Mua nhà ở hình thành trong tương lai đang ngày càng trở nên phổ biến do nhu cầu về chỗ ở tăng cao của người dân. Tuy nhiên, khi mua bán nhà chưa hiện hữu vào thời điểm ký kết hợp đồng có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà nếu không được trang bị những kiến thức về luật pháp cần thiết. Pháp luật đã đưa ra quy định về việc mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà. Hãy cùng Thông tin dự án tìm hiểu rõ hơn về các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 định nghĩa: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa “tồn tại trong thực tế”. Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án bất động sản, công trình cho người mua “đặt cọc” và thu trước của người mua một khoản tiền phục vụ cho việc xây dựng dự án.

Như vậy, có thể hiểu tại thời điểm hiện tại người chủ của nhà hình thành trong tương lai chưa xác lập được quyền sở hữu đầy đủ, tuy nhiên pháp luật đã có những quy định để xác định nhà ở đó sẽ được hình thành trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể nhất định.

Nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa “tồn tại trong thực tế”

Quy định về hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai là thỏa thuận của các bên về việc mua bán nhà chưa hoàn thành vào thời điểm hợp đồng được giao kết. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp đồng mua bán bắt buộc phải có các nội dung cơ bản sau:

• Nhóm luật cơ sở: điều chỉnh các vấn đề chung nhất của hợp đồng, bao gồm: quy định chung về hợp đồng, quy định về tài sản, năng lực chủ thể, …
• Nhóm luật về nội dung: điều chỉnh các vấn đề cụ thể, trực tiếp liên quan đến hợp đồng như: khái niệm nhà hình thành trong tương lai; điều kiện để dự án được đưa vào kinh doanh; chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; các quy định về giá cả, thời hạn, phương thức thanh toán, …
• Nhóm chế tài: điều chỉnh các vấn đề về trách nhiệm pháp lý mà bên vi phạm phải chịu khi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đủ nghĩa vụ và trách nhiệm như cam kết trong hợp đồng. Bao gồm các chế tài xử lý về hành chính, dân sự, hình sự.
• Nhóm liên quan đến giải quyết tranh chấp: Đa số các tranh chấp về mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai được giải quyết theo phương thức hòa giải hoặc thông qua thủ tục tố tụng tại Tòa án. Do đó, nhóm luật này điều chỉnh các vấn đề về thẩm quyền, thủ tục, trình tự, thời hạn giải quyết, …

Một bản hợp đồng được giao kết đúng theo quy định của pháp luật có vai trò vô cùng quan trọng trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vì nó có vai trò chỉ dẫn, hướng dẫn cho các chủ thể tuân theo quy định của pháp luật về nội dung cũng như thực hiện đúng hợp đồng giao kết. Ngoài ra, đây còn là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho việc xác lập trật tự ổn định trong hoạt động kinh doanh mua bán nhà dự án, nhà hình thành trong tương lai đảm bảo cho hoạt động này được vận hành thông suốt và an toàn về mặt pháp lý.

Tin đăng mua bán dự án chung cư TPHCM mới nhất:

Bán GẤP CH Sơn Kỳ 1 tại phường Phường Sơn Kỳ quận 2,38 tỷ4 phút trước Quận Tân Phú
Cần Bán căn Penthouse Dự án Dreamhomepalace Q8 4,7 tỷ6 phút trước Quận 8

Do đó, người mua cần hiểu rõ về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để tránh gặp rủi ro khi bỏ tiền ra mua những căn nhà chưa hoàn thiện.

Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai giúp người mua giảm thiểu rủi ro

Quy định về việc thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Để tránh rủi ro cho cả bên mua và bên bán, pháp luật đã đặt ra những quy định cụ thể về việc thanh toán khi mua nhà ở được hình thành trong tương lai tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

• Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng.
• Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng trước khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng thì tổng số tiền không quá 70% giá trị hợp đồng. Nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thu không được quá 50% giá trị hợp đồng.
• Cho đến trước thời điểm bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được phép thu quá 95% giá trị hợp đồng.
• Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi bên mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải sử dụng tiền thu trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết trong hợp đồng.

Thanh toán mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần theo tiến độ dự án

Điều kiện để bán nhà hình thành trong tương lai

Không phải tất cả những căn nhà chưa xây dựng xong thì chủ đầu tư đều có thể ký Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, mà chỉ những căn nhà đáp ứng được những điều kiện theo quy định của pháp luật thì mới được phép ký hợp đồng mua bán. Căn cứ theo Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự án chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai khi có đủ các điều kiện sau đây:

• Chủ đầu tư phải có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án đầu tư xây dựng, thiết kế bản vẽ kỹ thuật thi công đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 
• Phải có giấy phép xây dựng với trường hợp cần có Giấy phép xây dựng, đã giải chấp với trường hợp có thế chấp nhà ở, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Đối với nhà Chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong việc xây dựng phần móng. 
• Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở có đủ điều kiện để bán và nhận được văn bản chấp thuận của Sở xây dựng về việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. 
• Chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng thương mại hoặc tổ chức tài chính về việc bán tài sản hình thành trong tương lai. Chứng thư bảo lãnh sẽ có giá trị nếu khi đến ngày bàn giao nhà, mà chủ đầu tư không có nhà bàn giao theo quy định trong hợp đồng mua bán, khiến Chủ đầu tư phải bồi thường, đền tiền cho người mua, thì Ngân hàng sẽ trả tiền cho người mua thay chủ đầu tư. 

Như vậy, để hạn chế rủi ro thì người mua cần xem xét kỹ chủ đầu tư đã đáp ứng đủ các điều kiện trên đây chưa. Nếu chủ đầu tư chưa đủ các điều kiện này thì nên chấm dứt ngay ý định mua dự án nhà hình thành trong tương lai để tránh rủi ro.

Chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh của Ngân hàng về việc bán nhà được hình thành trong tương lai

Một số lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Khi tham gia giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai, người mua cần lưu ý thêm những vấn đề sau:

• Bên mua có quyền xem xét, kiểm tra hiện trạng nhà trước khi nhận bàn giao và có quyền từ chối nhận nhà nếu nhà được xây không đúng nguyên vật liệu, không đúng thiết kế.
• Trước khi nhận bàn giao, bên mua có quyền yêu cầu sửa chữa các khiếm khuyết, yêu cầu thay mới đồ dùng, thiết bị không đúng với mô tả ban đầu, không phải của nhà sản xuất theo thỏa thuận ban đầu như quạt thông gió, kính, cửa, tủ, …
• Cần nắm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, các khoản phạt, bồi thường kèm theo, … khi bàn giao nhà không đúng thời hạn. 
• Trách nhiệm làm thủ tục về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà là của Chủ đầu tư nên người mua có quyền yêu cầu và hối thúc Chủ đầu tư thực hiện điều này.

Trên đây là một số quy định của pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Qua bài viết này Thông tin dự án hy vọng có thể cung cấp cho độc giả nhiều thông tin và kiến thức bổ ích để tránh gặp rủi ro khi mua nhà ở những dự án chưa hoàn thiện. Bên cạnh đó, Thông tin dự án còn là chuyên trang về bất động sản uy tín với hàng trăm tin đăng mới mỗi ngày. Nếu bạn quan tâm đến thị trường mua bán chung cư, nhà ở thì hãy truy cập ngay vào Thông tin dự án để tìm những dự án hấp dẫn và tiềm năng nhất nhé.