Trước khi xây nhà bạn cần phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng. Một trong những vấn đề phải thể hiện rõ ràng đó chính là mật độ xây dựng. Vậy mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng hiện nay được tính như thế nào? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu kỹ trong chuyên mục tư vấn xây dựng chuyên sâu này nhé.

Mật độ xây dựng là gì?

Bất kỳ một công trình nào muốn xây đựng đều phải dựa trên Quy chuẩn xây dựng Việt Nam do Bộ xây dựng ban hành.

Theo Quy định, mật độ xây dựng được chia làm hai loại là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp

• Mật độ xây dựng thuần (net – tô) là tỷ lệ chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân ten nit và sân thể thao được xây cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất.
• Mật độ xây dựng gộp (brut – tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm có cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

(function(){for(var g="function"==typeof Object.defineProperties?Object.defineProperty:function(b,c,a){if(a.get||a.set)throw new TypeError("ES3 does not support getters and setters.");b!=Array.prototype&&b!=Object.prototype&&(b[c]=a.value)},h="undefined"!=typeof window&&window===this?this:"undefined"!=typeof global&&null!=global?global:this,k=["String","prototype","repeat"],l=0;lb||1342177279>=1)c+=c;return a};q!=p&&null!=q&&g(h,n,{configurable:!0,writable:!0,value:q});var t=this;function u(b,c){var a=b.split("."),d=t;a[0]in d||!d.execScript||d.execScript("var "+a[0]);for(var e;a.length&&(e=a.shift());)a.length||void 0===c?d[e]?d=d[e]:d=d[e]={}:d[e]=c};function v(b){var c=b.length;if(0=c.offsetWidth&&0>=c.offsetHeight)a=!1;else{d=c.getBoundingClientRect();var f=document.body;a=d.top+("pageYOffset"in window?window.pageYOffset:(document.documentElement||f.parentNode||f).scrollTop);d=d.left+("pageXOffset"in window?window.pageXOffset:(document.documentElement||f.parentNode||f).scrollLeft);f=a.toString()+","+d;b.b.hasOwnProperty(f)?a=!1:(b.b[f]=!0,a=a<=b.g.height&&d<=b.g.width)}a&&(b.a.push(e),b.c[e]=!0)}y.prototype.checkImageForCriticality=function(b){b.getBoundingClientRect&&z(this,b)};u("pagespeed.CriticalImages.checkImageForCriticality",function(b){x.checkImageForCriticality(b)});u("pagespeed.CriticalImages.checkCriticalImages",function(){A(x)});function A(b){b.b={};for(var c=["IMG","INPUT"],a=[],d=0;d=a.length+e.length&&(a+=e)}b.i&&(e="&rd="+encodeURIComponent(JSON.stringify(B())),131072>=a.length+e.length&&(a+=e),c=!0);C=a;if(c){d=b.h;b=b.j;var f;if(window.XMLHttpRequest)f=new XMLHttpRequest;else if(window.ActiveXObject)try{f=new ActiveXObject("Msxml2.XMLHTTP")}catch(r){try{f=new ActiveXObject("Microsoft.XMLHTTP")}catch(D){}}f&&(f.open("POST",d+(-1==d.indexOf("?")?"?":"&")+"url="+encodeURIComponent(b)),f.setRequestHeader("Content-Type","application/x-www-form-urlencoded"),f.send(a))}}}function B(){var b={},c;c=document.getElementsByTagName("IMG");if(!c.length)return{};var a=c[0];if(!("naturalWidth"in a&&"naturalHeight"in a))return{};for(var d=0;a=c[d];++d){var e=a.getAttribute("data-pagespeed-url-hash");e&&(!(e in b)&&0mật độ xây dựng[/b] thuần của nhóm chung cư; mật độ xây dựng nhóm nhà dịch vụ đô thị và sử dụng chức năng hỗn hợp được xác định theo công thức sau:

Mi = Ma – (Si – Sa) x (Ma – Mb) : (Sb – Sa)

Trong đó:

+ Si: diện tích của lô đất I (m2);

+ Sa: diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới hạn dưới so với i trong các bảng mật độ xây dựng nhà ở, nhóm nhà chung cư, nhóm nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.

