Đất trồng cây hàng năm là gì? Cách chuyển đổi qua đất thổ cư
| 27-03-2022, 11:05 | Góc nhìn chuyên gia
Đất trồng cây hàng năm là đất gì? Đất trồng cây hằng năm có sang được đất thổ cư hay không? Thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm sẽ là bao nhiêu? Muốn giải đáp được hết những thắc mắc trên; bạn đọc cần phải tham khảo qua các thông tin được quy định tại Luật đất đai Việt Nam. Và để nắm rõ hơn, chúng tôi cùng bạn tìm hiểu về quy định này dưới đây nhé.
Đất trồng cây hàng năm là gì?
Khái niệm
Căn cứ vào Thông tư 28/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; khái niệm đất trồng cây hàng năm như sau: Đất trồng cây hàng năm là loại đất chuyên trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng; kể từ khi gieo trồng cho tới khi thu hoạch không quá một năm. Kể cả loại đất sử dụng theo chế độ canh tác không thường xuyên; loại đất cỏ tự nhiên có cải tạo sử dụng cho mục đích chăn nuôi; bao gồm loại đất trồng lúa, đất cỏ dùng cho chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác.”
Phân loại
Vậy nhưng, đến nay, Thông tư này đã không còn giá trị nữa; mà thay vào đó sẽ là Thông tư 28 được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành vào năm 2014. Căn cứ vào đó, đất trồng cây hàng năm được quy định thuộc nhóm đất nông nghiệp và bao gồm:
- Đất trồng lúa: gồm loại đất chuyên trồng lúa nước, đất trồng lúa nước còn lại và đất trồng lúa nương.
- Những loại đất được sử dụng vào trong mục đích trồng các loại cây hàng năm khác; đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác.
Như vậy, những ai được Nhà nước giao đất và cho thuê đất; phải sử dụng đúng vào mục đích và thực hiện đúng với nghĩa vụ được quy định trong bộ Luật Đất đai năm 2013. Nếu như có bất kỳ khó khăn nào trong quá trình canh tác; cần phải liên hệ ngay với cơ quan đất đai có thẩm quyền để được tư vấn và hỗ trợ; hướng dẫn theo quy định của pháp luật. Tuyệt đối, chủ sở hữu không được tự ý thực hiện theo sự chủ quan nhằm tránh các vấn đề pháp lý liên quan sau này.
Quy định thời hạn được sử dụng đất trồng cây hàng năm
Theo Điều 125, 126 Luật đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất bao gồm 02 loại:
- Loại 1: Sử dụng đất ổn định lâu dài, không giới hạn về mặt thời gian; chủ yếu do cộng đồng dân cư sử dụng
- Loại 2: Đất có thời hạn sử dụng
Bên cạnh đó, luật còn quy định rõ thời hạn sử dụng đất; trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng và sang tên quyền sử dụng đất; như: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi.
Thuê đất nằm trong quỹ đất nông nghiệp; và sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn thì thời hạn sẽ không quá 05 năm.
Các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất sử dụng đất được giao; công nhận quyền sử dụng trong trường hợp này có thời hạn là 50 năm.
Khi đã hết thời hạn, các hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; nếu như vẫn có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn 50 năm.
Cá nhân, hộ gia đình khi thuê đất nông nghiệp thì có thời hạn không quá 50 năm. Lưu ý: Khi đã hết thời hạn thuê đất; nếu vẫn có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét và tiếp tục cho thuê.
Các tổ chức được thuê đất, giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp sẽ được xem xét; quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc những đơn xin giao đất không quá 70 năm.
Khi đã hết thời hạn sử dụng đất; nếu như không được gia hạn hay không muốn gia hạn và không thuê nữa thì sẽ bị thu hồi.
Phân biệt đất trồng cây hàng năm và đất lâu năm
Theo thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên môi trường; giải thích tên gọi các loại đất như sau:
- Đất trồng cây hàng năm khác là đất chuyên trồng cho các loại cây có thời hạn sinh trưởng; từ khi gieo hạt tới khi thu hoạch không quá một 1 năm, chủ yếu sử dụng để trồng hoa màu, cây thuốc, đay, gai, mía, cói, sả, dâu tằm, cỏ không dùng trong chăn nuôi.
