Chuyên gia DKRA Nguyễn Hoàng.

Tại Hội thảo Nhận diện lực đẩy thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng năm 2021 do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức ngày 16/4, một trong những nội dung đáng quan tâm được ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, Công ty DKRA Vietnam nhận định về hiện trạng, tiềm năng cũng như thách thức với thị trường vùng TP.

Ngày 11/9/2020, Chính phủ ban hành Nghị quyết 128 về các giải pháp đẩy mạnh phát triển các vùng kinh tế trọng điểm trên cả nước, trong đó tập trung vào sản xuất, lắp ráp các sản phẩm điện, điện tử; công nghiệp chế biến chế tạo; kinh tế số; tài chính ngân hàng; bất động sản. Đây chính là cơ sở quan trọng cho việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng của khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh.

Vùng TP.HCM bao gồm TP.HCM và 7 tỉnh lân cận với dân số toàn vùng đến năm 2030 ước tính khoảng 24 - 25 triệu người, mức độ đô thị hóa khoảng 70% - 75%.

Ngày 24/2, Thủ tướng ban hành Quyết định 241 về việc phân loại đô thị và định hướng nâng cấp các đô thị giai đoạn 2021 – 2030 trong đó nhiều các thị trấn thị xã của các tỉnh giáp ranh sẽ được nâng cấp từ đô thị loại IV lên loại III hoặc từ loại III lên loại II.

Những công trình hạ tầng giao thông đang và sẽ triển khai sẽ làm tăng tính kết nối vùng như sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai 3 và vành đai 4, các tuyến cao tốc, hệ thống các cảng biển và cảng nội thủy…

Đề cập tới yếu tố tạo nên sự hấp dẫn của thị trường các tỉnh giáp ranh TP.HCM, ông Hoàng cho rằng yếu tố đầu tiên là về giá hấp dẫn. Nguồn cung mới khan hiếm và giá đất nền nói riêng cũng như giá BĐS nói chung tại TP.HCM đã lên quá cao trong 5 năm thì giá BĐS tại các tỉnh giáp ranh còn đang thấp hơn rất nhiều và triển vọng phát triển.

Yếu tố kế tiếp là nâng cấp đô thị. Ví dụ đầu 2020 Thuận An và Dĩ An của tỉnh Bình Dương được nâng cấp lên thành Thành phố. Đây chính là những liều thuốc tác động nhanh đến thị trường BĐS từng thời điểm.

Đặc biệt quan trọng và tác động nhanh nhất, mạnh nhất là hạ tầng giao thông liên kết vùng. Sân bay quốc tế Long Thành không chỉ mang chức năng thay thế cho Sân bay Tân Sơn Nhất hay là sự kết nối gần hơn với quốc tế, tác động cho kinh tế các địa phương lân cận phát triển Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu - Bình Thuận, cảng quốc tế Cái Mép - Thị Vải, Đường vành đai 3 - vành đai 4 đang xây dựng, Các tuyến cao tốc đang hoàn thiện như Bến Lức - Long Thành, các tuyến mới khởi công như Dầu Giây - Phân Thiết, Phan Thiết - Cam Lâm, các tuyến sẽ được đầu tư như Dầu Giây - Đà Lạt, Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Mộc Bài, TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành…

Yếu tố nữa là sự phát triển kinh tế các khu công nghiệp và kinh tế biển kéo theo lượng lao động có nhu cầu về nhà ở. Các dự án về đất nền hoặc dự án dân cư quy mô vừa và nhỏ thường rất gần các khu công nghiệp. Trong chiến lược phát triển kinh tế quốc gia thì kinh tế biển trong tương lai chiếm một vị trí chiến lược quan trọng và đóng góp lớn vào giá trị GDP toàn quốc. Kinh tế biển bao gồm ko chỉ đánh bắt nuôi trồng chế biến thủy hải sản hay du lịch nghỉ dưỡng mà còn là giao thông vận tải, cảng kho vận logistics, khai thác dầu khí…

Đặc biệt ngành du lịch phát triển mạnh trong giai đoạn 2016 - 2019 vừa qua với tăng trưởng trung bình ước tính 22,7%/năm cũng đã tác động mạnh mẽ đến BĐS du lịch và nghỉ dưỡng. Dự kiến trong khoảng 3 năm nữa thì sức tăng trưởng của ngành du lịch sẽ trở lại như thời điểm trước covid 19. Tiềm năng du lịch VN dự kiến có thể lên đến 30 triêu lượt khách quốc tế và hàng trăm lượt khách nội địa trong giai đoạn 2025.

