Những giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở mang tính quan trọng như mua bán, chuyển nhượng hình thức sở hữu hay tặng cho đều yêu cầu sổ đỏ – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên cũng có nhiều giao dịch nhà ở khác mà nhà nước, pháp luật và các cơ quan có thẩm quyền không yêu cầu chính chủ phải xuất trình loại giấy tờ này. Vậy đó là những giao dịch này, bài viết sau đây của chúng tôi sẽ đề cập chi tiết những trường hợp này.

Giao dịch về nhà ở thường không phải là những giao dịch đơn phương mà sẽ có các bên tham gia, tối thiểu là 2 bên nhưng hầu hết là có sự tham gia của các bên trao đổi và sự có mặt, làm chứng của một số bên thứ 3, chính vì thế mà việc sử dụng sổ đỏ là yêu cầu bắt buộc, ngoại trừ những trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: mua bán, thế chấp nhà ở chưa hình thành ở hiện tại.

Hoạt động mua bán, thế chấp nhà ở chưa có mặt trên thực tế, loại nhà ở trong tương lai. Đây chính là những dự án có thể trang trên giấy tờ, thiết kế hoặc đang trong quá trình đầu tư xây dựng, bắt đầu khởi công, chưa được nghiệm thu để đi vào sử dụng. Cụ thể có thế lấy ví dụ là những dự án chung cư có thời gian bàn giao nhà được hứa hẹn trong tương lai gần, lúc đó, chủ đầu tư và bên mua nhà vẫn chưa có sổ hồng để giao dịch mua bán nhà.

Tuy nhiên dù không có sổ đỏ – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giao dịch nhưng Theo khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì loại giao dịch này cần có những giấy tờ bắt buộc gồm: 

– Yêu cầu hồ sơ của dự án xây dựng, bản thiết kế kỹ thuật của dự án đã thông qua phê duyệt kèm theo Giấy chứng nhận hay quyết định bàn giao đất được cấp từ cơ quan có thẩm quyền của nhà nước. Đây là hình thức chủ đầu tư dùng toàn bộ hoặc một phần nhà ở, dự án chung cư  chưa hình thành để thế chấp.

– Trường hợp chủ đầu tư thực hiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án nhà ở trong tương lai mà không có hồ sơ dự án thì nhà ở phải thuộc diện đã hình thành xong phần nền móng theo các quy chuẩn về xây dựng.

Đối với các cá nhân, tổ chức thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lại thì yêu cầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định về đất đai của Luật xây dựng hoặc giấy phép xây dựng nếu được cơ quan có thẩm quyền yêu cầu. 

Trường hợp 2: cho tặng nhà tình thương, tình nghĩa

Đối với trường hợp này, nhà ở được bàn giao cho các đối tượng khó khăn thuộc diện được nhà nước, địa phương hỗ trợ mà không yêu cầu sổ đỏ. Tuy nhiên theo khoản 2 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì bên cho cần phải có giấy tờ, hồ sơ chứng minh về việc xây dựng nhà ở theo chỉ đạo.

Trường hợp 3: mua bán hay cho thuê các công trình nhà ở do nhà nước sở hữu

Các giao dịch cho thuê, mua bán các loại nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước hoặc loại hình nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư không do nhà nước sở hữu cũng không yêu cầu sổ đỏ. Tuy nhiên khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở quy định rõ điều kiện ràng buộc như sau:

– Bên mua và bên thuê không được bán lại nhà ở thuộc diện này trong thời gian tối thiểu 5 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua.

– Trong trường hợp đã hết thời hạn 5 năm kể từ ngày số tiền thuê nhà, mua nhà đã thanh toán hết thì bên thuê mua chỉ được bán lại hoặc nhượng quyền sở hữu thuê mua cho đơn vị có trách nhiệm quản lý công trình nhà ở xã hội đó hoặc các đối tượng có quyền lợi được mua nhà ở xã hội. 

Mặc dù không yêu cầu sổ đỏ những cần phải có các hồ sơ giấy tờ liên quan, Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 có nói rõ:

– Việc mua bán, cho thuê các dự án nhà ở xã hội tương lai cần phải có hồ sơ dự án đầu tư và xây dựng nhà ở, bản thiết kế kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nếu thuộc diện yêu cầu giấy phép xây dựng thì cần phải có giấy phép. Nhà ở đảm bảo đã hình thành xong phần nền móng nhà theo quy định trong luật xây dựng, hoàn thiện các hệ thống đường giao thông xung quanh, hệ thống cấp thoát nước, nguồn điện cho sinh hoạt, nguồn điện chiếu sáng công cộng. Việc cho thuê mua nhà ở tương lai cũng phải có quy hoạch xây dựng chi tiết, đã được phê duyệt hồ sơ thiết kế cũng như tiến độ dự án. Nhà ở xã hội tương lai này cũng phải có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp cao nhất xác nhận nhà đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê.

– Việc mua bán cho thuê các công trình nhà ở xã hội có sẵn: các công trình đã hoàn thành hệ thống kỹ thuật hạ tầng cũng như các công trình xã hội như quy hoạch xây dựng chi tiết ban đầu. Những loại nhà ở này cần có sự phê duyệt của nhà nước và cơ quan có thẩm quyền về hồ sơ thiết kế, tiến độ dự án; có văn bản thông báo về nhà đủ điều kiện cho thuê bán của cơ quan quản lý cấp cao. 

– Cả dự án nhà ở có sẵn trong tương lai và nhà ở có sẵn đều phải không thuộc diện khiếu nại, tranh chấp về quyền sở hữu, không thuộc diện kê biên khi thi hành án.

Trường hợp 4: cho thuê nhà, cho mượn hay ở nhà có kèm theo giấy ủy quyền quản lý nhà ở và các cam kết liên quan

Khi thực hiện những giao dịch này, bên cho ở nhà cũng không cần xuất trình sổ đỏ với các cơ quan quản lý mà chỉ cần có giấy uỷ quyền để quản lý nhà trong thời gian cho ở nhờ và bên được cho ở hoàn toàn không có bất cứ quyền lợi gì trong việc giải quyết các vấn đề pháp lý của nhà ở.

Trường hợp 5: Nhận thừa kế nhà ở

Giao dịch chuyển quyền sử dụng nhà ở thuộc diện di sản thừa kế không yêu cầu sổ đỏ nhưng cần có các giấy tờ, cụ thể như sau:

– Nhà thừa kế là nhà được cho tặng thì cần có hợp đồng cho tặng nhà ở kèm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở đối với bên cho.

– Nhà thừa kế là nhà thuê, mua thì phải có hợp đồng mua bán kèm giấy tờ chứng minh chủ sở hữu.

– Nhà thừa kế là nhà đầu tư xây dựng mới thì cần có giấy phép xây dựng kèm giấy tờ xác nhận quyền sở hữu đất đai hợp pháp theo quy định của luật pháp.

– Nhà thừa kế theo quyết định của tòa án thì cần có bản thi hành án hoặc quyết định khác tương đương của tòa án nhân dân.

Trường hợp 6: Giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình nhà ở thương mại

Đây là trường hợp mà bên mua đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư cũ, có thể có hoặc chưa nộp hồ sơ nghị cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở từ cơ quan có thẩm quyền.