Tìm hiểu về quy định và kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền?

| 23-06-2022, 14:19 | Góc nhìn chuyên gia

Phân lô bán nền

Hoạt động phân lô bán nền tại các địa phương ngày càng diễn ra sôi động nhằm đáp ứng nhu cầu về đất ở. Hãy cùng tìm hiểu khái niệm phân lô bán nền là gì? Cũng như những quy định, chính sách của Nhà nước về hoạt động này như thế nào? Để người đầu tư có thể chọn lựa được nền đất mang lợi nhuận cao.

Phân lô bán nền là gì?

Với giới đầu tư bất động sản, thuật ngữ phân lô bán nền vô cùng quen thuộc. Theo quy định của nhà nước trong Luật Đất Đai 2013. Thì phân lô bán nền chính là chỉ chung các trường hợp tách thửa đất đai thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức này để chuyển nhượng cho các cá nhân, tổ chức khác.

>Xem thêm: Đất nền Bình Dương hấp dẫn hơn nhờ 5 yếu tố nổi bật này

Ngày càng xuất hiện nhiều dự án theo hình thức phân lô

Nhưng trong thực tế của thị trường bất động sản nước ta, cá nhân người sử dụng đất không được thực hiện việc phân lô. Mà việc phân lô bán nền lại được hiểu là việc tách những thửa đất trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư do Nhà nước bàn giao, cấp phép. Chủ đầu tư sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các cá nhân hoặc tổ chức khác để xây dựng các công trình như nhà ở, văn phòng kinh doanh,…

Ưu, nhược điểm của đất nền phân lô

Hình thức chuyển nhượng đất này cũng có nhiều ưu điểm và nhược điểm. Hãy tìm hiểu kỹ để có thể chủ động trong việc đầu tư nhé!

Ưu điểm

Chọn sống ở khu dân cư được chia theo lô đất

Ưu điểm tuyệt vời nhất chính là giá bán. Không cần quá nhiều vốn để sở hữu một nền đất trong một dự án được quy hoạch chuẩn chỉnh. Hoặc chỉ cần có số vốn ban đầu khoảng 1 tỷ đồng, đã có thể sở hữu một lô đất tại các tỉnh vùng ven.

Đất đai là tài sản cố định, đảm bảo càng lâu dài càng sinh lợi nhuận. Nhất là trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp do gia tăng dân số. Kéo theo đó nhu cầu nhà ở rất lớn khiến giá đất nền luôn tăng.

Hình thức đầu tư đất nền cũng phù hợp với nhiều đối tượng chủ đầu tư khác nhau. Từ những người ưa thích lướt sóng hoặc chọn đầu tư lâu dài, mua để ở hoặc cho thuê lại.

Nhược điểm

Nên đi quan sát thực tế dự án trước khi đầu tư

Vì những ưu điểm như trên mà tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra tràn lan. Dẫn đến dễ gặp phải rủi ro tìm ẩn khi đầu tư vào phân khúc này. Chủ đầu tư vẫn mở bán các dự án chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Người mua có nguy cơ mất trắng tiền khi lỡ mua những dự án này.

Với những nền đất phân lô không chính chủ thì hợp đồng mua bán sẽ không có giá trị pháp lý. Trường hợp khách hàng mua và ký hợp đồng mua bán hợp pháp nhưng cũng không thể xây nhà. Vì khu đất chưa phải là đất thổ cư, chưa có sổ đỏ hoặc bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng.

Quy định của pháp luật về đất phân lô bán nền

Pháp luật có những quy định về phân lô bán nền

Để lập dự án đất phân lô cần những điều kiện gì?

Phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương (cấp huyện trở lên).
Dự án trực thuộc khu vực, loại đô thị được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của nhà nước.
Dự án không nằm thuộc địa bàn của các quận nội thành trong các đô thị loại đặc biệt. Hay các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan.
Dự án không nằm trong khu vực trung tâm của các công trình là điểm nhấn kiến trúc đô thị.
Dự án không nằm trong phần mặt tiền tại tuyến đường cấp khu vực trở lên hoặc các tuyến đường cảnh quan chính của đô thị.

>Xem thêm: Các loại hình bất động sản phổ biến nhất hiện nay?

Chi tiết quy trình lập dự án đất phân lô

Đầu tiên là phải có đất, một khu đất để làm dự án đất nền.
Công tác đền bù khá quan trọng khi lập dự án đất nền
Xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng.
Quyết định phê duyệt 1/500.
Xin giấy phép xây dựng
Làm cơ sở hạ tầng
Nghiệm thu hạ tầng
Đóng thuế, ra sổ hồng từng lô

Kiểm tra kỹ pháp lý của nền đất đang định mua

Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền?

Điều kiện để những dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền, phân lô bao gồm:

(Căn cứ theo Khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP – được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 17 điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP)

Thứ nhất: Phải hoàn tất xây dựng kết cấu hạ tầng. Gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tuân theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500. Bên cạnh đó, phải đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng cho các cá nhận tự xây dựng nhà ở. Đặc biệt là phải cung cấp các dịch vụ thiết yếu như hệ thống thoát nước, cung cấp nước, điện và thu gom rác thải.
Thứ hai, là phải hoàn tất thanh toán các khoản tiền liên quan. Như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc phải nộp đầy đủ lệ phí, phí, thuế liên quan.
Thứ ba, dự án phải nằm trong khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Dưới hình thức phân lô bán nền theo quy định pháp luật.
Thứ tư, chủ đầu tư quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở phải tuân theo các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.

Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền an toàn

Ngày nay tình trạng phân lô bán nền trái phép đang diễn ra khá phức tạp tại nhiều địa phương. Mang đến nhiều rủi ro, tốn kém thời gian, tiền bạc kiện tụng cho khách hàng. Khả năng lấy lại tiền cũng vô cùng khó khăn hoặc tệ hơn là mất trắng tài sản. Chính vì thế, người mua phải xem xét kỹ những yếu tố dưới đây trước khi quyết định chọn nơi đầu tư.

Cơ sở hạ tầng phải được chủ đầu tư trang bị trước khi bán ra

Kiểm tra thông tin về chủ đầu tư

Người mua nên tìm hiểu xem người thực hiện giao dịch với mình. Họ có phải đơn vị được chủ đầu tư của dự án ủy quyền hay không. Bởi trên thị trường hiện có không ít “cò đất” không được ủy quyền nhưng vẫn đứng ra thực hiện giao dịch hoặc bán cho bạn những dự án “ma”.

Tìm hiểu tính pháp lý

Xem xét xem chủ đầu tư dự án có được UBND cấp phép chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô bán nền hay chưa. Những giấy tờ cần kiểm tra bao gồm:

Các quyết định phê duyệt, giao đất của Nhà nước;
Chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy phép về việc phân lô bán nền phải UBND cấp tỉnh trở lên cấp;
Bản vẽ thi công được phê duyệt;
Chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Văn bản nghiệm thu hoàn thành nghĩa vụ xây dựng cơ sở hạ tầng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500.

>Xem thêm: Đất nền Bình Phước – Đâu là lựa chọn cho các nhà đầu tư?

Kiểm tra kết cấu hạ tầng

Việc kiểm tra kết cấu hạ tầng công trình có đúng như quy hoạch hay không rất quan trọng. Hãy kiểm tra các hạn mục như: dịch vụ hạ tần kỹ thuật và xã hội có sự kết nối với nhau không, tiện ích nội và ngoại khu, hệ thống điện, nước. Hệ thống thu gom rác thải có đảm bảo hay không…

Cần thận trọng với những lô đất có giá rẻ hơn so với mặt bằng chung. Nên đi xem trực tiếp vì rất có thể lô đất đó nằm ở vị trí xa xôi, khó tiếp cận giao thông. Hoặc tệ hơn là nó có tính pháp lý không rõ ràng hoặc đang bị tranh chấp.

Kiểm tra đất có bị thế chấp hay tranh chấp hay không?

Đầu tư vào những dự án thật sự an toàn về pháp lý

Có thể liên hệ văn phòng đất đai tại nơi mua đất để kiểm tra phần đất định mua có đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp hay không. Việc này cũng giúp xác minh xem dự án đó có thật không. Ngoài ra, không nên ký các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng góp vốn…

Kinh nghiệm đầu tư đất nền phân lô hiệu quả, sinh lời cao

Bạn sẽ đảm bảo được giá trị sinh lời và tiềm năng của nền đất trong tương lai với những kinh nghiệm đầu tư sau đây:

Chọn những khu vực có hạ tầng giao thông và kết nối tốt. Chính là yếu tố đặc biệt quan trọng khi lựa chọn đất nền. Nơi kết nối tới các trục đường lớn, thuận tiện di chuyển vào trung tâm của đô thị hay gần các tiện ích ngoại khu.

Nên tự kiểm tra tình trạng thực của mảnh đất như có bị ngập khi trời mưa không. Có gây bụi khi có xe đi ngang không…Bạn nên lựa chọn những nơi có mật độ dân cư tương đối trong phạm vi từ 3 đến 5km. Tránh sự hiu quạnh cũng như khi mật độ dân cư cao đồng nghĩa giá trị khu đất đó đang được săn đón.

Khả năng sinh lời từ đất nền rất cao

Trước khi quyết định mua, hãy nhận định giá đất tại khu vực nào là hợp lý. Việc nắm nhiều thông tin cũng sẽ giúp bạn dễ dàng thương lượng giá tốt với người bán hơn. Chọn nền có tính thanh khoản tốt. Bằng cách thường xuyên cập nhật tin tức xem xét tần suất hoạt động mua bán đất ở khu vực này như thế nào.

Nên cân đối dòng tiền cá nhân khi quyết định đầu tư đất. Để khi thị trường có sự biến đổi đột ngột thì bạn vẫn có thể xoay sở được. Lựa chọn đầu tư theo đội nhóm cũng là một cách hiệu quả.

Kết

Trên đây là những thông tin cũng như kinh nghiệm để đầu tư đất phân lô bán nền an toàn, sinh lời trong tương lai. Việc mua đất là khoản đầu tư quan trọng nên bạn nên cân nhắc tìm hiểu thật kỹ lưỡng. Để tham khảo thêm những thông tin về mua bán nhà đất khác hãy ghé trang Mogi nhé.

>Xem thêm: