Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là một văn bản thể hiện quan hệ dân sự do bên mua và bên bán thương lượng và ghi vào hợp đồng. Tuy nhiên có nhiều trường hợp người bán sẽ hủy hợp đồng đặt cọc vì một số lý do khiến người mua rơi vào cảnh "tiến thoái lưỡng nan".

Nguy cơ "bể kèo" dù có hợp đồng đặt cọc, người mua luôn thiệt

Có nhiều trường hợp sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc hoàn tất, người mua chuyển tiền cọc cho người bán nhưng sau một thời gian người bán lại quyết định hủy hợp đồng đặt cọc cho dù có phải bồi thường 100% số tiền cọc vì lý do rất đơn giản - người bán có người mua trả giá cao hơn. Dù được bồi thường nhưng người mua nhà đất vẫn là người chịu nhiều thiệt hại nhất. Họ tốn thời gian công sức tìm cho mình một bất động sản ưng ý sau đó để mất vì giá cả thấp hơn, từ đó buộc họ phải tốn thêm thời gian để tìm kiếm những bất động sản khác. Trong một số trường hợp, người mua vay mượn ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính để đặt cọc thì việc kéo dài thời gian cũng khiến lãi suất tăng cao.

Việc hủy hợp đồng đặt cọc hiện nay là thực trạng đang diễn ra thường xuyên.

Hiện nay, việc TP.HCM ngày càng ít dự án được cấp phép xây dựng khiến nguồn cung giảm mạnh trong khi nhu cầu về nhà ở của người dân lớn. Vì vậy việc giá bất động sản tăng cao là điều hiển nhiên theo đúng quy luật thị trường. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, ở phân khúc căn hộ bình dân, mức giá nhà hiện nay gấp 15 - 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh đã khiến giá nhà đất tại TP.HCM tăng cao. Tại Thủ Thiêm (Quận 2) giá nhà đất thứ cấp tăng từ 36 - 91% tính từ năm 2017 đến cuối năm 2019. Tại khu vực Thảo Điền mức tăng giá thứ cấp từ 20 - 65%. Khu vực Thạnh Mỹ Lợi cũng có mức tăng giá bất động sản thứ cấp khá ấn tượng từ 15 - 30%. Trong khi tại Quận Bình Thạnh mức tăng giá đạt từ 10 - 35% so với giá bán từ chủ đầu tư.

Việc giá nhà tăng nhanh trong thời gian ngắn khiến việc người mua đặt cọc sở hữu nhà không chắc chắn sẽ thành công. Nếu gặp một người bán uy tín, họ sẽ làm đúng theo hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên cũng có một số trường hợp chỉ nhắm tới lợi ích thì việc bạn bị hủy hợp đồng đặt cọc khi có một khách hàng tiềm năng hơn là một điều hiển nhiên.

Hãy làm hợp đồng đặt cọc theo 5 nguyên tắc

Nếu bạn đã tìm được một căn hộ hay căn nhà ưng ý, hãy quyết định nhanh chóng, thanh toán đủ một lần và làm các hồ sơ pháp lý thật cẩn trọng. Đây được coi là cách an toàn và hiệu quả nhất để tránh xảy ra tình trạng bị hủy hợp đồng đặt cọc.

Tiền cọc càng lớn thì bồi thường càng cao 

Tuy nhiên, nếu đã ký hợp đồng đặt cọc, bạn cần phải xem xét 5 nguyên tắc sau:

• Nguyên tắc tiền đặt cọc tối thiểu bằng khoản lời dự đoán.

Tức là nếu mua nhà 1 tỷ nhưng bán được 1 tỷ 500 triệu thì sẽ đặt cọc 500 triệu. Đây là cách đặt cọc lớn để gây áp lực lên người bán khiến họ không thể hủy hợp đồng vì nếu hủy họ sẽ phải bồi thường một khoản lớn.

• Nguyên tắc minh bạch mục đích mua tài sản

Trước khi mua, người mua sẽ nói chuyện với người bán về mục đích mua nhà đất. Cách làm này ràng buộc bên bán phải có nghĩa vụ hỗ trợ bên mua làm các thủ tục cần thiết nếu phát sinh nhà đầu tư thứ cấp tiếp theo.

• Nguyên tắc chặt chẽ pháp lý

Nên sử dụng thêm công cụ vi bằng để ghi nhận giao dịch (từ thừa phát lại) để củng cố thêm pháp lý khi giao dịch, hoặc phải nhờ người làm chứng có ảnh hưởng với bên bán (tổ trưởng tổ dân phố, công an khu vực, cha/mẹ/vợ chồng…).

• Nguyên tắc cậy nhờ người cố vấn giàu kinh nghiệm đứng ra hỗ trợ

• Nguyên tắc phân biệt khoản bồi thường và khoản phạt

Để làm tăng sức nặng cho hợp đồng đặt cọc, bên mua cần yêu cầu bên bán chia ra 2 mục bồi thường và khoản phạt tách rời nhau. Theo đó, bồi thường thì gấp đôi tiền cọc còn phí phạt sẽ áp dụng thêm theo thỏa thuận.

Việc sử dụng các nguyên tắc trên khi lập hợp đồng đặt cọc giúp bạn giảm thiểu tối đa rủi ro nếu bị hủy hợp đồng đặt cọc, từ đó có một hành trình mua nhà nhanh chóng, ổn định và an toàn.