Hiện nay, nhiều chung cư cũ tại TP.Hồ Chí Minh được bàn giao từ giai đoạn 2015 - 2017 có sức hút hơn các chung cư mới xây dựng hiện nay. Bởi lẽ, các chung cư cũ có vị trí đẹp và giá cả hợp lý hơn các chung cư mới được mở bán hiện nay.

Nhiều chung cư mới bàn giao tại nội thành TP.HCM cho thuê ế ẩm do sức ép cạnh tranh từ các dự án cũ ở cùng khu vực. Các chung cư cũ có sức thuê tốt hơn khá nhiều dự án mới nhờ lợi thế giá cả. Theo khảo sát, nếu thời điểm 2016, chỉ cần bỏ ra khoảng 1,5-2 tỷ là mua căn hộ ở quận Tân Phú, Phú Nhuận diện tích gần 55-60m2 thì hiện nay, giá đã tăng lên 2,7-3 tỷ. Chính vì vậy các dự án mới buộc phải tăng giá thuê theo giá bán mới mong có lời còn các dự án cũ vẫn giữ được mức giá mềm hơn mà lợi nhuận vẫn tốt.

Anh Nguyễn Văn Thuận, chủ một căn hộ chung cư cho thuê được đưa vào sử dụng từ tháng 4/2019 trên đường Phổ Quang, Tân Phú cho biết, tính toán đầu tư căn hộ cho thuê của anh đang vỡ trận vì giá thuê không cạnh tranh lại các dự án cho thuê hiện hữu trước đó trên địa bàn. Được biết, anh mua lại một căn hộ 67m2 với giá gần 2,8 tỷ đồng vào thời điểm dự án này vừa hoàn thiện thi công. Theo tư vấn từ đơn vị môi giới, anh có thể chào thuê với giá 18 triệu/tháng, nhờ lợi thế dự án mới và tiện ích đa dạng hơn. Tuy nhiên khi đi vào thực tế, anh không thể tìm được khách thuê với mức giá trên do các dự án lân cận chỉ chào thuê từ 12-15 triệu/tháng mà diện tích tương tự.

“8 tháng nay tôi chỉ tìm thấy một số khách hàng thuê ngắn hạn trong khi mục đích của tôi là muốn tìm người thuê lâu dài và ổn định. Việc hạ giá bán xuống là cách duy nhất tôi có thể cạnh tranh với các dự án cũ trong thời điểm nguồn cung chào thuê dồi dào như hiện nay. Tuy nhiên nếu hạ xuống thì lợi nhuận đầu tư căn hộ chỉ đạt chưa đến 5%, thấp hơn so với mức dự tính 7-8% tôi đề ra lúc đầu”, anh Thuận cho hay.

Bàn về nhu cầu thuê căn hộ, phần lớn các sàn môi giới nhà cho thuê tại TP.HCM nhìn nhận, gần 60% nhu cầu tìm thuê hiện tại đều là các căn chung cư cũ, giá mềm. Trên cùng địa bàn, chỉ cần giá thuê chênh nhau từ 500 nghìn đến 1 triệu/tháng cũng ảnh hưởng đến quyết định thuê nhà của khách hàng, nhất là các hộ gia đình lao động trẻ, có nhu cầu thuê dài hạn. Việc giá BĐS liên tục theo thang trong 2 năm trở lại đây mang lại không ít khó khăn cho nhà đầu tư căn hộ cho thuê, nhất là với những dự án mới bàn giao trong 2 năm nay.

Giá bán liên tục leo thang khiến các chung cư mới triển khai và đi vào bàn giao trong năm nay sẽ phải đối mặt với thách thức cạnh tranh giá thuê với các dự án hiện hữu trước đó.

Đơn cử, cùng thuộc phân khúc trung cấp, nhiều căn hộ tại Tân Bình, Tân Phú mua vào thời điểm 2016-2017 chỉ có giá tầm 1-1,5 tỷ đồng. Hiện tại, cùng vị trí đó, cùng diện tích đó, giá căn hộ phải ngót nghét 2-3 tỷ đồng. Đầu vào tăng cao thì giá thuê cũng phải tăng theo mới đảm bảo lợi nhuận. Dù dự án mới có lợi thế, thiết kế đẹp nhưng những hộ gia đình có nhu cầu thuê ổn định lâu dài thường có xu hướng tìm kiếm những dự án chung cư cũ, hoàn thiện từ 4-7 năm vì giá thuê có phần mềm hơn. Những dự án mới khó cạnh tranh lại.

Chia sẻ về xu hướng lợi nhuận đầu tư BĐS năm 2019, P.TGĐ Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh đã nhận định, lợi nhuận đầu tư BĐS đang giảm, nhất là lợi nhuận đầu tư chung cư cho thuê. Cụ thể, trong năm 2019, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại TP.HCM chỉ đạt 5%, trong khi tỷ lệ lãi suất ngân hàng vào khoảng 8%, tốc độ tăng của chỉ số VN Index vào khoảng 9% và giá vàng tăng đến 14%. Như vậy, trong các kênh đầu tư, căn hộ cho thuê đang có mức lợi nhuận thấp và giảm dần qua các năm nên không còn hấp dẫn đối với khách mua để kinh doanh cho thuê.

Theo dữ liệu trực tuyến, trong năm 2019, tỷ lệ tin đăng chào thuê căn hộ tăng gần 50% so với năm 2018. Nguyên do là năm vừa qua lượng dự án bàn giao vào sử dụng khá nhiều, trong đó không ít dự án đầu tư thứ cấp không sang nhượng được phải chuyển sang cho thuê khiến nguồn hàng chào thuê bùng nổ. Giá chào thuê trung bình tại TP.HCM tăng từ 7-12% so với cùng kỳ, hầu hết các dự án mới chào thuê ở mức từ 17-30 triệu/tháng trong khi nhu cầu tìm thuê lại tập trung ở dòng sản phẩm giá từ 8-15 triệu/tháng.

Chia sẻ về kinh nghiệm đầu tư căn hộ cho thuê, một số chuyên gia cho rằng, khi chào thuê chủ nhà phải tính toán khấu trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10-15% mỗi năm vào chi phí thu hồi. Trong giai đoạn nguồn cung căn hộ bùng nổ như hiện nay, nhà đầu tư sử dụng nguồn tiền đi vay để mua các dự án trong 2 năm gần đây dễ gặp áp lực tài chính vì khó cạnh tranh với các dự án có giá thành mua vào thấp hơn.