Theo chia sẻ từ một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM thì để đánh giá, kiểm tra được giá trị một bất động sản, xét tổng thể ở mức độ tương đối, nhà đầu tư có thể căn cứ dựa trên hệ quy chiếu 40 - 30 - 30. Trong đó 40% sẽ do vị trí bất động sản quyết định, 30% đến từ thương hiệu, nguồn lực của chủ đầu tư và 30% là do các yếu tố khác ảnh hưởng.

Với phép thử này, nhà đầu tư có thể xem xét, đánh giá được giá trị một bất động sản nào tăng vọt có hợp lý không, xuất phát từ nguyên nhân nào, từ đó có thể đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn, tránh rơi vào các cơn sốt giá ảo.

Trong số các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, vị trí chính là nhân tố quan trọng nhất. Vị trí bất động sản nằm ở mặt tiền đương nhiên sẽ có giá trị cao hơn so với trong hẻm, bất động sản khu vực trung tâm sẽ có giá cao hơn khu vực vùng ven. Nhân tố vị trí chiếm tỉ trọng đến 35 - 40% giá trị tài sản.

Giá trị nhà đất sẽ được tính dựa trên các yếu tố như mặt tiền đường lớn rộng bao nhiêu mét, có gần tiện ích nào, hay cách các trục giao thông chính bao xa, tiềm năng phát triển khu vực dự án tọa lạc như thế nào... Vì lý do đó nên chứng minh được vì sao bất động sản ở trung tâm đô thị luôn có giá trị rất cao, luôn luôn leo thang và quy luật này không thay đổi trong mọi hoàn cảnh.

Yếu tố tiếp theo chiếm tỷ trọng 30% giá trị tài sản đó chính là chủ đầu tư. Đây là nhân tố mới xuất hiện rõ nét nhất trong 5 - 10 năm trở lại đây nhưng lại là cơ sở rất quan trọng để người đầu tư có thể đánh giá phần nào về mức độ chất lượng, uy tín dự án nào đó. Các yếu tố thường được người đầu tư xem xét đó chính là tiềm lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư, triển khai dự án đến đâu, có đúng cam kết hay không...

Đây là hệ quả từ những bước tiến dài của thị trường bất động sản nhờ được tích lũy qua nhiều biến động: sốt đất, khủng hoảng, đóng băng và hồi phục. Từ khi có tiêu chuẩn này, giá trị bất động sản bắt đầu được nhìn nhận đa chiều hơn.

Hai yếu tố vị trí và chủ đầu tư đều là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị bất động sản, nhưng chúng thường khó có sự thay đổi và người đầu tư hoàn toàn có thể dự đoán, đánh giá được ngay từ đầu. 30% còn lại tạo nên giá trị bất động sản mới là những yếu tố biến động, là những biến số khó có thể dự đoán trước mà chúng có thể gây nhiễu loạn thị trường trong ngắn hạn.

Các yếu tố này xuất phát từ các vấn đề pháp lý, cú hích hạ tầng mới, thông tin quy hoạch, giá trị từ hiệu ứng marketing.. và thậm chí là từ các chiêu trò buôn bán tinh vi, nhằm lừa đảo, đẩy giá trị bất động sản lên quá cao so với giá trị thực. 

Đây cũng chính là kẽ hở mà các đối tượng có thể lợi dụng để tạo nên đòn bẩy bong bóng giá bất ngờ trong các đợt sốt đất. Cơ quan chức năng đang từng bước áp dụng nhiều biện pháp tích cực làm minh bạch thị trường địa ốc nhưng phải cần rất nhiều thời gian để cải thiện tình hình.

Theo vị chuyên gia này chia sẻ, sau khi trải qua các cơn sốt đất, biến động, thị trường bất động sản sẽ được đẩy lên một độ cao mới nhưng sẽ nhiễu loạn hơn. Những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản đang ngày càng phức tạp. Nếu như 15 -20 năm trước, để định giá bất động sản thì vị trí chính là yếu tố tiên quyết thì nay các nhân tố mới đã xuất hiện và biến đổi không ngừng.

Hiện nay có rất nhiều bộ tiêu chí tạo nên giá trị nhà đất như: giá trị về vị trí, giá kỹ thuật tính trên từng m2, giá trị tiện ích, không gian sống, chất lượng xây dựng, giá trị hạ tầng, giá trị thương hiệu, marketing... Tất cả các tiêu chí này cộng lại tạo nên cơ sở tăng giá tài sản trong hiện tại và định vị tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Vẫn tồn tại nhiều trường hợp ngoại lệ mà dự án nằm ở nơi hẻo lánh, khả năng liên kết, kết nối hạ tầng kém, chủ đầu tư không uy tín, tiện ích không có hoặc chưa xây dựng... nhưng vẫn có thể tăng giá gấp đôi, gấp ba lần. Đó là quá trình tích lũy bong bóng giá bất động sản.

Tuy nhiên, khi thị trường địa ốc quay đầu giảm tốc và hạ nhiệt, nhà đầu tư có thể định vị được giá trị tài sản bằng một số phép thử. Đơn giản là đi tìm các thông tin về giao dịch thực tế được thực hiện với mức giá đỉnh. Giá được thị trường chấp nhận thường là giá thật. Nếu càng có nhiều giá thật được ghi nhận thì vùng giá đỉnh càng tin cậy. Biện pháp cũng giúp người đầu tư xác định được tính thanh khoản của tài sản là cao hay thấp và là cơ sở để đưa ra quyết định đầu tư.

Ngược lại, mức giá chưa từng được ghi nhận giao dịch, mua bán thành công thì khả năng cao đó chính là giá ảo hoặc mức giá được kỳ vọng, không thể kiểm chứng và nó không thể làm đại diện cho toàn thị trường. Đây là lý do vì sao rất nhiều khảo sát chỉ chọn mức giá trung bình làm mốc tham khảo để tính toán các phương án đầu tư.

Một phép thử nữa đó chính là đi tìm giá trị khai thác. Trường hợp tài sản có giá rất cao nhưng hiệu quả từ việc kinh doanh, cho thuê lại quá kém, không đáp ứng được giá trị thương mại tương xứng thì rất có thể đây là mức giá ảo. Trên thực tế đã từng xuất hiện trường hợp tài sản giá trị rất cao nhưng khi vận hành khai thác trong một thời gian dài chỉ mang lại dòng tiền bằng một phần tư hoặc một phần năm lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra, người đầu tư còn có thể đi tìm nguyên nhân vì sao giá nhà đất tăng mạnh. Nếu các nguyên nhân này là có thật, hợp lý thì bạn có thể cân nhắc để quyết định đầu tư. Nếu không bạn cần cẩn thận vì rất có thể đây là cái bẫy giá ảo, bong bóng giá do nhiễu loạn thông tin gây ra.