Theo quy định tại khoản 2, Điều 30 về quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua, doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần có thể chuyển trả tiền hàng năm để giảm áp lực tài chính, từ đó có thể hạ giá nhà.

Cụ thể, tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang trả tiền hàng năm. Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng theo quy định của Chính phủ.

Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định việc doanh nghiệp, cá nhân được phép thay đổi từ trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Còn quyền chuyển đổi ngược lại từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm chưa được đề cập.

Doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất thu tiền một lần có thể chuyển trả tiền hàng năm.

Theo các chuyên gia, quy định mới này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích sinh lợi từ đất đai. Được nộp tiền sử dụng đất hàng năm sẽ giúp chủ đầu tư giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn, chất lượng sản phẩm hoàn thiện tốt hơn.

Đồng thời quy định mới cũng giúp nhà nước có cơ hội tăng thu nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai đai theo thời gian, thay vì chỉ dừng lại ở việc nhận "một cục".

Về nội dung này, góp ý vào dự thảo Luật Đất đai trước đó, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, sự thay đổi lớn này sẽ khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại.

Bởi trước khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanh thì doanh nghiệp phải xây dựng phương án tài chính và chi phí tiền thuê đất là một trong những yếu tố quan trọng.

Việc phải trả tiền thuê đất hàng năm và tiền thuê đất có thể thay đổi khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro số tiền thuê đất tăng đột biến, phá vỡ các phương án tài chính của doanh nghiệp.

“Trong khi chu kỳ đầu tư, kinh doanh thường luôn dài hơn 5 năm, vì vậy, nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với những rủi ro về tài chính do nguy cơ tăng cao của các đợt tăng tiền thuê đất”, VCCI cho biết.

Thứ hai, có thể tạo ra những rủi ro và tranh chấp pháp lý đối với một số lĩnh vực kinh doanh mà kỳ hạn trả tiền thuê đất và mua tài sản khác nhau.

Ví dụ, trong nhiều loại hình kinh doanh BĐS thì người mua có thể phải nộp tiền trước cả kỳ hạn sử dụng nhưng chủ đầu tư lại trả tiền thuê đất hàng năm (các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ…).

Điều này có thể dẫn đến rủi ro cho người mua, nhà đầu tư và Nhà nước trong việc đóng tiền thuê đất khi chủ đầu tư phá sản, giá đất tăng cao khiến cho dự án bị lỗ không có khả năng chi trả… Trong trường hợp này thì nhà nước sẽ không biết phải thu tiền của ai.

PGS - TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, việc thu tiền thu đất hàng năm sẽ đem lại nhiều mối lo cho các doanh nghiệp.

Đơn cử, nếu tiền thuê đất hàng năm tăng đột biến thì phương án tài chính kinh doanh của doanh nghiệp có thể bị phá vỡ. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp cũng sẽ lo quyền của chủ thể sử dụng đất trả tiền hàng năm bị giới hạn hơn khá nhiều so với chủ thể sử dụng đất trả tiền một lần.

“Vấn đề nào cũng có tính hai mặt, quan trọng là phải cân nhắc, xem xét thật kỹ mặt nào thì có nhiều lợi ích hơn, hạn chế các vấn đề phát sinh hơn. Từ đó đưa ra được những chính sách pháp luật hợp lý, đảm bảo phát triển nền kinh tế bền vững, ổn định”, ông Thịnh nói.

Chia sẻ với báo chí, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, đây là quan điểm đi ngược với doanh nghiệp, bởi hiện các doanh nghiệp đều xin trả tiền một lần còn không được.

Ông Toản cho biết, nếu trả một lần thì giá trị của khu đất khác hoàn toàn so với trả hàng năm. Trả một lần thì đó là tài sản được hạch toán là tài sản cố định, được vay ngân hàng, còn trả tiền hàng năm là đất thuê, chỉ vay ngân hàng được tài sản trên đất. Chưa kể tiền thuê đất thay đổi hàng năm và đều có xu hướng tăng còn gây nhiều rủi ro tài chính hơn.

"Chỉ có trường hợp là đất thuê trả một lần mà chưa nộp thì các doanh nghiệp xin nộp hàng năm thì còn có vẻ ổn, giải quyết được khó khăn trước mắt cho doanh nghiệp. Còn nếu đã nộp rồi và xin trả hàng năm thì hơi ngược", ông Toán nói.

Hoàng Tư