Chủ đầu tư bán “lúa non”, trái quy định

Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 quy định: Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Theo điểm a, khoản 3 Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP hành vi Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định có mức phạt từ 250 – 300 triệu đồng.

Còn theo quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện hoặc chưa được cho phép có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải thực hiện nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có việc bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp.

Quy định pháp luật rõ rãng và cụ thể là vậy, Thế nhưng trên thực tế vẫn có không ít chủ đầu tư “phớt lờ” quy định, cố tình phạm pháp, kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện, huy động vốn trái phép, đẩy khách hàng đối mặt với rủi ro.

Dự án Khu nhà ở thôn Mẫn Xá chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận dự án đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, tuy nhiên Công ty TNHH đầu tư xây dựng và kiến thiết Toàn cầu 86 đã có các hoạt động kinh doanh bất động sản trái với quy định.

Được biết, Dự án Khu nhà ở thôn Mẫn Xá, xã Long Châu do Công ty TNHH đầu tư xây dựng và kiến thiết Toàn Cầu 86 làm chủ đầu tư, chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận dự án đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, tuy nhiên, đã có các hoạt động kinh doanh bất động sản trái với quy định.

Theo ghi nhận của PV, trong khi đang tiến hành xây hạ tầng kỹ thuật nhưng chủ đầu tư đã "bán lúa non" khi liên kết với đơn vị khác để chào bán rầm rộ, huy động vốn của khách hàng dưới hình thức hợp đồng đặt đọc, góp vốn.

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua lô đất nền tại dự án khu nhà ở thôn Mẫn Xá, PV được một môi giới tên T. nhận là nhân viên của Công ty CP BSG Land tư vấn: “Dự án có tổng cộng 340 lô diện tích từ 90-300m2, nhưng đã bán gần hết. Hiện chỉ còn vài lô nữa thôi, nếu không nhanh cọc thì sẽ hết không còn hàng. Lô rẻ nhất là phía bên trong mặt đường 15m giá 34 triệu/m2, ở mặt đường 20m có giá 35 triệu, lô nhìn trung tâm thương mại là 37 triệu/m2. Đấy là giá mua của sàn bên anh, còn đa phần là người ta mua rồi giờ em muốn mua thì phải chênh 1-2 giá."

"Chắc đến khoảng tháng 6 chủ đầu tư sẽ làm sổ đỏ. Ở đây chủ đầu tư bán sỉ hết rồi, mấy ông bà tay to mối người vài chục đến trăm lô là hết. Giờ cơ bản là khách mua lại thôi" - nhân viên này cho biết.

Chính sách bán hàng của Công ty CP BSG Land tại Dự án Khu nhà ở thôn Mẫn Xá.

Hiện Công ty CP BSG Land (địa chỉ: Tầng 2 nhà số 10, ngõ 72 đường Nguyễn Trãi, Phường Thượng Đình, Quận Thanh Xuân, TP.Hà Nội) cũng đang rầm rộ bán các sản phẩm đất nền dự án khu nhà ở thôn Mẫn Xá dưới hình thức tương tự. Công ty này tiết lộ đã mua 143 lô của dự án và đã thanh toán cho chủ đầu tư 300 tỷ đồng...

Huyện Yên Phong và Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đồng loạt cảnh báo

Trước tình trạng kinh doanh có dấu hiệu vi phạm pháp luật của chủ đầu tư, ngày 14/4/2021, UBND huyện Yên Phong đã phát đi thông báo về hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư dự án khu nhà ở thôn Mẫn Xá của Công ty TNHH đầu tư xây dựng và kiến thiết Toàn cầu 86.

UBND huyện Yên Phong khẳng định: Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, kinh doanh bất động sản theo quy định.

Cụ thể, thông báo nêu: Thực hiện văn bản số 989/BXD-QLN ngày 25/3/2021 của Bộ Xây dựng về tăng cường công tác quản lý tình hình thị trường bất động sản tại các địa phương và văn bản số 694/SXD-QLN ngày 13/4/2021 của Sở Xây dựng về việc kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản tại dự án Khu nhà ở thôn Mẫn Xá, xã Long Châu, huyện Yên Phong.

UBND huyện Yên Phong khẳng định: Hiện nay, dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, kinh doanh bất động sản theo quy định. Do đó người dân cần tìm hiểu đầy đủ thông tin pháp lý của dự án, chỉ thực hiện giao dịch, mua bán, kinh doanh bất động sản tại dự án nêu trên và các dự án khác khi đủ điều kiện được kinh doanh theo quy định, đồng thời thông báo cho các cơ quan chức năng nếu phát hiện các hành vi vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân liên quan đến dự án.

Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh cũng vừa có văn bản gửi các cơ quan liên quan về việc kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản tại dự án khu nhà ở thôn Mẫn Xá, xã Châu Long, huyện Yên Phong.

Theo Sở Xây dựng Bắc Ninh, qua kiểm tra, rà soát, nắm bắt trên hệ thống thông tin truyền thông và mạng xã hội cho thấy dự án khu nhà ở thôn Mẫn Xá chưa được cơ quan có thẩm quyền xác nhận dự án đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, tuy nhiên đã có các hoạt động kinh doanh bất động sản trái với quy định.

