"Sống xanh" đang là một khái niệm thu hút được nhiều sự quan tâm chú ý của cộng đồng. Trên thị trường bất động sản, khái niệm công trình xanh và các quy chuẩn xanh cũng dần trở nên phổ biến hơn. Nhưng câu hỏi đặt ra: vì sao các nhà phát triển ngại xây công trình xanh?

Thông tin về dự án công trình xanh Việt Nam. Nguồn: IFC.

Theo số liệu của CBRE, tính đến tháng 12.2018, Việt Nam mới có 104 dự án tương đương với gần 2,5 triệu m² sàn nhận được chứng nhận công trình xanh. Trong khi chỉ trong năm 2018, cả nước có đến 58 triệu m² sàn diện tích được xây dựng.

Các chuyên gia bất động sản lý giải rằng thách thức của công trình xanh nằm ngay trong định nghĩa của nó. Nhiều người vẫn lầm tưởng công trình xanh là một tòa nhà rợp màu xanh cây cỏ, trong khi định nghĩa của công trình xanh thực sự phức tạp hơn nhiều.

Phòng quản lý môi trường liên bang Mỹ định nghĩa: Công trình xanh là những tòa nhà thỏa mãn hai tiêu chí lớn: thứ nhất là có hiệu suất cao trong việc sử dụng năng lượng, nước và vật liệu, thứ hai là giảm tác động tới môi trường và sức khỏe con người thông qua vòng tuần hoàn kín trong thiết kế, xây dựng, vận hành và bảo trì.

Định nghĩa trên đồng nghĩa với việc nhà phát triển, kiến trúc sư, nhà thầu cùng tất cả các bên liên quan phải làm việc vất vả hơn trong thời gian dài hơn, đồng thời huy động nhiều nguồn lực và tốn thời gian hơn để có thể đạt được chứng chỉ xanh.

Chia sẻ cụ thể về những khó khăn trong quá trình thiết kế và xây dựng M Building - tòa nhà văn phòng tại quận 7 được trao chứng chỉ xanh EDGE, kiến trúc sư Vũ Linh Quang của Ardor Architects nói rằng ông đã phải tốn rất nhiều công sức cho lớp vỏ bao che công trình - nhân tố lớn nhất quyết định khả năng tiết kiệm năng lượng của tòa nhà.

M-Building, một trong số ít công trình được cấp chứng chỉ xanh. Ảnh: Ardor Architects

Quá trình chọn vật liệu, chẳng hạn như kính, cũng phức tạp hơn vì loại kính được sử dụng rất khác và đắt đỏ so với loại thông thường, vì vậy ông phải bàn bạc và tham vấn ý kiến của chủ đầu tư nhiều hơn. "Tuy vậy chi phí đầu tư có thể được hoàn vốn trong vòng 7-8 năm và chủ đầu tư đã có thể tích lũy khoản lời sau đó," ông Quang chia sẻ.

Việc áp dụng quy chuẩn xanh không những giúp bảo vệ môi trường mà còn giúp các nhà phát triển ghi điểm trong mắt nhà đầu tư và khách thuê. Điều này đặc biệt quan trọng với các tòa nhà văn phòng hạng A trên thị trường hiện tại, giữa bối cảnh nguồn cung dồi dào sẽ khiến thị trường cạnh tranh gay gắt hơn trong thời gian tới - ông Nguyễn Trọng Thức, giám đốc phòng dịch vụ nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam nhận định.

Khách thuê của phân khúc này, đặc biệt là các công ty lớn như Google, Microsoft hay Apple.., thường đòi hỏi tòa nhà phải đáp ứng những tiêu chuẩn kỹ thuật riêng. Ông Richard Colville, quản lý cấp cao của CBRE Việt Nam khẳng định rằng tốc độ cho thuê của các tòa nhà văn phòng và tốc độ bán nhà ở sẽ nhanh hơn nếu được cấp chứng chỉ xanh.

Dù lợi ích là rõ ràng nhưng các nhà phát triển bất động sản hoặc là không đủ nỗ lực đầu tư hoặc e ngại khó khăn trong thực hiện nên thiếu quan tâm đến các tiêu chuẩn xanh và bền vững của công trình họ phát triển.

Các chuyên gia khuyến cáo hiện tại trên thị trường có rất nhiều chứng chỉ xanh, trong đó phổ biến nhất là LEED của Mỹ, EDGE của IFC và LOTUS của Việt Nam. Tính đến tháng 12.2018, tổng số dự án đạt chứng nhận tại Việt Nam đạt đến con số 104, trong đó dẫn đầu là chứng chỉ LEED (53 dự án) và EDGE (22 dự án).

Tuy vậy số mét vuông sàn đạt được chứng chỉ EDGE lại cao gần gấp đôi diện tích được chứng chỉ LEED, đồng thời số dự án đăng ký chứng chỉ EDGE cũng đang ngày một gia tăng theo các năm.

Nguyên nhân là bởi chứng chỉ EDGE tập trung vào ba tiêu chí đánh giá về mức tiết kiệm năng lượng (nước, năng lượng và vật liệu), trong khi LEED lại hướng tới một bộ tiêu chuẩn gắt gao hơn để duy trì tính bền vững của công trình. Các chuyên gia đều đánh giá rằng việc các công trình Việt Nam đạt được LEED V4 – phiên bản mới cập nhật của chứng chỉ LEED là một điều vô cùng khó khăn.

Ông Richard Colville, quản lý cấp cao của CBRE Việt Nam khẳng định rằng tốc độ cho thuê của các tòa nhà văn phòng và tốc độ bán nhà ở sẽ nhanh hơn nếu được cấp chứng chỉ xanh. Ảnh: Giang Lê.

Ông Vũ Hồng Phong, chuyên gia công trình xanh của tổ chức tài chính quốc tế IFC trực thuộc Ngân hàng Thế giới (World Bank) lưu ý rằng trên thực tế, các hệ thống chứng chỉ đều nhắm tới những phân khúc thị trường khác nhau. Các dự án hạng A thường chọn các chứng chỉ đẳng cấp quốc tế như LEED để có thể thu hút khách hàng và nhà đầu tư nước ngoài tiềm năng, trong khi chứng chỉ EDGE lại dành cho phần còn lại của thị trường.

Ông Phong chia sẻ: “Mục tiêu của EDGE là nhắm vào các thị trường đang phát triển. Việc tạo ra một dự án tiết kiệm được 90% năng lượng sẽ không thể nào so sánh được với 30 dự án, mỗi dự án tiết kiệm được 30% năng lượng. Tất cả phụ thuộc vào cách tiếp cận để tận dụng được tối đa lợi ích của công trình xanh.”

Chứng chỉ xanh tại Việt Nam hiện tại vẫn chưa phải là một điều kiện bắt buộc trong xây dựng như ở những quốc gia khác, chẳng hạn như Singapore. Điều mà các nhà phát triển Việt Nam cần hiện tại có lẽ không hẳn là một hệ thống chứng chỉ bớt hà khắc hơn, mà là một cú hích đến từ thị trường để họ dám đặt bước chân đầu tiên, tiến đến việc xây dựng những công trình kiến trúc xanh bền vững.