Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Bộ Xây dựng góp ý một số điều Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, HoREA đề nghị chỉ khuyến khích các chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện giao dịch nhà ở, đất nền, công trình xây dựng trong dự án qua sàn. 

Tại khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã giảm bớt các trường hợp giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn giao dịch, chủ yếu là sản phẩm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc nền nhà trong các dự án bất động sản của các chủ đầu tư chuyên nghiệp. 

Nhưng thực tế do các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở đều có quyền thành lập sàn giao dịch của chính mình và nhiều chủ đầu tư cũng có nhu cầu thuê sàn giao dịch bất động sản để quảng bá và kinh doanh sản phẩm, nên quy định tại khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là không thực sự cần thiết, mà nên xuất phát từ nhu cầu của các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở hoặc người mua nhà muốn lựa chọn sàn giao dịch để bán sản phẩm. 

HoREA kiến nghị buộc công chứng khi giao dịch đất phân lô, bán nền.

Bên cạnh đó, Hiệp hội nhận thấy, trong thời gian qua, thị trường đã xảy ra nhiều trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với “đầu nậu” để phân lô, bán nền, thậm chí phân lô, bán nền trái phép hoặc lợi dụng việc lập biên bản thừa phát lại trái quy định pháp luật, dẫn đến các đợt “sốt ảo” giá đất và làm mất trật tự, an toàn xã hội tại một số địa phương và gây thiệt hại cho người mua nhà và nhà đầu tư.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định bắt buộc thực hiện giao dịch sản phẩm phân lô bán nền (không thuộc dự án bất động sản) phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam Nguyễn Chí Thiện cho rằng, tại Điều 167 Luật Đất đai, Điều 122 Luật Nhà ở đều quy định đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến chuyển dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà như mua bán, tặng cho, góp vốn… bắt buộc phải công chứng, chứng thực để bảo đảm an toàn pháp lý, quyền và lợi ích của hợp pháp của cá nhân, tổ chức, bởi đây là nhóm hợp đồng, giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

Tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định là hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. 

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Ông Nguyễn Chí Thiện cho rằng, quy định như vậy là chưa phù hợp với chủ trương phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, ổn định và bền vững. Đây có thể là "bước lùi" tạo đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản.

Quy định tại khoản 3, Điều 45 của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay là chưa phù hợp. Nên quy định "hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo pháp luật về công chứng".

Quy định như vậy sẽ phân định rành mạch, phạm vi, ranh giới của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng và các luật khác có liên quan. Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh các vấn đề về kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng điều chỉnh các vấn đề về công chứng.

Tại Dự thảo của Luật Kinh doanh bất động sản quy định không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với các giao dịch, mua bán, cho thuê mua nhà ở mà một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào, không bảo đảm quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch, không an toàn pháp lý, hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Vì vậy, ông Thiện đề nghị, việc quy định không bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng trong kinh doanh BĐS rõ ràng không bảo đảm quyền và lợi ích cùa các bên và an toàn pháp lý, mà rủi ro nếu xảy ra thì người mua nhà thường là người yếu thế hơn so với các doanh nghiệp.

Hoàng Tư