Tính giá trị tiền sử dụng đất được thực hiện cùng thời điểm giao đất

Thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc trong việc đầu tư dự án tại các địa phương. Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, Chủ tịch Công ty DVL Ventures cho rằng, có nhiều nguyên nhân dẫn tới rào cản như công tác giao đất, cho thuê đất trên thực địa, về xác định giá đất; thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; thời gian hoạt động dự án đối với dự án giao đất nhiều lần; vướng mắc trong thủ tục lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung.

Phân tích cụ thể về vấn đề trên, theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Trong khi đó Khoản 1 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định “... Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”.

Mặc dù vậy đối với các dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất lớn như những dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần mới hoàn thành được đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa có thể 3 - 4 năm mới hoàn thành.

“Như vậy khi nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất đối với phần diện tích đất giao sau thì thời hạn hoạt động dự án giảm dần theo thời gian giao đất, doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng nếu muốn đủ thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm theo Luật Đầu tư thì phải tiến hành điều chỉnh dự án thành nhiều lần tương ứng với các số lần giao đất trong từng thời kỳ giao đất”, ông Chung nêu rõ.

Bên cạnh đó, thời điểm tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất, tại khoản 3 Điều 108 Luật đất đai năm 2013 quy định “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhân quyền sử dụng đất”. Trong khi đó theo quy định tại tiết a1 khoản 3 điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định “Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế”.

Theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung, vấn đề ở đây là nếu chưa giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng, và pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án tính từ thời gian giao đất thực địa, do đó nếu vẫn tính như vậy thì vô hình chung nhà đầu tư phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.

Việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều cho cả nhà nước và nhà đầu tư. Nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất trong nhiều năm, dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế khác xa nhau, nảy ra việc nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá.

Do đó, ông Chung kiến nghị cần phải có giải pháp trong việc tính giá trị tiền sử dụng đất được thực hiện cùng thời điểm giao đất; việc giao đất cần phải thực hiện đồng bộ cả trên giấy tờ và thực địa.

Liên quan đến việc miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng, Luật sư Chung nêu rõ, theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/5/2014 và khoản 7 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 thì nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước.

Ông Chung đặt câu hỏi: Vậy đối với những dự án giao đất nhiều lần do quy mô dự án lớn, giải phóng mặt bằng khó khăn phải giao đất làm nhiều lần và thời gian nhận bàn giao đất thực tế khác với thời gian nhận quyết định giao đất thì tính như thế nào?

Gỡ khó về thuế, vốn cho doanh nghiệp

Về vấn đề tạm nộp thuế TNDN đối với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC hướng dẫn cụ thể về doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau: “Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm”.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung nhấn mạnh, trong bối cảnh thị trưởng bất động sản đang khó khăn như hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều thiếu dòng tiền, thiếu vốn đầu tư thì việc áp dụng quy định nêu trên giai đoạn này liệu có phù hợp hay không? Trong khi đó doanh nghiệp phải bỏ rất nhiều chi phí như ứng tiền giải phóng mặt bằng, tiền dụng đất, tiền thuê đất tiền thực hiện dự án, lãi vay... trong khi các ngành nghề khác không áp dụng thì lại gây ra sự không bình đẳng trong các ngành nghề kinh doanh.

Do đó, ông Chung cho rằng cần có giải pháp kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền Chính phủ và Quốc hội xem xét sửa đổi các chính sách phù hợp với thực tiễn để góp phần tháo gỡ khó khăn thúc đầy thị trường bất động sản phát triển.

Về vấn đề vốn nguồn vốn dự án, theo Chủ tịch Công ty DVL Ventures, việc tiếp cận tín dụng giai đoạn này cũng hết sức khó khăn. Nhiều nhà đầu tư kiến nghị mong muốn được phép huy động vốn của các tổ chức cá nhân theo hình thức hợp tác đầu tư phân chia sản phẩm. Mặc dù vậy lại vướng quy định tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết.

Trong khi đó quy định điểm a Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định các bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh liên kết thì chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu mà không được phân chia sản phẩm nhà ở, phân chia quyền sử dụng đất trong dự án đó cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để  được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Vì vậy, Luật sư kiến nghị sửa đổi nội dung này phù hợp với bối cảnh thị trường hiện nay để giải quyết tình trạng vốn cho các dự án bất động sản.

Ngoài ra, Luật sư Nguyễn Hồng Chung cũng kiến nghị sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và sửa đổi, bổ sung Điều 4 Luật 03/2022/QH15 theo hướng thêm trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở triển khai thực hiện các dự án nhà ở thương mại, góp phần xóa bỏ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở. Bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là sự liên thông với các quy định có liên quan của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.

Bình An