Tại hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế.

Nguyên nhân chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).

Cụ thể, phân khúc bất động sản nhà ở có nhu cầu tăng trưởng, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp tăng mạnh, nhưng trong bối cảnh nguồn cung rất hạn chế.

Tính riêng trong 6 tháng đầu năm nay, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 9 dự án với tổng số khoảng 18.768 căn, trong đó, nhà ở xã hội 6 dự án quy mô 7.730 căn, nhà ở công nhân 3 dự án quy mô 11.038 căn. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân được trên 6.200 tỷ đồng cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Tuy nhiên, nguồn cung khá hạn chế, trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao; các phân khúc nhà ở chung cư phân khúc trung bình và nhà ở xã hội hầu như không phát sinh lượng tồn kho. 

Hiện nay, lượng tồn kho bất động ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.

Chuyên gia dự báo ngành bất động sản Việt Nam có thể phục hồi từ giữa năm 2024.

Cũng theo TS. Nguyễn Văn Khôi, nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse tiếp tục giảm, chủ yếu do áp lực tăng lãi suất. Giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng có xu hướng giảm khoảng 5-6% so với cuối năm 2022.

Đối với phân khúc bất động sản bán lẻ và văn phòng, trong bối cảnh chung của nền kinh tế, nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng thương mại và công suất cho thuê đều có dấu hiệu suy giảm.

Ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp, trong 6 tháng đầu năm 2023, tỉ lệ lấp đầy có xu hướng duy trì ở mức khá cao, khoảng trên 78% ở các khu vực phía Bắc và phía Nam. Tại một số địa phương như Tp.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 87-90%.

“Đối với những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản, những khó khăn từ chính sách, pháp lý đến từ nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai, về quy hoạch, về đầu tư… Đặc biệt về dòng vốn, việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường (lãi suất 11-12%/năm)”, ông Khôi phân tích.

Nhận định về xu hướng phát triển thị trường, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam dự báo, thị trường bất động sản nước ta hết năm 2023 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý 2 hoặc quý 3/2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của CMCN 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...

Bên cạnh các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…), dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng hơn, nhất là nguồn cung nhà ở sẽ gia tăng mạnh nếu như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được tổ chức thực hiện tốt.

Dự báo của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra, đến năm 2025, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 21,2% (462,7 tỷ USD/ 2.183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 là 22,0% (1.232,29 tỷ USD/ 5.601,31 tỷ USD).

Theo đó, dự báo từ 2023-2025, căn hộ chung cư sẽ là phân khúc chiếm tỷ trọng cao nhất của thị trường bất động sản nhà ở (chiếm khoảng 90% nguồn cung nhà ở thương mại). Phân khúc nhà biệt thự, liền kề cao cấp dự kiến khó có sự đột phá trong ngắn hạn. Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng, đặc biệt là các biệt thự ven biển sẽ tăng trưởng khả quan trong giai đoạn này…

Đồng tình với quan điểm của ông Khôi, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, theo dõi thị trường bất động sản qua 3 thời kỳ với những biến động như phát triển rực rỡ và đi xuống. Tôi nghĩ là thị trường này có tính chu kỳ. Đến năm 2022, thị trường bất động sản đi xuống, Chính phủ đã có nhiều chính sách, và hỗ trợ từ ngân hàng, tôi thấy rằng thời gian phục hồi có thể được rút ngắn hơn so với những năm trước, song đến năm 2024 mới có thể phục hồi được.

Cũng theo ông Hà, ngoài những nguyên nhân đã nêu về cơ chế chính sách, thể chế thì còn có vấn đề về nguồn vốn của thị trường. Chúng ta thấy thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay. Thế nhưng rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ 2 nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững.

“Tôi thấy rằng trong chính sách lần này, nhất là vấn đề thị trường về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Nếu đợt này chưa có định hướng và giải pháp mạnh mẽ trong vấn đề nguồn vốn thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, ông Hà khuyến cáo.

Theo Bộ Xây dựng, năm 2022 nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản đạt 4,45 tỷ USD, tăng 1,85 tỷ USD (70%) so với năm 2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn FDI. Dòng vốn FDI chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn. 

Số liệu mới nhất từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, lũy kế đến ngày 12/7/2023, cả nước đã thu hút 67,161 tỷ USD vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản. Trong đó, Tp.HCM là địa phương dẫn đầu với 16,3 tỷ USD, xếp sau là Hà Nội, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Phân theo đối tác thì Singapore dẫn đầu trong số các quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam với tổng vốn đăng ký đạt 19,1 tỷ USD; xếp sau lần lượt là Hàn Quốc, British Virgin Islands và Nhật Bản.  

Những con số trên khẳng định, thị trường Việt Nam có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư quốc tế. 

Hoàng Tư