Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, thị trường bất động sản (BĐS) chuyển biến tích cực theo thời gian, song vẫn còn nhiều khó khăn, bất cập và cần thời gian dài để khắc phục. Đặc biệt là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, các phân khúc bình dân, giá phù hợp có nhu cầu rất lớn.

Giai đoạn 2018 - 2022, tổng nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, từ mức 180.000 sản phẩm năm 2018 (năm chưa xảy ra đại dịch) xuống còn khoảng 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Năm 2023, tổng nguồn cung nhà ở tăng nhẹ, đạt khoảng 55.000 sản phẩm, song số lượng này mới chỉ bằng 32% so với năm 2018.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở ngày càng mất cân đối, các dự án mới mở bán chủ yếu là sản phẩm cao cấp, căn hộ giá từ 40 triệu đồng/m2, trái ngược với sự khan hiếm của phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2). Tỷ trọng căn hộ bình dân giảm từ mức 30% vào năm 2019 xuống còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng đẩy giá BĐS, nhất là phân khúc căn hộ, liên tục thiết lập mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của những người có nhu cầu thiết thực về nhà ở.

Thanh khoản thị trường giảm mạnh, tồn kho gia tăng, khiến doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn nghiêm trọng. Nhiều công trình, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, rơi vào cảnh dang dở, ảnh hưởng trực tiếp tới 40 ngành nghề liên quan như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất.

Trước thực trạng đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Đồng thời, nhiều người kiến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần giảm giá bán. Đây cũng là giải pháp mà nhiều người trong ngành đặt ra và nói đến nhiều nhất trong bối cảnh này.

"Tuy nhiên, thực tế hiện nay giá căn hộ rất khó giảm. Lý do là bởi các sản phẩm này tập trung chủ yếu ở những quận trung tâm - nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm, các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Các chi phí liên quan như chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, lương công nhân... liên tục tăng cũng buộc chủ đầu tư phải bán giá cao mới có lời.

Đồng thời, khu vực lõi trung tâm có rất ít dự án nhà ở đang triển khai, được cấp phép mới do thủ tục pháp lý kéo dài trong khi nhu cầu nhà ở đang ở mức cao và vẫn theo xu hướng tăng. Do đó, doanh nghiệp có dự án mở bản thời điểm này sẽ có lợi thế quyết định giá.

Hơn nữa, nếu đánh thuế bất động sản cũng chưa chắc giá nhà hạ bởi sức hút của thành phố quá lớn. Phương án hạ giá cũng sẽ khiến nhu cầu tăng vọt, kéo theo giá nhà cũng sẽ tăng trở lại và dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế.", VARs nhận định.

Như Hằng