Để tránh những rủi ro khi mua phải đất nằm trong quy hoạch dự án, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ quy hoạch tại nơi có bất động sản dự định đầu tư. Do mải mê “lướt sóng”, một số nhà đầu tư không tìm hiểu hoặc hiểu sai về quy hoạch đất đai tại Phú Quốc đã dẫn đến trường hợp mua phải đất dính quy hoạch. Vậy quy hoạch đất Phú Quốc hiểu như thế nào là đúng và đầy đủ nhất?

Với nhiều cảnh đẹp thiên nhiên, du lịch Phú Quốc luôn nằm trong top những điểm đến hấp dẫn nhất cả nước. Bên cạnh đó, Phú Quốc đã được phê duyệt trở thành đặc khu kinh tế của cả nước, do vậy bất động Phú Quốc là điểm nóng đầu tư. Giới đầu tư Phú Quốc thường lựa chọn đầu đất nền do mức giá mềm hơn so với biệt thự và shophouse của các dự án và tính thanh khoản cao.

 Bãi biển Phú Quốc

Song phần lớn các nhà đầu tư là những người ưa lướt sóng kiếm lời nên ít dành thời gian nghiên cứu, tìm hiểu kỹ về quy hoạch đất đai. Và kết quả là không ít người mua phải những mảnh đất dính vào dự án công cộng, dính vào quy hoạch đất lộ giao thông… Ngay cả khi trên sổ đỏ có đất thổ cư thì phần đất nằm trong dự án vẫn sẽ bị thu hồi theo quy định của nhà nước với mức giá khiến nhiều người phải ngậm đắng nuốt cay.

Vậy nhà đầu tư cần xem xét những loại quy hoạch nào?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, có 3 loại quy hoạch mà bạn cần quan tâm khi đầu tư đất đai tại Phú Quốc, đó là: Quy hoạch chức năng đất, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất hàng năm và quy hoạch ranh giới dự án đã cấp phép.

Quy hoạch chức năng đất

Chia theo chức năng, quy hoạch đất tại Phú Quốc gồm hơn 20 loại với nhiều mục đích sử dụng khác nhau như: đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất nông nghiệp, đất y tế, đất giáo dục… Để xây dựng căn nhà trên đất nông nghiệp, chúng ta cần tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Không chỉ cung cấp thông tin về chức năng, mục đích sử dụng, loại quy hoạch này còn có thể giúp bạn có cái nhìn từ tổng thể đến chi tiết từng khu vực, từ đó biết được thông tin về các công trình trên đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất… Tuy nhiên, hiện nay tại Phú Quốc mới chỉ có một số khu vực như Dương Đông, Bà Kèo, Ông Lang, An Thới, Hàm Ninh, Gành Dầu đã có quy hoạch chi tiết. Với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết, nhà đầu tư cần xem quy hoạch tổng thể để biết đất mình định mua có quy hoạch chức năng là gì.

Ba văn bản quy hoạch tổng thể đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm: Quyết định số 1197/QĐ-TTg năm 2005, Quyết định số 633/QĐ-TTg ngày 11/5/2010 (Quy hoạch 633) và Quyết định số 868/QĐ-TTg (Quy hoạch 868) ngày 17/6/2015.

 Quy hoạch chức năng đất khu dân cư Bắc và Nam Bãi Trường

Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Bên cạnh quy hoạch chức năng đất, bạn cũng không thể bỏ qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất hàng năm nếu muốn đầu tư tại Phú Quốc.

Theo Luật đất đai năm 2013, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Cũng theo Luật này, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm sẽ bao hàm những nội dung:

1. a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
2. b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện, cấp xã trong năm kế hoạch;
3. c) Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh;

1. d) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các loại đất phải xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã;

đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

1. g) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

Với loại quy hoạch này nhà đầu tư có thể xác định được mảnh đất mình muốn mua có thể chuyển mục đích sử dụng trong năm hay không.

Quy hoạch ranh giới dự án đã cấp phép

Loại quy hoạch này sẽ giúp bạn biết được liệu khu đất bạn đang hoặc sắp sở hữu có thuộc một dự án nào đó đã được cấp phép hay không, rủi ro khi đất dính dự án, nguy cơ bị thu hồi là cao hay thấp.

Có thể thấy, tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch đất Phú Quốc trước khi xuống tiền là điều rất cần thiết, quyết định phần lớn tới sự “thành – bại” của nhà đầu tư.