Kinh nghiệm mua đất đấu giá

Đấu giá là khái niệm chắc chắn ai cũng đã từng được nghe qua ít nhất một lần. Đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, việc mua bán, chuyển nhượng đất sau khi đấu giá luôn là câu hỏi lớn cho các nhà đầu tư. Những khái niệm về đấu giá đất, mẹo trúng đấu giá đất thành công ở bài viết dưới đây sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về loại đất này. Biết được khi nào đất đấu giá chính thức được cấp sổ đỏ khiến nhà đầu tư yên tâm hơn khi xuống tiền.

Đấu giá đất là gì?

Đất đấu giá được hiểu là khu đất được khai thác, bán đấu giá quyền sử dụng đất công khai được quản lý bởi đơn vị UBND huyện, quận trở lên. Việc đấu giá nhằm mục đích chính lấy nguồn vốn công thực hiện xây dựng các công trình công cộng (xây mới hoặc cải tạo) tại khu vực địa phương đấu giá đất đó.

Tìm hiểu về đấu giá đất

> Xem thêm: Có được xây nhà trên đất trồng cây hằng năm? Cách chuyển đổi qua đất ở

Những điều kiện cần đáp ứng của đất đấu giá

Theo quy định hiện nay, một mảnh đất có thể đem ra đấu giá công khai phải đáp ứng được các yêu cầu cơ bản sau:

• Đất đấu giá là đất sạch, không tranh chấp, không cho thuê, không bị chiếm dụng.
• Đất được Sở Quy hoạch và Kiến trúc địa phương phê duyệt, không ảnh hưởng đến khu vực xung quanh.
• Xung quanh khu vực đất đấu giá có đầy đủ cơ sở hạ tầng, hệ thống thoát nước, điện, đường xá lưu thông thuận tiện.
• Giá khởi điểm trước khi đấu giá phải được Sở Tài chính địa phương ký duyệt.

Đất được đấu giá do cơ quan nhà nước quản lý

Việc đấu giá đất sẽ được tổ chức và quản lý các vấn đề liên quan bởi cơ quan có thẩm quyền. Người trả giá đất cao nhất trong quá trình đấu giá sẽ giành quyền sở hữu miếng đất. Quyết định người chiến thắng sẽ được chủ tịch UBND địa phương ký duyệt.

Người trúng đấu giá đất sẽ có quyền thay đổi chủ sở hữu miếng đất. Do đó người sử dụng đất này cần phải đăng ký biến động đất đai. Hay còn gọi là sang tên sổ đỏ tại cơ quan địa phương.

> Xem thêm: Apartment là gì? Căn hộ chung cư có gì đặc biệt?

Ưu, nhược điểm của đất đấu giá

Bất kỳ loại hình bất động sản nào cũng tồn tại những ưu nhược điểm nhất định. Nắm rõ những mẹo trúng đấu giá đất và những ưu, nhược điểm của nó giúp người mua an tâm đầu tư.

Ưu điểm

Pháp lý đất đấu giá minh bạch, rõ ràng

Do được đấu giá công khai và được quản lý bởi UBND huyện, quận địa phương nên đất đấu giá sở hữu những ưu điểm vượt trội hơn các mảnh đất thông thường khác:

• Pháp lý rõ ràng, mốc thực địa mảnh đất được Phòng Tài Nguyên cắm trực tiếp. Đảm bảo không tranh chấp, không bị chiếm dụng, không nằm trong khu vực quy hoạch treo,…
• Người đấu giá nộp tiền trực tiếp vào Ngân sách Nhà nước theo quy định. Không xảy ra trường hợp bị lợi dụng, giá tăng mạnh khi thông qua môi giới.
• Vị trí hạ tầng đầu tư, giao thông kết nối tốt do Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt hạ tầng.
• Khu vực không bị chiếm lấn, không thuộc quy hoạch với hàng loạt những tiện ích xung quanh như trường học, chợ, bệnh viện, UBND,…
• Nhà nước đảm bảo cơ sở hạ tầng, tiện ích nội khu được trang bị đầy đủ bao gồm đường bê tông nhựa, điện sinh hoạt, cống cấp thoát nước, đường truyền mạng…
• Sổ đỏ được cấp ngay lập tức khi tiền được thanh toán vào kho bạc Nhà nước.
• 100% diện tích khu đất được người thắng toàn quyền thi công và xây dựng.
• Thời hạn nộp toàn bộ tiền đấu giá được cho phép kéo dài tối đa 3 tháng từ khi đấu giá thành công.

