Báo cáo “Bất động sản hạ tầng - Cơ hội và thách thức” mới đây của các chuyên gia Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đánh giá sự phát triển song hành của các dự án hạ tầng giao thông và bất động sản (BĐS) là yếu tố rất quan trọng và cần thiết.

Các dự án hạ tầng mang đến nhiều cơ hội cho cả địa phương lẫn nhà đầu tư bất động sản. Song, trên hành trình đi đến sự phát triển toàn diện, họ đối mặt vô số thách thức.

Hạ tầng đi trước, bất động sản theo sau

VIRES nhận định rằng trong quá trình đô thị hóa, các dự án hạ tầng giao thông có vai trò đầu tàu, dẫn dắt phát triển nhờ khả năng kết nối thuận tiện, khơi dậy tiềm năng của các địa phương.

Một khu dân cư hay một đô thị lớn để hình thành đều bắt đầu từ đường sá, giao thông. Sự đẩy mạnh triển khai hạ tầng sẽ thúc đẩy sự dịch chuyển dân cư, chuyển dịch đất đai, phát triển thêm những khu vực mới. Điều này tạo động lực thúc đẩy sự hình thành các dự án bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển mới của địa phương, qua đó thu hút dòng tiền đầu tư.

“Có thể nói yếu tố hạ tầng giao thông là xương sống của thị trường bất động sản tại từng khu vực nhất định, đồng thời là yếu tố then chốt và mang tính nền tảng trong các yếu tố thúc đẩy giá trị gia tăng của bất động sản.

Dự án bất động sản kế cận sân bay, bến cảng hay nằm trong khu vực có đường vành đai, cao tốc,... chạy qua luôn có giá trị và khả năng tăng giá cao hơn bất động ở khu vực khác không sở hữu lợi thế về hạ tầng. Vị trí luôn là yếu tố hàng đầu quyết định giá trị của một sản phẩm bất động sản.

Sự hình thành các dự án bất động sản, nhu cầu đầu tư và giá trị gia tăng của bất động sản luôn tỷ lệ thuận với sự phát triển cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay, bến cảng…”, VIRES nhận định.

VIRES nêu dẫn chứng về tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái thông xe hồi tháng 9/2022 đã giúp giảm thời gian di chuyển từ Hà Nội đến TP Móng Cái từ 7 giờ xuống còn 3 giờ, tạo cú hích lớn cho thị trường địa phương này.

Khảo sát của VIRES cho thấy, mức giá bất động sản tại Móng Cái đã tăng khoảng 30 - 40% so với thời điểm chưa có quy hoạch cao tốc. Nhằm hưởng lợi từ tuyến đường, các dự án bất động sản công nghiệp, thương mại, khu đô thị thông minh, nghỉ dưỡng tại thành phố Móng Cái đang được các doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư, phát triển.

Ở một số địa phương có đường cao tốc chạy qua như cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, giá đất đều có xu hướng gia tăng.

Với các dự án hạ tầng giao thông mới đã và đang được triển khai kết nối đồng bộ với Vành đai 3, những dự án bất động sản ở Hà Nội ghi nhận biên độ tăng giá cao, nhất là trong 5 năm trở lại đây, trung bình tăng 8 - 35%/năm tùy từng dự án.

Hai rủi ro đối với nhà đầu tư bất động sản

Ở góc độ tích cực, các dự án hạ tầng tạo ra dư địa phát triển, cơ hội đầu tư cho thị trường bất động sản khu vực lân cận.

Song, theo các chuyên gia VIRES, thách thức đặt ra là không đợi đến khi hạ tầng triển khai/ hoàn thành thì bất động mới được hưởng lợi, ăn theo mà ngay từ khi mới chỉ có thông tin quy hoạch, giá đất đã tăng cao. Hạ tầng là đòn bẩy gia tăng giá trị của bất động. Do đó, quy hoạch các dự án hạ tầng luôn là yếu tố then chốt dễ bị giới đầu cơ lợi dụng tạo ra những cơn sốt bất động sản.

Giới đầu cơ bất động sản luôn săn đón thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng để đi trước một bước, tiến hành mua gom đất nền và các bất động khác nằm trong hoặc lân cận khu vực được quy hoạch hạ tầng để hưởng chênh lệch giá sau khi có hạ tầng.

VIRES cho rằng sẽ không là vấn đề nếu sự hình thành các dự án bất động sản và tốc độ gia tăng giá đất tỷ lệ thuận và phù hợp với tốc độ triển khai, hình thành của các dự án hạ tầng. Vậy nhưng sau những cơn sốt đất, giá bất động sản tại các khu vực có quy hoạch dự án hạ tầng thường bị đẩy lên cao gấp nhiều lần so với giá trị thực. Sự phát triển của thị trường bất động sản gắn với quy hoạch hạ tầng tại nhiều khu vực theo đó cũng không song hành với tốc độ đô thị hóa mà chỉ đơn thuần là việc đầu cơ, mua - bán và đẩy giá.

Trước thực tế ấy, VIRES đưa ra cảnh báo về 2 rủi ro mà thị trường có thể phải đối diện. Thứ nhất, đối với phía địa phương, sự thúc đẩy của thông tin quy hoạch các dự án hạ tầng nếu không được kiểm soát chặt chẽ có thể dẫn tới các cơn sốt đất, tình trạng đầu cơ đất đai khiến giá đất tăng cao. Khi giá đất tại khu vực quy hoạch thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn nhiều lần so với giá trị thực tế, công tác giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn hơn, tiến độ dự án hạ tầng có nguy cơ chậm lại.

Mặt khác, trong trường hợp địa phương đã cấp phép triển khai các dự án BĐS để khai thác quỹ đất sau khi quy hoạch hạ tầng, nhưng dự án hạ tầng giao thông gặp nhiều vướng mắc trong triển khai, chậm tiến độ kéo dài sẽ khiến các dự án bất động sản đối mặt tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí.

Thứ hai, đối với phía nhà đầu tư, rủi ro sẽ xảy đến khi mua BĐS với giá cao trong các cơn sốt đất ăn theo quy hoạch hạ tầng. Trong trường hợp quy hoạch hạ tầng đó được triển khai đúng tiến độ, nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ chênh lệch giá trị bất động sản lúc mua so với lúc bán hoặc có thể tạo ra dòng tiền từ bất động sản đó nhờ hoạt động kinh doanh, thương mại có hiệu quả sau khi hạ tầng hoàn thành.

Dù vậy, từ khi có quy hoạch đến lúc dự án hạ tầng được chấp thuận chủ trương đầu tư thường mất nhiều thời gian. Bên cạnh đó, nhiều dự án hạ tầng khi đã có chủ trương, thậm chí đã được cấp vốn vẫn gặp nhiều khó khăn, ách tắc trong quá trình triển khai, dẫn tới tiến độ bị kéo dài.

"Nhu cầu thực quyết định giá trị thực của sản phẩm bất động sản. Vì thế, nếu mua vào giá cao hơn giá trị thực, nhà đầu tư sẽ khó có thể thu hồi vốn. Nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành đã không tạo ra giá trị cao, bởi thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi khởi công chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được các cơn sốt đất trước đó cộng hết vào. Trên thực tế, không ít nhà đầu tư BĐS ăn theo quy hoạch hạ tầng đã bị chôn vốn trong nhiều năm hoặc chịu lỗ lớn", theo VIRES. 

Bảo Long