Phát biểu tại Hội thảo “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch” sáng 19/10, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực chỉ ra còn nhiều bất cập trong thu hút vốn đầu tư hạ tầng du lịch. Đó là chính sách ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ trong một số luật, quy định liên quan (Luật Đầu tư 2020, Luật PPP 2020…).

Khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập. Mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất. 

TS Cấn Văn Lực.

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương và khả năng thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân). Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng chưa có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotels, shophouse….) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ. Dự thảo Luật đất đai sửa đổi chưa quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất du lịch và các loại hình bất động sản du lịch hình thành trên đất du lịch.

Do đó, ông Lực kiến nghị nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (có điều kiện). Xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch.

Tăng cường chế tài đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật về quy hoạch, về đầu tư phát triển du lịch, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí và tranh chấp đất đai. Rà soát các luật liên quan (luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, luật thế chấp tín dụng sửa đổi…) đảm bảo nhất quan điểm này.

Liên quan đến việc thu hồi đất, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính -Ngân sách của Quốc hội nêu quan điểm, chúng ta phải xem việc thu hồi đất mang lại lợi ích gì và cơ sở nào để thu hồi đất. Phải đưa ra tiêu chí để xác định những dự án thuộc đối tượng thu hồi đất.

Ông Hoàng Văn Cường nhấn mạnh đến 2 tiêu chí vô cùng quan trọng. Đó là các dự án đó phải mang lại những tác động cho lợi ích chung, lan tỏa rộng và nằm trong quy hoạch được nhà nước phê duyệt về đất đai và chính quyền chấp nhận cho đầu tư. Dự án thu hồi dù cho mục đích gì phải được đại đa số người dân đồng tình, ủng hộ. Nếu đạt cả hai tiêu chí này chúng ta phải đưa đối tượng đó vào diện đất đai thực hiện thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định cư.

TS Đỗ Thanh Trung, cố vấn Ban giám đốc Phúc Khang Corporation cho rằng cần có cơ chế, chính sách phù hợp để tạo điều kiện cho nhà đầu tư có quỹ đất phát triển du lịch cũng như các điều kiện cần có để đưa đất phát triển du lịch vào nhóm 30 trường hợp được nhà nước thu hồi đất phát triển kinh tế.

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của Covid-19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch. Đặc biệt, việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý để khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Hà Giang