Yếu tố quan trọng là các dự án của các chủ đầu tư lớn. Trong 4 - 5 năm qua, với sự lớn mạnh của các chủ đầu tư Việt Nam đã làm thay đổi và tác động nhiều đến thị trường BĐS các khu vực địa phương. Họ như những con sếu đầu đàn làm thay đổi không chỉ thị trường BĐS nhà ở hoặc du lịch nghỉ dưỡng mà còn làm cho thay đổi bộ mặt đô thị cũng như tác động đến từ hạ tầng giao thông đến các hoạt động kinh doanh kinh tế của địa phương.

Thách thức phát triển bền vững

Chuyên gia của DKRA đánh giá, dù có những tiềm năng triển vọng rất lớn và những yếu tố tác động để thị trường BĐS các tỉnh lân cận TP.HCM có nhiều hấp dẫn và sôi động, nhưng bên cạnh đó cũng không ít các thách thức cho cả chính quyền địa phương, các chủ doanh nghiệp và đặc biệt là mỗi cá nhân nhà đầu tư cũng như cho cả thị trường BĐS nói chung.

Dù được quan tâm đầu tư nhưng hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các tỉnh vẫn chưa có nhiều cải thiện, hạ tầng nội bộ các địa phương cũng chưa có nhiều.

Nhiều dự án BĐS triển khai khi chưa có pháp lý đầy đủ hoặc kể cả những dự án ma, dự án sai phạm làm thiệt hại đến người mua; tình trạng sốt đất ảo khi có một thông tin nào đó được đưa ra hoặc thị trường sốt nóng rồi lại nguội lạnh; tâm lý lướt sóng của nhà đầu, mức giá tăng nhanh, vượt quá khả năng của những người lao động.

Những dự án nhỏ lẻ manh mún thiếu đồng bộ, thiếu liên kết và tính bổ trợ làm cho quy hoạch tổng thể bị phá nát. Những đô thị ma hoặc khu đất trống do sự đầu tư tràn lan vào đất nền phân lô, nhà phố mà không tính đến việc đủ sức kéo dân về ở, bài học hiện nay ở Nhơn Trạch, thành phố mới Bình Dương.

Làm gì để phát triển thị trường BĐS các tỉnh bền vững? Theo ông Hoàng, trước hết là quy hoạch. Quy hoạch đô thị, dự án gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội (lao động, công việc - nhà ở - tiện ích xã hội, chú ý đến nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở lần đầu cho người có thu nhập khiêm tốn), xác định các đô thị vệ tinh có tính chất hỗ trợ/giải tỏa cho TP.HCM cũng là để phát triển đô thị của các tỉnh thành xung quanh.

Tiếp theo tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội. Cần thúc đẩy tiến độ đầu tư mạng lưới hạ tầng giao thông cho toàn vùng để việc liên kết được nhanh chóng và đồng bộ hơn, sự phát triển các khu vực đều hơn sẽ giảm áp lực thị trường BĐS cho từng khu vực được ưu tiên.

Thứ ba là khuyến khích các dự án lớn của những chủ đầu tư lớn đang tạo ra những khu đô thị lớn từ vài trăm đến vài hàng ngàn ha làm thay đổi bộ mặt đô thị của địa phương. Những dự án này cần nguồn vốn lớn, sự triển khai bài bản chuyên nghiệp và sự nghiêm túc tuân thủ các quy định pháp luật.