Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là gì?

Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền trong một khoảng thời gian để đảm bảo việc giao kết, nghĩa vụ của các bên và hợp đồng mua bán được thực hiện.

Khi mua nhà đất, hợp đồng đặt cọc được thiết lập và việc đặt cọc bao nhiêu tiền tùy thuộc vào thỏa thuận của đôi bên.

Trong hợp đồng đặt cọc có đủ nội dung của một bản hợp đồng gồm các thỏa thuận về  khoản đặt cọc, vấn đề nhận cọc, quy định phạt cọc theo Điều 398 Bộ luật dân sự 2015.

Hợp đồng đặt cọc không cần phải công chứng nhưng để hạn chế rủi ro thì nên yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc. Vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc là khi một bên vi phạm hợp đồng, phạm vào quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại. 

Tính pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc

Khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại nếu:

- Bên còn lại vi phạm điều kiện hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận;

- Bên còn lại vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng như giao tiền không đúng hạn, không giao kết hợp đồng mua bán,… 

- Trường hợp khác do luật quy định

Tính pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc

Nếu phạm phải những điều này thì có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc, các bên không còn thực hiện nghĩa vụ như thỏa thuận để giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Đôi bên trả lại những gì đã nhận theo quy định sau:

- Hợp đồng không còn hiệu lực, các bên không cần thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận, ngoại trừ phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, thỏa thuận giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

- Trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ đi các chi phí khi thực hiện hợp đồng, chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

- Bên bị thiệt hại được bồi thường do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên còn lại.

Thủ tục tranh chấp về hợp đồng đặt cọc

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Hồ sơ cần chuẩn bị khi tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn khởi kiện.

Tham khảo tải mẫu đơn tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại đây.

- Hợp đồng đặt cọc hoặc các tài liệu khác chứng minh yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp.

- Nếu người khởi kiện là cá nhân thì cần có thêm CMND, hộ khẩu gia đình (bản sao).

- Bản kê khai các tài liệu (nộp kèm với đơn khởi kiện).

- Các giấy tờ liên quan khác.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc do tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết vì đây là tranh chấp dân sự.

- Với tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc nhà đất, Tòa án giải quyết là Tòa án cấp huyện nơi có đất theo Điều 203 luật đất đai 2013.

- Với hợp đồng đặt cọc có yếu tố nước ngoài thì thẩm quyền thuộc về Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết tranh chấp.

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Trình tự để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện

- Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.

- Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.

- Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án lệ phí về tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quy định.

- Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.

- Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Bước 2: Chuẩn bị xét xử

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc là sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý. Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.

Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)

Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định. Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.