“Dự án đến nay chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, vì vậy mọi hoạt động và hành vi huy động vốn, kinh doanh bất động sản liên quan đến dự án đều trái với quy định và không được pháp luật công nhận”, Sở Xây dựng Bắc Ninh nêu rõ.

Mặt bằng phân lô gồm 340 lô của Dự án khu nhà ở thôn Mẫn Xá đang được rao bán trên thị trường với giá từ 33-37 triệu đồng/m2.

Sở Xây dựng đề nghị UBND huyện Yên Phong chỉ đạo các phòng chức năng khẩn trương kiểm tra, xác minh, ngăn chặn và xử lý các tổ chức, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản trái với quy định tại dự án nêu trên.

Tổ chức tiến hành giải tỏa các điểm tư vấn, giao dịch bất động sản bất hợp pháp của dự án; tháo gỡ các băng rôn, biển quảng cáo, tờ rơi tại khu vực dự án và các khu vực lân cận; khuyến cáo người dân tìm hiểu đầy đủ thông tin pháp lý dự án, chỉ thực hiện giao dịch, mua bán kinh doanh bất động sản tại dự án khi đủ điều kiện theo quy định…

Đối với Công ty Toàn Cầu 86 - chủ đầu tư dự án, Sở Xây dựng yêu cầu chấm dứt mọi hoạt động huy động vốn, kinh doanh bất động sản trái quy định và các hoạt động đăng tải thông tin quảng cáo, rao bán trên các trang mạng xã hội; gỡ bỏ, thu hồi các pa nô, áp phích, băng rôn với thông tin quảng cáo không đầy đủ, không trung thực.

Yêu cầu Công ty Toàn Cầu 86 chỉ được kinh doanh bất động sản khi được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện theo quy định.

Băn khoăn quy trình thẩm định giá và doanh nghiệp 10 tháng tuổi

Được biết, ngày 21/10/2019, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Ninh Nguyễn Hữu Thành ký ban hành quyết định số 671/QĐ-UBND phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu nhà ở thôn Mẫn Xá, xã Long Châu, huyện Yên Phong. 

Theo đó, tổng diện tích khu đất là 81.945,5m2. Ngoài phần diện tích đất thương mại, dịch vụ, giao thông, cây xanh… thì phần giá trị nhất của khu đất chính là 37.415,8m2 đất ở, tương đương với 340 lô.

Theo nội dung quyết định trúng đấu giá, doanh nghiệp trúng đấu giá là Công ty Toàn Cầu 86 có địa chỉ tại số 22 đường Trần Kim Xuyến, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, TP.Hà Nội. Người đại diện là ông Đặng Đức Cường – giám đốc. Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là hơn 188,5 tỷ đồng.

Được biết, Công ty Toàn Cầu 86 thành lập và đi vào hoạt động ngày 14/12/2018. Như vậy đến thời điểm trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu nhà ở thôn Mẫn Xá doanh nghiệp này mới chỉ khoảng 10 tháng tuổi.

Đến tháng 7/2020, UBND tỉnh Bắc Ninh có quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thôn Mẫn Xá. Trong đó ngoài phần xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chủ đầu tư phải xây 41 căn nhà tại các lô đất có mặt tiền nằm trên tuyến đường gom dọc QL18 rộng 24m và tuyến đường mặt cắt ngang rộng 36m theo quy hoạch.

Hạ tầng của Dự án gồm san nền, đường giao thông nội bộ, cấp nước sạch, thoát nước mưa, thoát nước thải, cấp điện sinh hoạt, điện chiếu sáng, hệ thống hào, cống cáp kỹ thuật, bãi đỗ xe, vườn hoa...

Sau khi trúng đấu giá đất, thay vì triển khai thực hiện Dự án theo các quy hoạch được phê duyệt, dự án lại tiếp tục có sự thay đổi với việc mới đây UBND tỉnh Bắc Ninh đã có công văn về việc chấp thuận đấu nối đường ra, vào dự án Khu nhà ở thôn Mẫn Xá, xã Long Châu, huyện Yên Phong với đường QL.18 đoạn Nội Bài – Bắc Ninh cho nhà đầu tư non trẻ này.

Điều này đặt ra vấn đề cần làm rõ về quá trình thẩm định giá và đấu giá bởi lẽ số tiền mà chủ đầu tư bỏ ra cho cả khu đất gần 82.000m2 (trong đó có 340 lô đất ở) khi trúng đấu giá chỉ vỏn vẹn hơn 188 tỷ nhưng nay rao bán với giá hơn 30 triệu đồng/mét vuông (tính ra giá 37.415m2 đất ở đã lên tới khoảng 1.000 tỷ đồng).

Đồng thời, dư luận đang đặt nhiều câu hỏi về sự “ưu ái” doanh nghiệp 10 tháng tuổi này khi chấp thuận đấu nối đường ra, vào dự án với đường QL.18 đoạn Nội Bài – Bắc Ninh để tăng giá trị kinh doanh cho nhà đầu tư tại dự án này.

Tài chính Doanh nghiệp sẽ tiếp tục thông tin.