Dự án BĐS dành 20% quỹ đất để xây NƠXH: Chủ đầu tư kêu cứu

| 23-09-2021, 14:12 | Góc pháp luật

Ngày 01/4/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (Nghị định 100) về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH). Nghị định 49 nhằm tránh tình trạng các Chủ đầu tư “né” việc phải dành quỹ đất 20% tại dự án cho phát triển NƠXH. Tuy nhiên, vẫn còn đó những khó khăn, vướng mắc cho cả Chủ đầu tư và người mua NƠXH.

 Nghị định 100 đã quy định Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội; Dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.

Trên thực tế, hầu hết các Chủ đầu tư dự án dưới 10ha đều lựa chọn hình thức nộp tiền để thực hiện nghĩa vụ NƠXH. Cùng với đó, nhiều Chủ đầu tư đã “lách luật” bằng cách tách nhỏ dự án lớn thành dự án dưới 10ha để tránh phải dành quỹ đất xây dựng NƠXH. Điều này đã dẫn tới tình trạng thiếu NƠXH cho người lao động nghèo.

Trước tình hình đó, Chính Phủ đã ban hành Nghị định 49 quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH đối với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Cụ thể:

  • Trường hợp dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệtloại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại IIloại III, Chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH.
  • Trường hợp dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2ha tại các đô thị loại đặc biệtloại I hoặc nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại IIloại III, Chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20%, nhưng có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Có thể nói, Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã giải quyết được một số bất cập của Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Tuy nhiên, vẫn còn đó những tồn tại bất cập, khó khăn cần có giải pháp tháo gỡ triệt để.

Trong quá trình tư vấn thủ tục liên quan cho các chủ đầu tư liên quan dự án nhà ở, Ông Lương Văn Hiến phụ trách Vanphongluat.vn có đưa ra một số ý kiến được chắt lọc từ những chủ đầu tư

Khó khăn và giải pháp tháo gỡ:

Thứ nhất

Quỹ đất xây NƠXH và quỹ đất xây nhà ở thương mại không thể lẫn lộn với nhau.

NƠXH và nhà ở thương mại có những đặc điểm, tính chất đối ngược, không thể hòa hợp với nhau, bởi: Các dự án nhà ở thương mại được các doanh nghiệp đầu tư chi phí rất lớn để thiết kế, xây dựng kiến trúc, cảnh quan hướng tới nhóm đối tượng khách hàng có thu nhập cao. Trong quá trình vận hành, để đảm bảo duy trì chất lượng các tiện ích, cảnh quan thì người sử dụng phải chi trả phí dịch vụ, phí quản lý rất cao. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp, khả năng thanh toán ngay cả cho những nhu cầu cơ bản cũng bị hạn chế. Việc phải thanh toán các khoản phí dịch vụ, phí quản lý cũng sẽ là một gánh nặng không nhỏ trong quá trình sinh sống tại dự án. Ngoài ra, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của cả Dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm sức hút của Dự án theo phân khúc khách hàng mà Chủ đầu tư hướng đến. Hơn nữa, những dự án có quy mô nhỏ mà lại phải dành 20% quỹ đất để phát triển NƠXH làm cho việc xây dựng hệ thống hạ tầng, tiện ích cho NƠXH gặp nhiều khó khăn.

Đề xuất: Cho phép Chủ đầu tư dự án NƠXH được lựa chọn ngay từ đầu việc dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng NƠXH hoặc được triển khai đồng thời cả dự án nhà ở thương mại và dự án NƠXH với quy mô tương đương diện tích 20% tổng diện tích đất ở tại một vị trí khác. Từ đó, đảm bảo được tính đồng bộ về không gian, cảnh quan, phân khúc khách hàng cho cả dự án nhà ở thương mại và dự án NƠXH kèm theo để khắc phục bất cập cho cả chủ đầu tư và người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội.

Thứ hai

Quy định này không đảm bảo sự công bằng giữa các dự án bất động sản.

Nếu một dự án được xây dựng ở trung tâm thành phố Hà Nội có quy mô 1,9ha thì dự án này sẽ có khả năng đạt lợi nhuận cao vì không phải dành 20% quỹ đất dự án để phát triển NƠXH. Nhưng nếu một dự án được xây dựng ở ngoại thành có quy mô 2,1ha, khả năng phát sinh lợi nhuận sẽ rất thấp vì phải dành đến 20% đất dự án để phát triển nhà ở xã hội. Điều này gây khó khăn rất nhiều cho các nhà đầu tư cũng như không đảm bảo sự công bằng cho các dự án vốn không có sự chênh lệch quá lớn về quy mô đầu tư.

Giải pháp mà phần lớn các Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lựa chọn để giải quyết bài toán này là sẽ chuyển toàn bộ gánh nặng chi phí thực hiện nghĩa vụ quỹ đất 20% (chủ yếu bằng tiền) sang người mua cuối cùng bằng cách nâng mức giá bán nhà ở thương mại. Mỗi mức giá sau đều cao hơn mức giá trước, thậm chí gấp nhiều lần trong khi Nhà nước chỉ được hưởng lợi ở mức giá thấp nhất còn người mua nhà ở thương mại phải chịu mức giá cao nhất. Ngay cả khi nếu thực hiện dự án NƠXH có lợi nhuận đáng kể thì chủ đầu tư cũng ngần ngại do những quy định về giá bán và đối tượng được mua NƠXH.

Thứ ba

Có thể thấy suy cho cùng, chịu trách nhiệm chính trong việc xây dựng và cung cấp NƠXH cho người có thu nhập thấp là của Nhà nước, không phải trách nhiệm của Chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại nên quy định dành 20% quỹ đất dự án để xây dựng NƠXH, dù là đất, tiền hay nhà (như quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP) thì đều không hợp lý. 

Sẽ hợp lý, công bằng và khả thi hơn nếu Nhà nước có các chính sách hỗ trợ và nới lỏng quy định về việc xây dựng, giá bán NƠXH đủ sức hấp dẫn với các doanh nghiệp./.

Từ khoá : NƠXH, BĐS
Bài viết liên quan
Bạn đã xem
Khám phá & trải nghiệm