Quy hoạch mới cho Nhơn Hội đã có, hạ tầng kết nối đang dần hình thành. Nhưng xây dựng một vùng đất mới không chỉ là câu chuyện của những con đường và dự án, mà còn là cách tạo ra sức hút để kinh tế và đời sống đô thị cùng hình thành. Câu chuyện của Thâm Quyến, Songdo và Bình Dương đem đến những gợi ý đáng tham khảo cho Nhơn Hội.

Bán đảo Phương Mai thuộc Khu kinh tế Nhơn Hội

Ba mô hình, ba bài học

Thâm Quyến của Trung Quốc là minh chứng cho sức mạnh của sự kiên định. Từ một làng chài khoảng 30.000 dân năm 1980, nơi đây được lựa chọn làm đặc khu kinh tế đầu tiên, xác định rõ vai trò thu hút vốn và công nghệ nước ngoài và kiên trì với hướng đi đó suốt nhiều thập kỷ. Nhờ vậy, Thâm Quyến vươn lên trở thành một trong những trung tâm công nghệ và tài chính hàng đầu châu Á, với GDP tăng 13.000 lần so với thời kỳ đầu.

Ngược lại, Songdo của Hàn Quốc là lời cảnh báo về giới hạn của hạ tầng đơn thuần. Được xây dựng từ đầu những năm 2000 với khoản đầu tư khoảng 35 tỷ USD, Songdo được thiết kế để trở thành một thành phố thông minh kiểu mẫu, với hạ tầng công nghệ hiện đại và hệ thống giao thông tiên tiến. Nhưng suốt nhiều năm liền, các tòa nhà nơi đây vẫn bỏ trống vì thiếu đi lý do bắt buộc đủ mạnh để kéo doanh nghiệp và cư dân chuyển đến.

Ở Việt Nam, Thành phố mới Bình Dương mang đến một bài học kép thú vị. Khác với Songdo, Bình Dương (cũ) đã áp dụng đúng công thức tạo lý do bắt buộc: di dời toàn bộ trụ sở hành chính của tỉnh về khu đô thị mới, buộc bộ máy công quyền và các cơ quan liên quan, doanh nghiệp, dịch vụ phải dịch chuyển theo. Đây chính là điều Songdo còn thiếu.

Mặc dù vậy, Bình Dương vẫn trải qua nhiều năm đìu hiu trước khi khu đô thị thực sự sôi động. Điều đó cho thấy công trình mỏ neo là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Nhà ở, trường học, bệnh viện và dịch vụ thiết yếu phải được triển khai đồng thời, thay vì chờ xuất hiện sau khi công trình mỏ neo hoàn thành.

Ba câu chuyện, ba bài học bổ sung cho nhau: sự kiên định về định hướng chiến lược (Thâm Quyến), sự cần thiết của một lý do bắt buộc đủ mạnh để kéo người đến (đối lập giữa Songdo và Bình Dương), và sự đồng bộ giữa công trình mỏ neo với hạ tầng dân sinh (Bình Dương).

Nhìn lại Nhơn Hội, có thể thấy khu kinh tế này đã từng thiếu cả ba yếu tố cùng lúc: định hướng thay đổi giữa chừng từ công nghiệp nặng sang du lịch - đô thị, chưa có lý do đủ sức nặng để kéo doanh nghiệp và cư dân đến, và những dự án đã triển khai lại thiếu đồng bộ về nhà ở, dịch vụ.

Những bước đi để đánh thức Nhơn Hội

Từ ba bài học trên, một số hướng đi cho Nhơn Hội đã bắt đầu hiện rõ, và phần nào được phản ánh trong quyết định điều chỉnh quy hoạch vừa được phê duyệt.

Trước hết là bài học từ Thâm Quyến: Xác định dứt khoát và kiên trì theo đuổi định hướng phát triển. Quy hoạch mới đã có sự phân định khá rõ: khu vực Canh Vinh dành cho công nghiệp sạch, công nghệ cao; bán đảo Phương Mai được định hướng phát triển đô thị, dịch vụ, du lịch. Điều này giúp chấm dứt sự giằng co về định hướng đã kéo dài suốt hai thập kỷ. Điều quan trọng tiếp theo là phải giữ được hướng đi này trong một, hai thập kỷ, thay vì lại điều chỉnh mỗi khi xuất hiện một đề xuất đầu tư hấp dẫn.