+ Sb: diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i trong các bảng mật độ xây dựng nhà ở, nhóm nhà chung cư, nhóm nhà dịch vụ đô thị và hỗn hợp.

+ Mi: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích i (m2)

+ Ma: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2)

+ Mb: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2)

Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.

Mật độ xây dựng nhà ở phải căn cứ theo hạng mục cụ thể

1.5. Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên

Các quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện cũng như mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đề công trình và đối với phần tháp phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất (cốt vỉa hè).

Ví dụ cụ thể: Trên lô đất rộng 10.000m2, công trình là tổ hợp gồm phần đế cao 16m, và tháp cao phía trên cao 46m. Đối với nhà ở chung cư, mật độ xây dựng tối đa cho phép đối với phần đế là 65%, đối với tháp cao phía trên là 41% (tính theo hình chiếu bằng của công trình trên mặt đất). Đối với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình sử dụng hỗn hợp, mật độ xây dựng tối đa cho phép tương ứng với các phần trên là 70% và 46%.

1.6. Mật độ xây dựng thuần với đất xây dựng nhà máy, kho tàng

Mật độ xây dựng thuần đối với nhà máy, kho tàng

2. Mật độ xây dựng gộp (brut – tô)

Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị nhà ở là 60%

Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%

Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu công viên công cộng là 5%

Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng ( bao gồm cả sân gôn), vùng vảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%

Mật độ xây dựng gộp tối đa toàn khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp là 50%

Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình

Trong các lô đất xây dựng công trình, dù là biệt thự, nhà cấp 4 hay công trình nhà ở khác, phải đảm bảo quy định về tỷ lệ tối thiểu đất trồng cây xanh như trong bảng dưới đây:

Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các khu đô thị

Các quy định về mật độ áp dụng riêng với nhà phố.

1. Kích thước lô đất quy  hoạch xây dựng nhà ở nói chung

– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m2

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m2

– Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60cm. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông hoặc phải bố trí đường đi bộ với về rộng tối thiểu là 4m.

2. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

– Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất.

– Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng.

2.1. Các bộ phận cố định của nhà

– Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp sau:

+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0.2m và phải đảm bảo mỹ quan.

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt via hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

– Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà như ô văng, sê nô, ban công, mái đua… nhưng không áp dựng đối với mái đón, mái hè được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng sau:

Chiều rộng lộ giới (m)	Độ vươn ra tối đa Amax (m)
Dưới 7m	0
7÷12	0,9
12÷15	1,2
15	1,4

Đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vưc

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô gia hay buồng.

– Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ cộng đồng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ, mái đón, mái hè phố phải:

Mái đón là mái che của cổng, gắn vào tường nhà và đua ra tới cổng vào nhà hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà.

Mái hè phố là mái che gần vào tường nhà và che phủ một đoạn vỉa hè

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng chãy chữa cháy

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên, đảm bảo mỹ quan đô thị

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ

+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…

2.2. Phần nhô ra không cố định

– Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cảnh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng sau:

Quy đinh được phép nhô ra của nhà ở

2.3. Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

– Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ

– Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:

+ Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà

+ Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia

2.4. Quan hệ với các công trình bên cạnh

Các công trình không được vi phạm ranh giới:

– Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống) được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh

– Không được xả nước mua, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh

– Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của  máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Hy vọng với những thông tin chúng tôi cung cấp trên đây, Quý bạn đọc cũng như quý khách hàng đã có thể nắm bắt được những thông số cơ bản để có kế hoạch thi công khoa học và chính xác.

Trước khi tiến hành thi công, bạn cần phải tiến hành xin giấy cấp phép xây dựng với những thủ tục pháp lý cơ bản, theo đúng quy định, việc xác định mật độ xây dựng công trình là yếu tố cơ bản để hoàn thiện hồ sơ. Hãy liên hệ với chúng tôi nếu như các bạn cần thêm tư vấn chi tiết và đùng pháp luật.