Nhược điểm

Ngoài những ưu điểm nổi bật, đất được đấu giá vẫn tồn tại những nhược điểm lớn chưa thể khắc phục:

• Cạnh tranh trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất rất lớn, người mua thực sự cần sử dụng mạnh đất khó cạnh tranh.
• Giá khởi điểm được chào bán rất thấp. Những khách hàng chưa biết được mẹo trúng đấu giá đất thường đưa ra giá đấu thầu dựa trên giá khởi điểm. Họ quên tính đến việc giá trị địa lý của khu đất và tiềm năng phát triển trong tương lai.

Nhiều người đổ xô đi mua đất đấu giá

Những người mua lần đầu sẽ cảm thấy khó khăn khi đấu giá đất. Khả năng trúng thầu đất đấu giá từ lần đầu tiên là rất thấp nên bạn không cần lo lắng.

Những điều cần biết khi đấu giá

Trước khi thực hiện đấu giá, bạn nên tìm hiểu các khía cạnh khác nhau về tính pháp lý, quyền đấu giá:

Tính pháp lý của khu đất

Đất đấu giá chỉ khác biệt so với đất thông thường bởi chúng được Nhà nước bán công khai và tiền được nộp trực tiếp vào ngân sách. Chủ đầu tư là Nhà nước, không còn là các doanh nghiệp bên ngoài. Nhờ đó tính pháp lý dự án được đảm bảo rõ ràng và quyền sử dụng đất được chuyển nhượng một cách nhanh chóng.

Đất đấu giá được đảm bảo về mặt pháp lý

Ngoài ra, khoản vay vốn ngân hàng để mua đất rất dễ được xét duyệt, ngân hàng không mất thời gian kiểm tra nguồn gốc, pháp lý mảnh đất.

Ai được quyền tham gia đấu giá?

Đối tượng được tham gia đấu giá đất không bị giới hạn quá cụ thể. Họ chỉ cần thuộc một trong những nhóm đối tượng sau là có thể tham gia đấu giá:

• Người thuộc tổ chức kinh tế.
• Người thuộc hộ gia đình cụ thể.
• Đối tượng có kế hoạch xây dựng, sử dụng đất đấu giá với mục đích phù hợp với kế hoạch phát triển hạ tầng của địa phương.

Đấu giá đất trong những trường hợp nào?

Một số trường hợp cần đấu giá đất bạn có thể tham khảo:

• Giao đất ở tại khu vực nông thôn, thành thị cho cá nhân, hộ gia đình.
• Thực hiện cho thuê đất, giao đất cho đối tượng được giảm trừ tiền thuê đất
• Thực hiện thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp cho cá nhân, đơn vị sản xuất công ích các lĩnh vực nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản…
• Đầu tư xây dựng công trình nhà ở với mục đích cho thuê mua, bán hoặc cho thuê.
• Đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng cho thuê/chuyển nhượng.
• Dùng quỹ đất tạo nguồn tiền đầu tư cơ sở hạ tầng.
• Sử dụng đất dịch vụ, thương mại, phục vụ mục đích sản xuất phi nông nghiệp.

Những trường hợp được phép đấu giá đất

Nguyên tắc và điều kiện khi tổ chức đấu giá đất

Nguyên tắc tổ chức

Theo Điều 107, Bộ Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ các nguyên tắc và điều kiện tổ chức đấu giá đất như sau:

• Quá trình đấu giá đất được thực hiện công khai, trung thực, khách quan, đảm bảo sự bình đẳng. Đảm bảo quyền lợi của các chủ đầu tư tham gia đấu giá.
• Thực hiện đấu giá đúng quy trình, quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.

Điều kiện tổ chức

Theo điều 119, Bộ Luật Đất đai năm 2013 có quy định rõ điều kiện tổ chức đấu giá đất tại địa phương phải đáp ứng:

• Phương án đấu giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Đất được đấu giá có mặt bằng được giải phóng hoàn thiện. Đảm bảo gắn liền với chuỗi tiện ích của Nhà nước.
• Người tham gia đưa ra được kế hoạch sử dụng đất hằng năm được phê duyệt bởi UBND cấp huyện.