- Đất trồng cây lâu năm là loại đất trồng cho các loại cây; có thời gian sinh trưởng trên một năm kể từ khi gieo trồng cho tới khi thu hoạch; kể cả những loại cây có thời gian sinh trưởng như cây hàng năm; nhưng lại cho thu hoạch trong nhiều năm như cây thanh long, nho. dứa,…
Như vậy, đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm khác nhau ở chỗ đấy là; đối với đất trồng cây hằng năm thì trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng không quá một năm. Còn đối với đất trồng cây lâu năm thì sẽ trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng từ một năm trở lên.
Vậy nên sự khác nhau giữa hai loại đất trên; dựa trên thời gian sinh trưởng của cây chứ không dựa theo thời hạn sử dụng đất ngắn hay dài.
Các câu hỏi liên quan khi sử dụng đất trồng cây hàng năm
Dưới đây là những câu hỏi liên quan khi sử dụng đất trồng cây hàng năm:
Chúng ta có được xây dựng nhà ở trên đất trồng cây hàng năm hay không?
Căn cứ theo Điều 57 của Luật đất đai 2013 quy định:
Các hình thức chuyển đổi
Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất; cần được sự cấp phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển từ đất trồng lúa sang loại đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, đất để nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác sang loại đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, làm muối, nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ.
- Chuyển từ đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất; sang đất sử dụng vào những mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển từ hình thức đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp được giao; không thu tiền sử dụng sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng hoặc thuê.
- Chuyển từ loại đất phi nông nghiệp sang loại đất ở.
- Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp; sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích để kinh doanh, đất sản xuất; kinh doanh phi nông nghiệp không phải là loại đất thương mại, dịch vụ sang đất loại thương mại, dịch vụ; chuyển từ đất thương mại, dịch vụ và đất xây dựng công trình sự nghiệp sang loại đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Diễn giải
Theo quy định tại khoản 1; khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính; theo quy định pháp luật Nhà nước, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất; được áp dụng theo loại hình đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Căn cứ theo những thông tin đã cung cấp ở trên thì chúng ta có thể hiểu rằng; nếu bạn muốn chuyển đổi mảnh đất đang dùng cho mục đích trồng cây hằng năm sang đất xây dựng nhà ở. Hiểu theo cách khác, đó là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang loại đất phi nông nghiệp. Theo Điều 57 trên, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Chúng ta có nên chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư hay không?
Nếu bạn đang có đất trồng cây hàng năm; vậy thì bạn hoàn toàn có thể chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư.
Bởi đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp; vậy nên theo quy định của pháp luật, để chuyển nó sang đất thổ cư thì bạn cần được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Các bước thực hiện chuyển đổi từ đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư
Dưới đây là toàn bộ quy trình thực hiện việc chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư; nếu như diện tích đất trồng hàng năm của bạn được nằm trong diện cho phép chuyển đổi; bạn sẽ tiến hành làm đơn và tham khảo quy trình thực hiện, dưới đây là các bước:
Bước 1: Cá nhân hoặc hộ gia đình tiến hành chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ xin chuyển đổi đất trồng cây hằng năm lên đất thổ cư; căn cứ theo quy định ở khoản 1 điều 6 quy định tại thông tư 30/2014/TT-BTNMT, bao gồm những loại giấy tờ như sau:
- Giấy chứng nhận xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm lên đất ở do chính chủ thực hiện.
- Những loại giấy tờ chứng minh rằng bạn là chủ sở hữu hợp pháp của lô đất đấy, bao gồm các loại giấy tờ như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chính chủ; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà và các tài sản gắn liền với đất.
- Bên cạnh đó, cá nhân hoặc hộ gia đình cũng cần chuẩn bị những giấy tờ tùy thân gồm: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân/ thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu nếu còn hiệu lực sử dụng.
Bước 2: Cá nhân hoặc hộ gia đình tiến hành nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền
Trong trường hợp bạn có nhu cầu cần chuyển đổi đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư; bạn cần phải tiến hành nộp hồ sơ đã được chuẩn bị cho Phòng Tài nguyên và Môi trường ở địa phương.
