TP.HCM kiến nghị bổ sung khái niệm khu đất, thửa đất có vị trí đắc địa khi xác định giá đất - Ảnh: Huyền Trâm.

UBND TP.HCM vừa có văn bản 3461 gửi Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài chính về kiến nghị giải quyết một số khó khăn, vướng mắc trong việc xác định, thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn TP.

Thiếu cơ sở để xác định khu đất, thửa đất có vị trí "đắc địa”

TP cho biết, khi xác định, thẩm định giá đất thì phải thực hiện đúng nguyên tắc quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, tức là phải thẩm định theo đúng mục đích sử dụng đất được giao, được thuê; thời hạn sử dụng đất; hệ số sử dụng đất, các thông tin chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được duyệt và các phương pháp thẩm định giá theo quy định.

Trong thời gian qua, khi làm việc với các đoàn Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước thì các đoàn thanh tra, kiểm toán cho rằng, đối với những vị trí có lợi thế sinh lợi cao, vị trí đắc địa thì phải định giá theo mục đích sử dụng đất cao nhất (đất ở), mà không xem xét đến mục đích sử dụng đất theo quy hoạch vì khi thẩm định giá theo nguyên tắc này thì chưa phản ánh đầy đủ được giá trị quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, TP nêu theo quy định của Luật Đất đai 2013, các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành luật chưa quy định khái niệm thế nào là “khu đất, thửa đất có vị trí đắc địa”.

Do đó, UBND TP kiến nghị các bộ nghiên cứu, bổ sung khái niệm trên, đồng thời có hướng dẫn đối với trường hợp xác định giá đất đối với các khu đất có vị trí đắc địa để có cơ sở thực hiện phù hợp.

Bổ sung quy định về việc thẩm định giá đất [/b]

TP cũng nêu khó khăn trong xác định giá đất khi thay đổi quy hoạch kiến trúc trong trường hợp chỉ tiêu quy hoạch cũ không phân tách cụ thể hệ sống đối với từng chức năng căn hộ ở, thương mại dịch vụ…

Cụ thể, tại thời điểm trong quá khứ, khi xác định giá đất để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo các thông tin chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cũ thì hệ số sử dụng đất được phê duyệt chung cho toàn bộ dự án. Đồng thời, khi xác định giá đất theo thông tin quy hoạch cũ trước đây, các đơn vị tư vấn đã sử dụng phương pháp so sánh với các thông tin tài sản so sánh là các khu đất có quy mô diện tích, hệ số, hình dáng tương tự và tiến hành điều chỉnh các yếu tố khác biệt để đề xuất giá trị khu đất cần định giá.

Sau khi chủ đầu tư đã thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tại dự án và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận phê duyệt với hệ số sử dụng đất được phân tách cụ thể cho từng chức năng hoặc có trường hợp hệ số sử dụng đất chung giảm.

Hiện nay, khi tiến hành thực hiện xác định giá đất tại thời điểm thay đổi quy hoạch để tính thu nghĩa vụ tài chính bổ sung tại các dự án, các đơn vị tư vấn không có cơ sở để phân tách, xác định hệ số sử dụng đất đối với từng chức năng công trình theo quy hoạch cũ làm cơ sở để xác định giá đất để tính chênh lệch giá đất giữa 2 chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Do đó, UBND TP kiến nghị các bộ nghiên cứu, bổ sung quy định về việc thẩm định giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung khi điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại dự án.

Cần quy định về các thông số cụ thể trong công tác xác định, thẩm định giá đất

Theo các Nghị định của Chính phủ, các Thông tư của các bộ về xác định giá đất cụ thể hiện nay chỉ quy định các thông tin về giá bán, giá thuê, các thông số, tỷ lệ áp dụng tính toán được thu thập từ thị trường.

Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường bất động sản như nước ta hiện nay chưa minh bạch về thông tin giao dịch, đồng thời pháp luật liên quan đến công tác thẩm định giá chưa quy định cụ thể về các tỷ lệ và thông số kỹ thuật áp dụng để tính toán làm chuẩn mực để các đơn vị tư vấn và sở, ngành áp dụng thống nhất.

Để lập được chứng thư thẩm định giá và phương án giá đất, đơn vị tư vấn và các sở ngành của TP mất rất nhiều thời gian và công sức để thu thập các thông tin trên thị trường, có những hồ sơ kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm thậm chí hơn vẫn không lập được chứng thư thẩm định giá do không thể thu thập được được thông tin trên thị trường. Việc này gây không ít ách tắc cho thị trường bất động sản nói riêng và sự phát triển chung của TP.

Do đó, UBND TP kiến nghị các bộ nghiên cứu bổ sung quy định về các thông số cụ thể trong công tác xác định, thẩm định giá đất. Trường hợp chưa thể bổ sung vào các văn bản quy phạm pháp luật, TP kiến nghị các bộ báo cáo Thủ tướng chấp thuận cho TP căn cứ cơ sở dữ liệu thông tin tại TP để xây dựng và ban hành một số tiêu chí, nguyên tắc áp dụng trong việc xác định, thẩm định giá đất cụ thể nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, rút ngắn thời gian thực hiện và phù hợp với thực tiễn tại TP.

UBND TP cũng nêu, trong thời gian qua, khi làm việc với các cơ quan thanh, kiểm tra hoặc điều tra thì việc xác định trách nhiệm của từng cơ quan là chưa rõ ràng, dẫn đến tâm lý e ngại, chưa mạnh dạn đề xuất tháo gỡ các khó khăn phát sinh trong thực tiễn.

Cụ thể, trong quá trình triển khai thực hiện công tác xác định, thẩm định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai, các sở ngành của TP đã tổ chức thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Luật giá, các Nghị định của Chính phủ và Thông tư của các bộ ngành Trung ương. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy các quy định pháp luật còn nhiều điểm chưa rõ ràng, việc xác định đúng sai còn chưa có chuẩn mực đầy đủ, dẫn đến nhiều rủi ro cho việc xác định, thẩm định giá đất.

Vì vậy, UBND TP kiến nghị các bộ nghiên cứu, xây dựng các quy định pháp luật một cách rõ ràng, có những hướng dẫn cụ thể các vấn đề phát sinh từ thực tiễn trong công tác xác định, thẩm định giá đất của TP nói riêng và cả nước nói chung để xác định những nguyên tắc, tiêu chí, chuẩn mực so sánh nhằm tạo điều kiện cho cán bộ, công chức làm trong lĩnh vực này có cơ sở vững chắc khi thực hiện…

HUYỀN TRÂM