Chiều 19/6, sau khi nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra về dự án luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Quốc hội thảo luận tại tổ về dự án luật này.

"Tiền trao cháo múc", nộp tiền vào ngân sách mới giao đất

Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định năng lực tài chính với các chủ đầu tư được cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản. Việc này nhằm đảm bảo chủ đầu tư phải đủ năng lực tài chính để triển khai dự án đúng tiến độ.

Theo Bộ trưởng, luật quy định giao đất cho doanh nghiệp, sau đó mới xác định tiền sử dụng đất. Nếu doanh nghiệp không nộp sẽ bị phạt chậm nộp, nhưng tiền phạt thấp hơn lãi ngân hàng.

Việc này dẫn tới trường hợp doanh nghiệp sau khi bán nhà, ứng tiền trước của dân, lấy tiền hình thành trong tương lai đi đầu tư dự án khác, không có tiền nộp ngân sách. Hậu quả là người dân không được nhận giấy chứng nhận, chính quyền sẽ đối diện với sự bất ổn do người dân khiếu nại.

Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc. Ảnh: Hoàng Hà/VNN

Bộ trưởng nêu thực tế, có tình trạng hàng trăm nghìn người dân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì các chủ đầu tư nợ tiền nộp ngân sách nhà nước.

Bộ trưởng Bộ Tài chính đề nghị thiết kế trong luật cần đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính. Những tranh chấp giữa doanh nghiệp và người dân là dân sự cần đưa ra tòa.

“Nếu có dấu hiệu lừa đảo thì chỉ bắt chủ đầu tư đi tù, nhưng hàng nghìn người dân không được cấp chứng nhận thì ai giải quyết?” - Bộ trưởng đặt câu hỏi.

Theo ông, việc chủ đầu tư chưa nộp vào ngân sách là chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân mãi mãi phải đi kiện, chính quyền phải giải quyết bất ổn, gây mất lòng tin.

Do đó, Bộ trưởng cho rằng cần có quy định chủ đầu tư nào nộp tiền vào ngân sách, thực hiện nghĩa vụ tài chính mới được giao đất.

“Ông cha nói tiền trao cháo múc, tiền chưa trao mà cháo đã múc thì hôm sau phải đi đòi nợ” - Bộ trưởng nhấn mạnh. 

Bộ trưởng Bộ Tài chính cũng cho rằng, không nên quy định vấn đề chính sách thuế vào trong dự thảo luật. Giao Chính phủ điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS thông qua chính sách thuế là không đúng với thẩm quyền quy định, vì đây là thẩm quyền của Quốc hội, không phải thẩm quyền của Chính phủ. Điều chỉnh thuế suất phải là thẩm quyền của Quốc hội.

Chặn dự án ma, quản lý giao dịch BĐS qua sàn

Đại biểu Hoàng Văn Cường (Tp.HCM) cũng cho rằng luật cần sửa đổi, tập trung vào những vấn đề đang nổi cộm trong thời gian qua liên quan đến giao dịch bất động sản.

“Gần như chúng ta không nắm được thị trường hoạt động như thế nào. Có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường, những thông tin đồn thổi làm tăng giá bất thường, không quản lý được, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai” - ông Cường nói.

Theo đại biểu, bất động sản tăng giá bất thường chủ yếu tài sản hình thành trong tương lai. Với những trường hợp đất nhà đã có, hình thành lên nhà thì gần như giá khá ổn định, không tăng lên, giảm xuống bất thường.

Ông Cường chỉ ra thực tế là những vụ lừa đảo của các dự án ma, bất động sản mới vẽ ra giấy nhưng đã phân lô để bán, lúc đó có thể lừa được người mua. Còn trường hợp hình thành nhà, sẽ khó có thể lừa được người dân.

Đại biểu Lê Kim Toàn (Bình Định) cũng ủng hộ kinh doanh bất động sản thông qua sàn để thị trường minh bạch, hạn chế được tình trạng các DN đưa sản phẩm bất động sản chưa đủ giấy phép ra bán, kinh doanh qua sàn sẽ hạn chế được việc người dân bị lừa đảo; tránh tình trạng một bất động sản nhưng được tiến hành giao dịch, chuyển nhượng ở nhiều nơi, nhiều người. Thông qua sàn cũng sẽ kiểm soát được tình trạng thổi giá của các dự án bất động sản, tạo giá ảo, khiến cho người có nhu cầu mua Bbất động sản thực sự không thể tiếp cận.

“Dĩ nhiên, không phải tất cả các hoạt động kinh doanh bất động sản đều phải qua sàn, mà yêu cầu tất cả các dự án bất động sản do DN đầu tư phải thông qua sàn”, đại biểu Lê Kim Toàn phát biểu.

Về kinh doanh các bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Lê Kim Toàn ủng hộ việc này nhằm tạo điều kiện cho các nhà đầu tư huy động vốn, giảm áp lực vốn, nhưng đề nghị quy định rõ thời điểm được kinh doanh các dự án bất động sản hình thành trong tương lai; phải bảo đảm dự án đó khi đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý, tài chính. Các bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cũng phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.

“Thực tế hiện nay, diễn ra phổ biến hình thức đặt cọc để mua bất động sản trong tương lai, hợp đồng đặt cọc đó không được công chứng, nên có nhiều rủi ro, khi xảy ra tranh chấp thì khó xử lý. Do đó, sửa luật cần quy định rõ vấn đề này để đáp ứng yêu cầu thực tiễn” - đại biểu Lê Kim Toàn phát biểu.

Ông Nguyễn Mạnh Hùng, ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế, cho hay vừa qua giao dịch qua sàn bất động sản chưa quản lý được, xuất hiện nhiều hiện tượng “bắt tay” giữa chủ đầu tư và sàn giao dịch để nâng giá, đẩy giá bất động sản lên cao, gây sốt ảo thị trường. 

Mặt khác giao dịch qua sàn cũng tạo thêm khâu trung gian, phát sinh chi phí và chưa rõ tính pháp lý của các hợp đồng giao dịch qua sàn, liệu có thay thế được hợp đồng công chứng hay không.

Trong điều kiện Việt Nam hiện nay, ông Hùng nói không nên bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải qua sàn, mà chỉ nên khuyến khích. Nếu các sàn giao dịch đi vào hoạt động bài bản, quy củ, minh bạch thì nếu tốn thêm chi phí người dân cũng chấp nhận, tự nguyện tham gia.

Thái Bình