Hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà nhưng hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc bên bán vẫn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc cố tình không thực hiện hợp đồng đặt cọc hoặc “bẻ” cọc nhằm chiếm đoạt tiền của bên mua. Bên mua, được xem là bên yếu thế hơn trong giao dịch mua bán, bị bủa vây bởi vô số thông tin của chủ nhà, của bất động sản đến thủ tục, quy trình giao dịch sao cho hợp pháp, an toàn thì “vô tình” tạo các kẽ hở để dễ dàng trở thành người bị thiệt hại dù bởi là các lý do, sự cố nhỏ nhất.

Nhà đất chỉ thuộc toàn quyền của người mua khi và chỉ khi tên người mua được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận

Có rất nhiều trường hợp hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà trong khi bên bán nhà chưa hoàn tất các thủ tục để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đứng tên mình theo đúng quy định của pháp luật. Đến khi hết thời hạn của hợp đồng đặt cọc mà bên bán nhà vẫn chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đứng tên mình nên không thể làm thủ tục bán nhà cho bên mua (bên đặt cọc). Do đó, thường phát sinh tranh chấp giữa bên đặt cọc (bên mua nhà) với bên nhận đặt cọc (bên bán nhà). Bên nhận cọc thì cho rằng đây là yếu tố khách quan, họ không phải cố tình để không bán nhà nên không chịu đền cọc, mà chỉ chấp nhận trả lại tiền cọc đã nhận; trong khi đó, bên đặt cọc thì cho rằng bên nhận cọc đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên phải thanh toán gấp đôi tiền cọc đã nhận (gồm tiền cọc và tiền phạt cọc tương ứng).

Tháng 4/2019, ông N.V.B (Hóc Môn, TP.Hồ Chí Minh) có đặt cọc 400 triệu đồng để mua căn nhà của bà T.L (căn nhà này được bà L mua của ông M., giữa ông M và bà L đã lập hợp đồng mua bán nhà có công chứng nhưng chưa sang tên cho bà L). Tại hợp đồng đặt cọc giữa ông B và bà L nêu rõ, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, bà Hạnh phải hoàn tất các thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà nêu trên, sau đó sẽ ký hợp đồng mua bán có công chứng; nếu vi phạm thời hạn nêu trên, bà Hạnh chịu phạt số tiền tương đương với tiền cọc là 400 triệu đồng. Tuy nhiên, hết thời hạn trên, bà Hạnh không thực hiện đúng cam kết, nên ông Thanh yêu cầu bà Hạnh trả lại tiền cọc 400 triệu đồng và phạt cọc 400 triệu đồng. Trong khi đó, bà Hạnh cho rằng căn nhà trên chưa được sang tên cho bà vì chủ cũ đã xây dựng không đúng với giấy phép, nên phải mất thời gian nhiều hơn để làm thủ tục sang tên, đây là yếu tố khách quan chứ không phải bà cố tình làm vậy; nên không chấp nhận phạt cọc 400 triệu đồng mà chỉ đồng ý trả lại 400 triệu đồng đã nhận của ông Thanh.

Nhà đất chỉ thuộc toàn quyền của người mua khi và chỉ khi tên người mua được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận

Không đền cọc chỉ khi có “yếu tố khách quan”

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Do vậy, ở trường hợp trên khi Bà L không tiếp tục giao dịch chuyển nhượng nhà đất với ông B, nếu không chứng minh được giữa các bên có các thỏa thuận khác, thì bên cạnh việc phải hoàn trả cho ông B khoản tiền đặt cọc còn phải trả một khoản tiền tương đương khoản ông B đã đặt cọc. Ngoài ra, nếu tồn tại các yếu tố khách quan khác như: bên nhận cọc bị bệnh nặng không thể làm thủ tục sang tên nhà qua cho mình; cơ quan có thẩm quyền chậm trễ trong việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà… thì cũng được pháp luật xem xét để bên nhận cọc không phải thanh toán khoản đền cọc cho bên mua.

Tuy nhiên, trên thực tế, tại các hợp đồng đặt cọc thông thường, có rất ít khi các bên mua bán thỏa thuận các điều khoản để làm rõ việc xử lý khoản tiền cọc nếu chẳng may có các rủi ro ngoài ý muốn trong quá trình tiến hành giao dịch chuyển nhượng sau đặt cọc. Các yếu tố khách quan, các thông tin quy hoạch, các thông tin chi tiết về bất động sản (nếu có) thì dường như người mua chỉ có thể tiếp cận được khi đã xuống tiền đặt cọc  – nhưng mấy ai biết được, tiền đưa ra thì dễ nếu rủi ro liệu có nhận lại được trọn vẹn?

Giải pháp an toàn, hiệu quả trong giao dịch chuyển nhượng nhà đất cho các bên

Đặt cọc không phải là một thủ tục bắt buộc trong tiến trình pháp lý giao dịch mua bán nhà đất nói riêng và cả các loại giao dịch dân sự nói chung. Tuy nhiên, một khi đã đặt cọc hoặc “đặt cọc niềm tin” thì vẫn phải thực hiện dựa trên một hình thức văn bản rõ ràng nhằm tạo cơ sở chứng cứ quan trọng giao kết giao dịch.

Về hình thức, đặt cọc các loại không buộc phải thực hiện xác lập tại cơ quan công chứng; hay có thể hiểu, văn bản đặt cọc được thực hiện dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận giữa hai bên vẫn có giá trị pháp lý. Nội dung đặt cọc thể hiện ý chí và sự thỏa thuận cho giao dịch chuyển nhượng diễn ra sau đó cho đến khi các bên hoàn tất giao dịch hoặc xác lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo quy định pháp luật. Nội dung đặt cọc càng chi tiết, quy định càng nhiều trường hợp dự kiến xảy ra phù hợp với tình hình thực tế của giao dịch, tình trạng nhân thân của các bên thì càng dễ xử lý hệ quả một khi khong may xảy ra các sự rủi ro, sự kiện ngoài ý muốn.