Trong vòng 03 ngày làm việc (không kể cuối tuần); nếu như hồ sơ của bạn có bất kỳ điều gì còn thiếu sót; Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn bạn nộp bổ sung các hồ sơ; giấy tờ còn thiếu theo hồ sơ theo yêu cầu.
Bước 3: Nộp phí theo đúng nghĩa vụ
Người đang có nhu cầu chuyển đổi đất trồng cây hàng năm lên đất thổ cư; cần đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Pháp luật.
Sau khi đã nhận được thông báo về số tiền phải nộp; người sử dụng đất sẽ tiến hành nộp phí tại cơ quan thuế. Lưu ý, bạn cần giữ lại toàn bộ các hóa đơn, xác nhận nộp tiền để sau đó xuất trình tại Phòng Tài Nguyên và Môi trường theo yêu cầu.
Bước 4: Nhận kết quả đã cho phép chuyển đổi
Trong vòng không quá 15 ngày theo quy định khoản 40 điều 2; thuộc nghị định 01/2017/NĐ-CP; người sử dụng đất nhận được kết quả từ Phòng Tài Nguyên và Môi trường có đồng ý phê duyệt xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.
Đối với những vùng miền núi, hải đảo hay khu vực vùng sâu vùng xa; những vùng có điều kiện kinh tế khó khăn thì thời gian trả kết quả không quá 25 ngày.
Thời gian trả kết quả sẽ được tính theo ngày làm việc; và không tính thời gian nghỉ Lễ, nghỉ Tết, nghỉ cuối tuần, thời gian chính quyền xã tiếp nhận hồ sơ; và cũng không tính thời gian người sử dụng đất cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính.
Có nên mua đất trồng cây hàng năm để ở hay không?
Trong thời gian vừa qua, khá nhiều người tỏ ra băn khoăn rằng; có nên mua đất trồng cây hàng năm hay không? Tất nhiên, mục tiêu để các nhà đầu tư hướng đến không phải là mua đất để sử dụng. Phải đúng với chức năng là trồng cây hàng năm, lâu năm hay để nuôi trồng thủy sản. Mục đích chính ở việc tìm mua các loại đất này chính là “biến” chúng trở thành đất ở.
Biến động về giá
Đây là điều rất dễ hiểu bởi sự chênh lệch giá trị trên thị trường của đất nông nghiệp và đất ở là rất lớn. Trong khi đó, đất trồng cây lại có giá bán hợp lý. Vậy nên, với số vốn trung bình, người mua đã có thể sở hữu được những lô đất có diện tích lớn. Sau khi đã làm thủ tục chuyển đổi sang đất ở; các lô đất này sẽ có giá tăng mạnh gấp nhiều lần so với trước đó. Thậm chí, nếu đất có mặt bằng gần khu đông dân cư; lúc này, sản phẩm sẽ có giá bán ở mức cao ngất ngưởng. Vậy, chúng ta có nên tiết dùng tiền để mua đất trồng cây hàng năm hay không?
Tuy loại đất này có tiềm năng sinh lời vô cùng hấp dẫn; nhưng cũng sẽ không hề “dễ ăn” một chút nào. Việc đầu tư này đòi hỏi nhà đầu tư cần phải có hiểu biết về pháp luật và quy hoạch; để xác định chính xác tiềm năng của sản phẩm.
Luật Đất đai quy định thế nào?
Và để đảm bảo an toàn; cách tốt nhất là các nhà đầu tư bất động sản cần xem kỹ nội dung của Luật Đất đai hiện hành; nếu đã tìm kiếm được hạng mục dễ sinh lời. Các chủ đầu tư sẽ liên hệ với UBND địa phương; để có thể thẩm định lại để đảm bảo hiện trạng quy hoạch. Với trường hợp đất không nằm trong quy hoạch thành phần đất ở. Lúc này, chủ đầu tư sẽ cần phải đối diện với tình cảnh chôn vốn lâu dài. Còn nếu muốn sang nhượng cho người khác để đầu tư trồng trọt, chăn nuôi; hay cho thuê thì mức giá chắc chắn sẽ thấp hơn nhiều so với trước đó.
