Tranh chấp #1 khi đặt cọc mua bán nhà đất: Mức phạt cọc

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, nếu "thuận mua, vừa bán", giao dịch diễn ra suôn sẻ thì khoản tiền đặt cọc sẽ được khấu trừ luôn vào tổng số tiền bên mua phải trả cho bên bán.

Tuy nhiên, không ít trường hợp việc bán mua không thành công do lỗi của một bên dẫn đến phát sinh tranh chấp. Khi đó, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

• Nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác và có ghi nhận trong hợp đồng cọc về mức phạt cọc như phạt gấp đôi, gấp ba lần số tiền đặt cọc thì thực thiện theo thỏa thuận đó.

Nhiều người bán sau khi nhận tiền cọc lại đổi ý không chịu bán đất, đồng thời cũng không chịu đền bù theo hợp đồng!

Các tranh chấp thường gặp do chuyện phạt cọc là:

• Bên bán có lỗi nhưng không chịu trả lại tiền cọc của bên mua
• Bên mua không nhận được tiền phạt cọc theo thỏa thuận đặt cọc dù bên bán đơn phương thay đổi ý định, không bán nhà đất nữa
• Bên mua có lỗi nhưng đòi lại tiền đặt cọc, thậm chí tìm đủ lý do để phạt ngược bên bán…

Tranh chấp #2 khi đặt cọc mua bán nhà đất: Quyền - nghĩa vụ giữa các bên

Trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc cho đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường phát sinh loại tranh chấp này.

Nguyên nhân thường là do một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, gây thiệt hại đến quyền lợi của bên kia.

Đây thường là những tranh chấp liên quan đến các điều, khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc như:

• Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất
• Không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất
• Bên nhận đặt cọc tiếp tục đưa quyền sử dụng đất vào một giao dịch khác
• Thông tin về đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không đúng với thực tế, ví dụ như sai lệch diện tích, mốc ranh giới…

Tranh chấp #3 khi đặt cọc mua bán nhà đất: Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, khi nhận đặt cọc của bên mua để sau đó tiến hành chuyển nhượng, bên bán phải đáp ứng được những điều kiện pháp lý cụ thể như:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng, sổ đỏ)
• Nhà đất không có tranh chấp
• Nhà đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
• Đất còn thời hạn sử dụng.

Tuy nhiên, có những trường hợp bên bán cố tình che giấu thông tin để nhận đặt cọc, có dấu hiệu lừa đảo trục lợi dù nhà đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Trước khi xuống tiền đặt cọc, bạn cần tìm hiểu kỹ nhà đất đó có đang bị tranh chấp hay không.

Tranh chấp #4 khi đặt cọc mua bán nhà đất: Bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất

Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ do chủ sở hữu nhà đất thực hiện. Trường hợp là người khác thực hiện thay thì cần phải được sự đồng ý của chủ sở hữu thông qua văn bản ủy quyền được công chứng chứng thực.

Tuy nhiên, thực tế vẫn có những trường hợp người nhận đặt cọc, ký kết hợp đồng đặt cọc lại không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền một phần (đất là tài sản chung của vợ chồng, đất chung sổ…). Hậu quả là sau đó không thể thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng, phát sinh tranh chấp với bên đặt cọc.

> Phòng tránh lừa đảo nhà đất: 6 sự thật về lập vi bằng mà bạn cần phải biết

Bạn cần tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền đặt cọc để tránh xảy ra các tranh chấp trên. Nếu phát phát sinh tranh chấp, hai bên có thể giải quyết qua 3 phương thức: thương lượng, hòa giải, khởi kiện tại tòa án.

Bạn vừa xem qua bài viết 4 tranh chấp thường xảy ra xung quanh việc đặt cọc nhà đất. Sau khi xem qua những thông tin trên, nếu bạn cần hỗ trợ thêm thì hãy liên hệ ngay với Rever qua số Hotline: 1800 234 546 để được tư vấn trực tiếp.

Nguyên Phương (TH)