Hiểu đúng về Vi bằng

Vi bằng không có chức năng như công chứng, chứng thực việc giao dịch mua bán nhà đất.

Vi bằng là gì? Bạn cần hiểu đúng về khái niệm và quy định của Vi bằng mới tránh khỏi các mánh khóe lừa đảo nhà đất lợi dụng người dân thiếu hiểu biết.

Nhà nước quy định về Vi bằng như sau:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”

Như vậy, Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có chức năng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc.

Vi bằng không thể thay thế Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất

Nhà nước quy định rõ giá trị pháp lý của Vi bằng như sau:

• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

• Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

• Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.

Do đó, Vi bằng chắc chắn không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng theo đúng pháp luật. Người mua nhà đất thông qua vi bằng sẽ không được sang tên.

Cấm lập Vi bằng để mua bán, chuyển nhượng nhà đất

Hành vi lập vi bằng để mua bán, chuyển nhượng nhà đất là vi phạm pháp luật.

Nhà nước có quy định các trường hợp không được lập vi bằng tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP:

• Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Như vậy, hành vi lập vi bằng để mua bán, chuyển nhượng nhà đất là vi phạm pháp luật. Đồng thời, khi có tranh chấp nhà đất xảy ra thì Vi bằng không thể thay thế Hợp đồng mua bán nhà đất.

Những trường hợp được lập Vi bằng xung quanh vấn đề nhà đất

Tuy pháp luật quy định không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất nhưng Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất như:

• Xác nhận tình trạng nhà đất ngay thời điểm lập vi bằng
• Ghi nhận sự kiện giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định
• Ghi nhận việc đặt cọc khi mua bán nhà đất

Mua bán nhà đất bằng vi bằng không được sang tên

Người mua nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên.

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên vì:

• Pháp luật đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.

• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Theo đó, văn phòng thừa phát không được lập vi bằng mua bán đất, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Vì không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng đúng pháp luật nên người mua nhà đất bằng vi bằng sẽ không được sang tên.

Trường hợp mua đất giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ

Nhiều trường hợp người dân mua đất nhưng không công chứng, chứng thực hợp đồng mà chỉ có giấy viết tay. Thực tế, vẫn có 2 trường hợp được cấp sổ đỏ khi mua đất giấy tay sau đây:

• Trường hợp 1: Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2008.

• Trường hợp 2: Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Ngoài ra, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.