Việc nắm rõ điều kiện mở bán dự án đất nền cũng như các hành lang pháp lý liên quan đến đất dự án là rất cần thiết đối với các chủ đầu tư. Đặc biệt là trong giai đoạn thị trường bất động sản đang phát triển nhanh ở mọi phân khúc như hiện nay. Vậy khi nào chủ đầu tư được bán đất nền? Dự án đủ điều kiện mở bán thì cần những hồ sơ pháp lý gì? Cùng Thông tin dự án xem ngay!

Dự án đất nền là gì?

Dự án đất nền là một dự án gồm nhiều nền đất được chủ đầu tư quy hoạch và phân lô. Những lô đất này chưa được triển khai, xây dựng gì và vẫn còn ở trong giai đoạn đầu của quá trình thực hiện. 

Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền là vấn đề được quan tâm

Khác với các lô đất nền còn nguyên trạng (chưa hề chịu tác động nào), đất nền dự án là loại đất đã được tác động từ phía chủ đầu tư, đã được quy hoạch một cách rõ ràng và chi tiết. Chủ đầu tư sẽ chịu mọi trách nhiệm trong quá trình đền bù hoặc xin giấy phép liên quan đến các lô đất này.

Điều kiện mở bán đất nền phân lô dự án

Điều kiện dự án được mở bán

Để một dự án đủ điều kiện mở bán đất nền thì chủ đầu tư phải trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn. Từ việc tạo lập quỹ đất, lập quy hoạch và bản vẽ phân lô, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, xin giấy phép xây dựng, triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, nghiệm thu dự án bất động sản, … Do đó cần mất rất nhiều công sức, thời gian và nguồn lực tài chính.

Hồ sơ pháp lý của dự án đủ điều kiện mở bán

Đối với những dự án đất nền có quy mô hơn 5ha:

Hồ sơ pháp lý bao gồm quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500. Tất nhiên rằng, những bản quy hoạch đất nền này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thông qua.

Với các dự án đất nền có quy mô hơn 5ha cần có quy hoạch chi tiết 1/500

Quy hoạch chi tiết 1/500 được biết với tên gọi đầy đủ là “bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500”. Đây là bản đồ quy hoạch thể hiện các nội dung quy hoạch chung, quy hoạch phân khu trong dự án một các cụ thể. Bên cạnh đó là các mô tả chi tiết hơn cho tất cả các bố trí của hạ tầng kỹ thuật cùng các công trình trên đất cũng như ranh giới quy hoạch của từng lô đất.

Đối với những dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ:

Với các dự án đất nền có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ thì cần phải có công văn chấp thuận chủ trương đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Trong đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như sau: Đánh giá nguồn gốc quỹ đất, đánh giá năng lực chủ đầu tư, quy hoạch khu đất như thế nào. 

Dự án đất nền vốn đầu tư trên 15 tỷ thì cần phải đáp ứng điều kiện mở bán đất nền

Cần tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan đến hạ tầng kỹ thuật như điện, cấp thoát nước, PCCC, hệ thống giao thông, … tất cả nhằm tránh hoàn toàn tình trạng công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại công trình. Cuối cùng là làm tờ trình dự án đủ điều kiện mở bán lên UBND tỉnh để được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở. Các dự án này phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500. Trong quy hoạch này sẽ quy định rõ ràng về khoảng lùi dự án, mật độ xây dựng, số tầng được cho phép xây, …

Đối với dự án đất nền phân lô kinh doanh nhà ở đủ điều kiện dự án được mở bán phải đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bao gồm:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
• Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Về tài chính

Về phía chủ đầu tư, muốn thực hiện được một dự án đủ điều kiện mở bán, thì nguồn lực tài chính đóng vai trò quan trọng nhất. Chủ đầu tư phải có tiền để tạo lập quỹ đất, đền bù khi giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đóng các khoản tiền liên quan đến sử dụng đất cho nhà nước.

Chủ đầu tư cần có đủ nguồn lực tài chính để thực hiện dự án

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Tuân thủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng và phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Trên thực tế, có nhiều chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để thực hiện dự án nên đã tiến hành bán trước các sản phẩm đất nền dù chưa đủ điều kiện mở bán nhằm có thêm nguồn tiền để hoàn thiện dự án. Thậm chí có nhiều chủ đầu tư chưa được sự chấp thuận chủ trương thực hiện dự án nhưng vẫn bán các sản phẩm dự án không thật để thu tiền. 

Do đó, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ thông tin về chủ đầu tư và pháp lý của dự án trước khi mua. Để nhận biết được các dự án ma thì bạn nên hỏi người bán/ môi giới và kiểm tra về hồ sơ pháp lý cơ bản từ chủ đầu tư gồm giấy chứng nhận dự án của chủ đầu tư, quyết định giao đất theo văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt, …

Quy trình bán đất nền dự án hiệu quả

Sau khi đã đủ điều kiện mở bán dự án đất nền thì bạn cần tìm hiểu thêm về quy trình bán đất nền hiệu quả để đảm bảo tiến độ nguồn thu cho dự án:

Bước 1: Giới thiệu, thỏa thuận với khách hàng về diện tích đất và giá chuyển nhượng.
Ở bước này, các chủ đầu tư thường thông quan các sàn giao dịch bất động sản để giới thiệu sản phẩm đến với khách hàng tiềm năng.
Các dự án phân lô bán nền thường có cơ sở hạ tầng được chủ đầu tư xây dựng tương đối hoàn chỉnh. Việc phân lô cắm mốc đã hoàn thành, đường xá, vỉa hè đã được làm bài bản. Chủ đầu tư có thể công bố giá mở bán chính thức hoặc giá dự kiến trong giai đoạn quảng bá đến công chúng trước khi mở bán.

Bước 2: Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với khách hàng bằng văn bản. Hành động này được hiểu là ký hợp đồng đặt cọc, chấp thuận giá mua và giá bán giữa khách hàng và chủ đầu tư, thỏa thuận thời gian cũng như tiến độ thanh toán, …

Bước 3: Công chứng hợp đồng đã giao kết là việc chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với người mua tại văn phòng công chứng.

Bước 4: Đăng ký với cơ quan đất đai.

Bước 5: Bàn giao đất và thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng.

Trên đây là tất cả thông tin về các điều kiện mở bán dự án đất nền cũng như thủ tục pháp lý khi mua bán đất dự án sẽ giúp bạn giải đáp câu hỏi khi nào chủ đầu tư được bán đất nền.

Để tránh rủi ro khi mua bán đất nền dự án, người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ khi mua bán các dự án phân lô đúng các quy định của pháp luật, bảo đảm các nghĩa vụ và quyền lợi hợp pháp của mình để theo đúng quy định pháp luật.