Sau “làn sóng Covid-19 thứ 2” thị trường Bất động sản tại khu vực TP.HCM đã có sự khởi sắc rõ rệt, theo đó trong quý III/2020, thị trường toàn thành phố đã có 4.968 căn hộ được phép chào bán, đạt mức tăng trưởng 30% so với quý trước đó.

Tổng quan thị trường căn hộ quý III/2020

Hình minh họa

Theo báo cáo thị trường căn hộ TP.HCM quý III/2020 của JLL, nguồn cung căn hộ chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Origami ở quận 9, chiếm tới khoảng 56%.

Trong cả quý, chỉ có 4 dự án có thể tiến hành ký hợp đồng mua bán. Đây là một trong những mức thấp nhất trong lịch sử thị trường. Điều này cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung gây ra bởi những vướng mắc pháp lý còn tồn đọng.

Ngoài ra, lý do khách quan là đợt dịch Covid-19 thứ hai và tháng Ngâu rơi vào giai đoạn này khiến cho lễ mở bán bị hoãn lại tới cuối tháng 9, đầu tháng 10.

Phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục dẫn đầu, đóng góp tới 93% trong lượng mở bán, chỉ có 7% còn lại đến từ một dự án thuộc phân khúc sang trọng.

Thanh khoản thị trường đạt 4.975 căn, trong số đó thì dự án Vinhomes Origami chiếm 53%, cho thấy nhu cầu tương ứng với nguồn cung. Ngoài Vinhomes Origami, một số dự án khác tại các quận phía Đông cũng ghi nhận sức hấp thụ tốt như là Precia và The River Thủ Thiêm.

Các chính sách hỗ trợ bán hàng

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu bị ảnh hưởng một cách nghiêm trọng từ đại dịch Covid-19, thì thị trường Bất động sản cũng không tránh khỏi những tác hại liên đới và một trong những yếu tố rất quan trọng chính là dòng tiền khiêm tốn của giới đầu tư.

Nhận thấy được thực trạng trên, một số nhà phát triển bất động sản đã tung ra chính sách bán hàng phù hợp, hấp dẫn nhà đầu tư:

Thanh toán 15% giá trị căn hộ (Ký hợp đồng mua bán)
Cho vay 80% giá trị căn hộ lên đến 35 năm (Hỗ trợ 0% lãi suất trong 24 tháng)
Tặng voucher mua xe lên đến 200 triệu đồng tùy giá trị căn hộ.

VD: Giá trị căn hộ là 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 450 triệu đồng (tương ứng với 15% giá trị căn hộ) vẫn có thể mua được căn nhà.

Một số vấn đề tồn đọng và rủi ro tín dụng liên quan

Thị trường căn hộ quý III/2020: Lượng rao bán, giao dịch đều giảm

Không phủ nhận rằng với chính sách bán hàng trên đã giải quyết nút thắt tài chính đối với nhà đầu tư, từ đó một phần giải được cơn khát nguồn cung căn hộ trong thời gian qua. Nhưng ở một khía cạnh khác vẫn còn một vài điều chúng ta cần phải lưu ý:

Tỷ lệ lấp đầy thấp: Để thu hút cư dân về sinh sống, một dự án cần đảm bảo các yếu tố về: môi trường sống, tiện ích nội, ngoại khu, thuận tiện trong công việc hàng ngày, ngoài ra đối với một số gia đình có con nhỏ cần phải gần trường học, trường mầm non,…nhưng một số dự án hiện nay vẫn chưa đảm bảo được những yếu tố này dẫn đến tỷ lệ lắp đầy của dự án sau khi bàn giao còn khá thấp.
Nguồn cung phân bổ không đồng đều: Qua phần tổng quan thị trường nêu trên, ta thấy hầu như nguồn cung căn hộ đến từ khu vực phía Đông, nhưng thực tế nguồn cầu lại được phân bổ đều trên địa bàn TP.HCM, do đó khó tránh dẫn đến việc “kẻ ăn không hết người lần chẳng ra”.
Chưa giải quyết được vấn đề thiếu chỗ ở đối với người có thu nhập thấp: Theo thống kê giá bán căn hộ mới hiện nay trên toàn thị trường TP.HCM trung bình khoảng 40-45 triệu/m2. Từ đó vấn đề về nhà ở cho người thu nhập thấp đã được đề cập rất nhiều song đến thời điểm hiện tại vẫn là một bài toán không dễ tìm ra lời giải. Và trên thực tế, một bộ phận lớn người đô thị vẫn đau đáu một ước mơ về ngôi nhà của riêng mình.
Tình hình sau 24 tháng không lãi suất: Để hạn chế rủi ro trong đầu tư, thông thường nhà đầu tư chỉ nên vay tối đa 50% giá trị của Bất động sản. Nhớ lại thời kỳ khủng hoảng kinh tế 2007-2008, lãi suất qua đêm trên liên ngân hàng có khi đạt đỉnh là mức chào 27%/năm…
Vậy thực tế sau 24 tháng không lãi suất là thời điểm quyết định để tiếp tục có nên thanh toán phần còn lại giá trị căn hộ hoặc bán đi. Trong trường hợp không đủ khả năng thanh toán khoản tiền lãi + gốc hàng tháng, do bất kỳ một nguyên nhân nào, việc bán tháo là không thể tránh khỏi.

Sân chơi đầu tư tài chính và đặc biệt là Bất động sản chưa bao giờ mất đi độ “hot” của nó, trên đây người viết đưa ra một số nhận định của mình để giúp nhà đầu tư có thêm thông tin, cũng như góc nhìn khác trong quá trình ra quyết định mua-bán Bất động sản ở bối cảnh hiện tại của nền kinh tế. Để có quyết định đầu tư đúng đắn trong phân khúc căn hộ chung cư, nhà đầu tư cần xem xét, đánh giá tổng quan nhiều khía cạnh trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.