Toàn bộ dải ven biển Phương Mai được quy hoạch phát triển du lịch – đô thị - dịch vụ

Bài học từ Songdo và Bình Dương lại đặt ra câu hỏi về “công trình mỏ neo” – thứ đủ sức tạo ra một lý do bắt buộc để doanh nghiệp, người dân tìm đến. Việc xem xét đưa một số chức năng đô thị quan trọng về khu vực này, theo tinh thần các đề xuất đang được tỉnh cân nhắc, cần được triển khai theo lộ trình thận trọng, ưu tiên những hạng mục ít vướng mắc trước.

Quan trọng hơn, các chức năng này phải được đặt trong một hệ sinh thái đô thị đồng bộ, với nhà ở và dịch vụ thiết yếu được chuẩn bị ngay từ đầu, tránh lặp lại kịch bản "công sở cô đơn giữa bãi cát" từng xảy ra ở nơi khác.

Trong đó, giá đất và giá nhà là một mắt xích quan trọng. Thị trường bất động sản tại đây hiện tồn tại nghịch lý: giá giao dịch thứ cấp đã giảm đáng kể khi thanh khoản suy yếu, trong khi giá niêm yết sơ cấp ở nhiều dự án vẫn neo ở mức cao của chu kỳ từ năm 2022. Cùng lúc, bảng giá đất Nhà nước tiếp tục được điều chỉnh tăng.

Khoảng cách này có thể trở thành nút thắt với các dự án mới. Nếu việc xác định tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư tham chiếu nhiều vào những mức giá sơ cấp không còn phản ánh đầy đủ giao dịch thực tế, chi phí đầu vào có thể bị đẩy lên, khiến doanh nghiệp khó đưa sản phẩm về mức giá phù hợp với sức mua.

Với Nhơn Hội, đây không chỉ là câu chuyện bất động sản. Một công trình mỏ neo có thể kéo người đến, nhưng nhà ở phù hợp mới giúp họ có khả năng ở lại. Khi người lao động, chuyên gia, nhân viên du lịch - dịch vụ và các gia đình trẻ có thể mua hoặc thuê nhà với mức giá phù hợp, trường học, y tế, thương mại và các dịch vụ thiết yếu mới có cơ sở phát triển theo.

Những định hướng gần đây về xây dựng cơ sở dữ liệu, định giá đất khoa học và minh bạch hơn là tín hiệu tích cực. Nếu giá đất và tiền sử dụng đất được xác định sát hơn với dữ liệu giao dịch thực tế, đây có thể là điều kiện để các dự án có tính khả thi được triển khai, đồng thời tạo thêm dư địa cho nguồn cung nhà ở phù hợp.

Cuối cùng, có lẽ điều quan trọng nhất là sự thành thật về thời gian. Ngay cả Bình Dương, với quyết tâm chính trị mạnh mẽ và nguồn lực dồi dào vào thời điểm đó, cũng cần cả một thập kỷ để "đánh thức" thành công một khu đô thị mới. Nhơn Hội, với xuất phát điểm khiêm tốn hơn, khó có thể kỳ vọng một phép màu nhanh hơn.

Nhưng nếu Gia Lai giữ được kỷ luật thực thi, tránh lặp lại vòng lặp thay đổi giữa chừng, đồng thời tháo gỡ các nút thắt về đất đai, nhà ở và dịch vụ, Nhơn Hội có cơ sở để trở thành một cực tăng trưởng quan trọng.

Đó không chỉ là câu chuyện xây dựng những công trình lớn, mà là tạo ra một chuỗi phát triển có khả năng tự củng cố: có “mỏ neo” để kéo người đến, có nhà ở phù hợp để giữ người ở lại và có dịch vụ để hình thành đời sống đô thị. Không phải trong một sớm một chiều, mà trong một hành trình 10-15 năm, bắt đầu từ chính những quyết định hôm nay.