Ngoài ra, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là điều cần nhiều thời gian. Không thể nào trong “một sớm, một chiều” là xong ngay được. Đòi hỏi chủ đất phải có cho mình nguồn vốn mạnh và sẵn sàng đầu tư; để tránh được tình trạng hết vốn trong khi chưa hoàn thành thủ tục.
Câu trả lời giải đáp
Như vậy, các thông tin trên đã phần nào giải đáp những thắc mắc rằng; có nên mua đất trồng cây hàng năm không? Nếu bạn là một nhà đầu tư bất động sản thông minh; bạn cần cân nhắc để lựa chọn được loại đất nền phù hợp; để có thể đầu tư sinh lời và tránh rủi ro. Nếu bạn quyết định lựa chọn đất trồng cây; vậy thì bạn cần phải nắm được các kinh nghiệm khi mua để có thể chọn được mảnh đất tiềm năng hơn cả.
Trình tự thủ tục khi mua bán và chuyển nhượng đất trồng cây hằng năm
Dưới đây là trình tự thủ tục cũng như phí chuyển đổi:
Trình tự, thủ tục
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, có quy định về thủ tục chuyển nhượng hay mua bán sẽ tuân thủ theo các bước dưới đây:
Bước 1: Cần chuẩn bị hồ sơ gồm
Đơn xin chuyển nhượng hay mua bán đất.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hoặc các tài sản liên quan.
Chứng minh nhân dân hoặc các giấy tờ liên quan có thể thay thế được sổ hộ khẩu.
Bước 2: Nạp hồ sơ cho các cơ quan có thẩm quyền
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các loại hồ sơ theo yêu cầu thì đem tới Phòng Tài Nguyên Môi Trường của UBND từ cấp cập, cấp huyện để nạp.
Cán bộ có thẩm quyền sẽ xem xét, nếu hợp lý sẽ thụ lý hồ sơ của bạn còn không thì sẽ thông báo đến người nạp được biết về tình hình hiện tại để hướng dẫn bổ sung kịp thời và hoàn thiện hồ sơ như quy định.
Bước 3: Sau khi hồ sơ đã đạt các yêu cầu thì cán bộ cấp quận, huyện sẽ bắt đầu công việc:
- Đầu tiên, tiến hành thẩm định hồ sơ và xuống thửa đất để xác minh và thẩm định có đúng hay không.
- Hướng dẫn chủ sở hữu đất nạp tiền chuyển nhượng đất theo quy định đưa ra của pháp luật.
- Cán bộ trình lên UBND huyện về việc xem xét và đưa ra quyết định hồ sơ có đủ điều kiện chuyển nhượng hay mua bán không.
- Sau khi hồ sơ đạt yêu cầu và duyệt thì cán bộ tiến hành cập nhật vào dữ liệu đất đai tại hồ sơ địa chính của xã, huyện.
Bước 4: Trả lại kết quả
Phí chuyển đổi
Đối với thuế phí chuyển nhượng; nếu cả 2 bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều thuộc các đối tượng; được quy định tại Nghị định số 65/2013/NĐ-CP và Nghị định số 140/2016/NĐ-CP; thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ. Bạn chỉ cần nộp phí thẩm định hồ sơ; cũng như phí đăng ký biến động đất đai và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xong.
Trên đây là toàn bộ những kiến thức liên quan đến đất trồng cây hàng năm và những thủ tục mua bán cần thiết. Hy vọng, những kiến thức trên sẽ giúp bạn bổ sung thêm một lượng kiến thức cho mình. Đồng thời, nó khá hữu ích khi bạn cần sử dụng đến nó. Mọi thông tin chi tiết, các bạn có thể liên hệ cho Mogi.vn để được hỗ trợ và giải đáp tốt nhất bạn nhé.
Các bạn có thể xem thêm các bài viết khác:
Bán nhà chính chủ miễn trung gian: Nên hay không?
Quản lý đất đai là gì và tầm quan trọng của nó ra sao?
Thủ tục mua bán nhà và 5 lưu ý khi chọn mua nhài
Thanh toán tiền mua nhà như thế nào? 3 lưu ý cần biết
