HCM, tuy nhiên họ thường không ra mặt. Các hoạt động giao dịch thường do các môi giới làm việc.

Các nhóm đầu tư không xuất hiện mà để nhà môi giới đại diện.

Người đại diện cho các nhà đầu tư sẽ thay mặt để đặt cọc hay công chứng. Nhóm nhà đầu tư gom đất với số lượng lớn, các khu vực đất nền dự án (đất đã có sổ đỏ). Giá đất dao động từ 1,2 đến 1,9 tỷ đồng/nền ở các khu vực. Các nhóm nắm bắt thông tin cực nhanh từ các chủ giao bán đất nền. Sau khi xem sổ đỏ sẽ xuống tiền liền tay. Tình trạng mất cơ hội cọc đất “ngay trong chớp mắt” bởi sự tranh đấu của các môi giới, người đại diện.

Theo phỏng đoán ban đầu, mục đích của việc mua bán nhanh gọn này có thể là để tạo sóng thị trường bất động sản. Một môi giới cho biết, có nhóm nhà đầu tư gom nhiều đất nền. Tuy nhiên không có ý định bán ngay mà giữ lại để thay đổi mặt bằng giá của khu vực. Tạo một mặt bằng giá mới, để chuẩn bị bán vào đầu năm 2022.

Sau thời điểm hết giãn cách thị trường bất động sản ở khu vực Nhơn Trạch tăng nóng. Nhưng chỉ tăng ở một vài khu vực khiến nhiều người nghi ngại. Dù khu vực này có rất nhiều tiềm năng phát triển về hạ tầng giao thông. Cùng với đó là nhiều kế hoạch đầu tư của các công ty bất động sản lớn.

Những giao dịch đất “ảo”

Tại Định Quán, cũng xảy ra tình trạng tương tự. Hàng loạt các nhóm đầu tư đất cũng đổ về đây để tạo sóng thị trường. Cảnh mua bán đất nhộn nhịp giữa các “cò” đất lại không diễn ra. Nhưng đất nền vẫn được bán sang tay liên tục ở một nhóm nhà đầu tư. Trên mạng xã hội, các môi giới liên tục đăng thông tin chốt cọc thành công khiến nhiều người “sốt xình xịch”. Đáng ngạc nhiên là những lo đất tại hẻm, ngõ sâu trước không ai nhòm ngó nay cũng bán được với giá cao.

Theo tìm hiểu, những thông tin này do nhóm nhà đầu tư và môi giới tạo ra. Nhằm tạo sóng, nâng mặt bằng giá chung của khu vực này lên cao. Những giao dịch đất thổ cư, đất nông nghiệp được rao bán thuộc về một nhóm nhà đầu tư đất. Chứ không phải từ nguồn đất của người dân. Nhóm nhà đầu tư này còn tự ý đổ đường bê tông để phân lô. Thu hút sự chú ý của nhà đầu tư thứ cấp mua sau. Mặc dù theo thông tin của môi giới thì giá đất người dân bán ra với giá mềm.

Đất nền ở khu vực Định Quán có diện tích từ 100 đến 200m2, hiện tại có giá từ 400-600 triệu đồng/ nền. Mức giá này cao hơn từ 200-300 triệu đồng/nền so mức giá mà người dân bán ra. Cụ thể từ cuối năm 2020 và đầu 2021 giá chỉ từ 200-300 triệu đồng/nền.

Như vậy chỉ trong vòng chưa đầy 12 tháng, mặt bằng giá đất ở đây đã có sự thay đổi “chóng mặt”. Bởi trên thực tế, đất nền này thật ra không nóng như những gì mà các môi giới đang “vẽ” ra. Có những giao dịch chỉ là “ảo” còn trên thực tế không nhiều như vậy.

Và các giao dịch, nhà đầu tư đất thứ cấp sẽ dính vào bẫy ham của rẻ, nhưng thường thì “của rẻ là của ôi”. Một nhóm nhà đầu tư – môi giới đã tự tạo thị trường ảo để đánh vào túi tiền của nhà đầu tư vào sau, trong khi bản thân khu vực này không có “cú hích” đáng kể để tạo đà cho BĐS.

Tuy nhiên, có những môi giới cũng không biết lý do vì sao giá đất lại tăng liên tục. Một môi giới khi được hỏi trả lời: “Em không biết, nhưng nhà đầu tư đất về mua nhiều lắm”.

Các hình ảnh giao dịch đất thường do môi giới “vẽ” ra.

Trên thị trường bất động sản xuất hiện nhiều các nhóm nhà đầu tư. Họ tập hợp nhau lại để cùng mua chung tại một khu vực dự hoặc dự án nào. Găm hàng rồi mua đi bán lại nhằm kiếm lời.

Tỷ lệ lợi nhuận sẽ được chia đều theo tỷ lệ góp vốn. Ví dụ, nhóm 40 người, mỗi người góp vốn 2 tỷ đồng, tương đương với tỷ lệ 2,5%. Sau khi bán lại cho các nhà đầu tư đất thứ cấp. Lợi nhuận sẽ được cộng dồn rồi chia đều theo tỷ lệ.

Các nhóm đầu tư này có nguồn vốn lớn, đội ngũ bán hàng là các nhà môi giới địa phương. Cùng với đó là nguồn thông tin thị trường. Nên có thể làm thay đổi giá cả đất tại một khu vực. Vì là một nhóm đầu tư nên khả năng vận hành, sự linh hoạt trong kinh doanh cao. Đó là những lợi thế khiến ngày càng xuất hiện nhiều các nhóm đầu tư.

Đặc biệt, họ còn lên kế hoạch kinh doanh một cách chi tiết, bài bản. Lô nào bán ngắn hạn, lô nào trung hạn, dài hạn cũng. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro và thu lại hiệu quả kinh tế cao nhất.

Với số lượng lớn mô hình chung sẽ tạo tâm lý đám đông. Và trở thành những người định hướng xu thế bất động sản tại một khu vực.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Xuân Nghĩa, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng sốt đất hiện nay. Và tình trạng này lặp đi lặp lại là từ vấn đề nguồn cung. Nhóm đầu cơ lũng đoạn nắm được vấn đề là nguồn cung không có. Nhưng lại cao nên “chạy” về vùng ven. Ôm đất, găm hàng, thổi giá bán kiếm lời.

Ông Nghĩa cho biết: “Giới đầu cơ dùng mọi chiêu trò, tối đa hóa lợi ích, ôm hàng, găm hàng và dẫn đến những hậu quả tai hại cho thị trường, quy hoạch. Người mua có nhu cầu thật cũng không mua được, vì giá quá cao. Người bán thì không bán được nhưng vẫn đưa ra giá trên trời, lúc đó là bong bóng. Nguy cơ bong bóng cho thị trường ngày càng tăng”.

Có thể thấy, hậu đại dịch Covid-19 thị trường bất động sản liên tiếp xuất hiện những hình thái kinh doanh “lạ”. Sự mất cân bằng cán cân cung – cầu là một phần nguyên nhân. Tuy nhiên, nguyên nhân chính lại đến từ ham muốn kiếm lời từ các nhà đầu tư đất “ẩn danh”.