Bỏ túi bí quyết khi mua đất đấu giá

Mẹo trúng đấu giá đất được chia sẻ bên dưới đây, bạn có thể tham khảo để chọn được mảnh đất ưng ý phù hợp với khả năng tài chính bản thân.

Chọn vị trí phù hợp

Đất đấu giá chỉ có giá trị khi bạn lựa chọn khu vực thuận tiện về giao thông. Trong tương lai có nhiều cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn nữa. Chọn đất có vị trí đắc địa với hệ thống giao thông thuận tiện. Sau này dù sang bán, chuyển nhượng cũng dễ dàng hơn.

Ưu tiên mảnh đất có vị trí đắc địa

> Xem thêm: Ứng dụng đo đất nào tốt và tiện lợi nhất 2022?

Chọn lô đất phù hợp với chức năng tài chính

Tài chính là một trong những yếu tố quan trọng bạn không thể bỏ qua khi tiến hành đấu giá đất. Nếu chưa chuẩn bị kế hoạch tài chính rõ ràng thì sau khi đấu giá thành công, bạn sẽ không đủ điều kiện tất toán cho Ngân sách Nhà nước. 

Mua bất động sản có tính thanh khoản cao

Tính thanh khoản của bất động sản được nhiều nhà đầu tư hiện nay quan tâm. Bất kỳ ai cũng mong muốn dự án mình đầu tư sinh lời lớn. Lựa chọn dự án có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ, thanh khoản cao giúp nhà đẩu tư nhanh chóng lấy lại vốn.

Khắt khe trong việc xem xét tính pháp lý

Tính pháp lý dự án đất đấu giá luôn được đảm bảo bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất đấu giá được chuyển quyền sử dụng đất cho người mua ngay. Thời điểm sau khi tiền của khách hàng vào Kho bạc Nhà nước.

Chú trọng vào mặt quy hoạch cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng xung quanh dự án có được đầu tiên hoàn thiện chưa? Hệ thống điện, nước sạch sinh hoạt, hệ thống cấp thoát nước có hoàn thiện chưa cũng góp phần nói lên giá trị dự án. Một dự án đầy đủ tiện ích sẽ có tiềm năng phát triển nhanh.

Ưu tiên vào nơi có giá trị đất cao hơn giá xây dựng

Giá trị đất càng cao, khả năng sinh lời về sau của nhà đầu tư càng ổn định. Đặc biệt đối với những người mua đất nhằm mục đích kinh doanh không phải sinh sống lâu dài.

Nên quan tâm đến cộng đồng

Quan tâm đến cộng đồng xung quanh khi xây dựng

Đất được đấu giá nhằm mục đích xây dựng, cải tạo lại cơ sở hạ tầng công cộng nên rất có ý nghĩa với cộng đồng. Trong quá trình xây dựng trên khu đất đấu giá, nhà đầu tư cần lưu ý đến các yếu tố cộng đồng dân cư xung quanh để có biện pháp xây dựng, kinh doanh hợp lý.

Đất trúng đấu giá có được cấp sổ đỏ?

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Một số giấy tờ cần chuẩn bị để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đấu giá đất thành công: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, các văn bản và giấy tờ khác có liên quan trong quá trình thực hiện đấu giá đất. Người đấu giá thành công thực hiện theo quy trình sau để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại UBND địa phương.
• UBND địa phương tiếp nhận, xử lý hồ sơ nhanh chóng.
• Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo lịch hẹn.

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhà đầu tư sau khi áp dụng mẹo trúng đấu giá đất thành công, nhận sổ đỏ có thể thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất với bất cứ ai. Đặc biệt đối với những người mua đất để đầu tư; khi giá tăng thì việc bán lại vô cùng dễ dàng.

Trên đây là những mẹo trúng đấu giá đất được chia sẻ bởi Mogi. Nếu bạn đang có nhu cầu đầu tư vào những khu vực có đất đấu giá thì đây chính là kinh nghiệm tuyệt vời giúp bạn dễ dàng thành công hơn.

> Cập nhật thông tin bài viết mới: Terraced House là gì? Những lợi ích và hạn chế của Terraced House