Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, nhà phố thương mại (shophouse) tại nhiều nơi phải giảm giá cho thuê. Tuy nhiên, mức giá bán loại hình bất động sản này lại tăng liên tục.

Nhà phố thương mại giảm giá cho thuê

Thị trường bất động sản trên thế giới chịu tác động xấu do đại dịch. Có thời điểm ngành này gần như bị “đóng băng” hoàn toàn. Tại Việt Nam tình hình cũng không khá hơn là bao. Trong đó phân khúc nhà phố thương mại cũng không tránh khỏi “vòng xoáy” này. Do người thuê không đủ sức để chi trả tiền thuê mặt bằng vì khó khăn trong kinh doanh.

Nhà phố thương mại đìu hiu do đại dịch Covid-19.

Nhiều chủ nhà chấp nhận giảm từ 20 – 30% cho người thuê mới. Với điều kiện phải ký hợp đồng 1 năm. Tuy nhiên, mức giá này vẫn chưa đủ hấp dẫn với người thuê. Ở các thành phố lớn, nơi tập trung nhiều nhà phố thương mại. Không khó để bắt gặp, tình trạng shophouse “cửa đóng then cài” các biển rao cho thuê tràn lan.

Tại Thủ Thiêm (TP Hồ Chí Minh), nơi vừa diễn ra cuộc đấu giá đất lịch sử. Ghi nhận mức giá kỷ lục 2,4 tỷ đồng/m2. Nhà phố thương mại trên trục đường Nguyễn Cơ Thạch có giá vài triệu USD, phổ biến 75-80 tỷ đồng/căn. Giá cho thuê từ 130 – 140 triệu đồng/tháng. Đồng thời có cam kết giảm giá, trợ giá thuê mùa dịch. Nhưng vẫn đìu hìu không có khách.

Chủ một căn nhà phố thương mại có vị trí đẹp tại đường Đồng Văn Cống (TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) chia sẻ: “Từ đầu tháng 5 đến nay, liên tục điều chỉnh giảm giá thuê. Giảm từ 20 – 30% so với trước dịch và kéo dài thời gian áp dụng qua Tết Nguyên đán 2022. Mà vẫn chưa có khách thuê”.

Các căn nhà phố thương mại trên phố này có diện tích từ 110-160 m2. Mức giá cho thuê từ 30-58 triệu đồng/tháng. Trên thị trường thứ cấp giá giao dịch các căn shophouse từ 27-35 tỷ đồng/căn. Cả dãy nhà chỉ có một vài căn đang được trang trí nội thất. Còn lại đều bỏ trống, tối đèn không kể đêm ngày.

Từng được đánh giá là “ông hoàng” của loại hình bất động sản cho thuê. Nhưng đại dịch đã khiến tính thanh khoản của nhà phố thương mại cho thuê sụt giảm mạnh mẽ.

Theo một báo cáo về bất động sản mới đây về hiệu suất của thị trường bất động sản cho thuê. Trong năm 2021 hiệu suất này có xu hướng giảm dần đều. Và đang ở mức thấp nhất kể từ năm 2019. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê bằng tổng giá thuê nhà trong 12 tháng chia cho giá bán.

Trong đó phân khúc shophouse có tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê ở nhiều khu vực đã giảm xuống dưới 2%/năm. Cụ thể, ở quận 2 mức lợi nhuận là 1,9%/năm. Tại các quận Tân Phú, quận 9, Bình Thạnh và quận 7 có tỷ suất sinh lời từ cho thuê dao động trong ngưỡng 2,3-2,7%/năm, trong khi trước dịch vào khoảng 3%/năm.

Giá bán tăng liên tục 

Vắng khách thuê, thế nhưng nhà phố thương mại vẫn hút khách mua, đẩy giá bán tiếp tục tăng lên, cho dù đã neo ở mức cao. Giá thuê có nơi đã giảm kỷ lục lên tới 50%, thì mức giá bán nhà phố thương mại lại tăng. Trung bình từ 20-30% cho một năm, tại thị trường thứ cấp con số còn có thể cao hơn. Nhưng lại không có hàng để mua do chủ đầu tư không bán.

Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, về nguồn cung nhà phố thương mại mới. Trong quý III năm 2021 có 225 sản phẩm mở bán. Con số này giảm 47% so với năm ngoái. Trong khi tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường khoảng 1.088 căn, giảm 40% theo năm.

Nguyên nhân khiến nguồn cung giảm do các hoạt động mở bán bị trì hoãn bởi ảnh hưởng của đại dịch. Bên cạnh đó một số dự án chưa hoàn thành các vấn đề pháp lý. Như ở Hà Nội, có hơn 300 dự án “treo” ở nhiều quận, huyện. Vướng mắc pháp lý đang được các chủ đầu tư cùng với chính quyền tìm cách giải quyết nhanh chóng. Hoặc sẽ kiên quyết thu hồi đất đối với các dự án chậm trễ thi công.

Các chủ đầu tư không có ý định thay đổi bảng giá. Nhưng giá sơ cấp trung bình vẫn tăng đáng kể do không có nguồn cung mới cùng giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm.

Giá sơ cấp trung bình nhà liền kề đạt 5.541 USD/m2, tăng 7% theo quý và 20% theo năm. Giá nhà phố đạt mức 9.193 USD/m2 tăng 13% theo quý và 38% theo năm. Song, giá sơ cấp biệt thự giảm nhẹ 1% theo quý và 2% theo năm, đạt 4.853 USD/m2.

Từ năm 2018, giá bán shophouse liên tục tăng.

Một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, giá nhà liền kề tại nhiều khu đô thị đều tăng từ 20 – 30% trong vòng 3 năm trở lại đây. Tại khu đô thị Nam Cường, năm 2018 giá biệt thự, nhà liền kề ở mặt đường 27m có giá từ 55 – 65 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường rộng 17,5m có giá từ 43 – 50 triệu đồng/m2. Hiện tại mức giá các căn ở đường 27m dao động từ 100 – 120 triệu đồng/m2, ở mặt đường 17,5m có giá dao động từ 75 – 90 triệu đồng/m2, trung bình mỗi năm tăng từ 20 – 30%. Ở thị trường thứ cấp mức giá bán còn có thể cao hơn nữa.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết: “Trước kia, đặc biệt ở khu Tây Hà Nội do cơ sở hạ tầng còn hạn chế, kiềm chế sự phát triển các sản phẩm nhà ở của khu vực này. Thời gian gần đây hệ thống giao thông, hạ tầng xã hội đã được cải thiện, điều này đã kéo theo giá biệt thự, nhà liền kề tăng cao”.

Còn theo ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng: “Việc giảm lãi suất vay cũng là cơ hội để kích cầu thị trường, cho phép nhiều người dân có cơ hội mua nhà và sở hữu nhà. Mặc dù, bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưu tiên được lựa chọn, tuy nhiên người mua cần cân nhắc phân khúc đầu tư cũng như vị trí bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình, không nên đầu tư theo kiểu đánh cược”.

Trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ mang tới cơ hội cho các nhà đầu tư. Đặc biệt là phân khúc nhà phố thương mại tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên so sánh giữa mức giá và cơ sở hạ tầng, tiện ích xã hội tại khu vực trước khi đầu tư. Do mức giá hiện nay ở một vài dự án chủ đầu tư đưa ra quá cao, chưa phù hợp với hạ tầng và thị trường. Đồng thời cần tìm hiểu kỹ thông tin về các dự án. Tránh vướng vào những dự án “mập mờ” về mặt pháp lý.