Quy định về xây dựng nhà ở là một trong những kiến thức không phải ai cũng biết nhưng nó vô cùng quan trọng. Chủ đầu tư phải tìm hiểu kỹ các quy định này để tránh xảy ra tình trạng vi phạm và bị phạt tiền khi khởi công xây dựng những dự án bất động sản. Sau đây là một số điều về quy định xây dựng mà bạn cần đặc biệt lưu ý tìm hiểu. 

Xây nhà phải có giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản được cấp để cho phép xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Theo đó, người dân muốn xây nhà, sửa nhà thì phải xin giấy phép xây dựng. Trừ các trường hợp nêu tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì không cần phải xin giấy phép như sau:

• Nhà ở riêng lẻ ở đô thị có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị…
• Nhà cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, xây dựng khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn; ở miền núi, hải đảo…

Như vậy, các trường hợp không nằm trong các trường hợp nêu trên khi muốn xây dựng thì phải xin giấy phép xây dựng của cơ quan cơ quan cấp phép xây dựng nhà ở. Nếu vi phạm, căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, người có hành vi xây nhà không phép sẽ bị phạt như sau:

• Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ (Quy định cũ tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP chỉ phạt 20 – 30 triệu đồng).
• Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng: Xây nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hoặc công trình xây dựng khác (Quy định cũ tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP chỉ phạt 10 – 20 triệu đồng).

Quy định về xây dựng nhà ở được thể hiện rõ ràng

Không xây nhà quá số tầng cho phép

Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 khẳng định, một trong các hành vi bị cấm khi xây dựng công trình trong đó có xây nhà ở là:

Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp

Do đó, hành vi xây nhà quá số tầng cho phép, không đúng thiết kế xây dựng, không đáp ứng điều kiện về số tầng được phép xây dựng trong giấy phép xây dựng là một trong các hành vi bị nghiêm cấm.

Xây nhà trước khi có giấy phép bị phạt đến 100 triệu đồng

Một số người đang trong quá trình xin cấp phép xây dựng nhà ở nhưng chưa hoàn tất thủ tục đã vội vàng khởi công xây nhà. Đây cũng là một hành vi vi phạm về quy định về xây dựng nhà ở.

Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, người vi phạm sẽ bị phạt từ 60 – 80 triệu đồng nếu xây nhà ở riêng lẻ; bị phạt từ 80-100 triệu đồng nếu nhà ở này được xây trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hoặc công trình khác.

Không được để vật liệu xây dựng rơi xuống khu vực xung quanh

Đây là một trong những hành vi bị cấm theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể, nếu xây nhà không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định gây mất mỹ quan và an toàn thì sẽ bị phạt như sau:

• Khi xây nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng.
• Khi xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế, kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 15 – 20 triệu đồng.

Phạt tiền khi vi phạm quy định xây dựng

Tăng mạnh mức phạt khi xây nhà lấn đất hàng xóm

Đây là một hành vi về lý về tình đều sai. Chủ nhà cố tình lấn chiếm diện tích, không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của nhà hàng xóm hoặc khu vực công cộng trong quá trình xây nhà thì sẽ bị phạt tiền theo quy định tại khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:

• Từ 80 – 100 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ.
• Từ 100 – 120 triệu đồng: Xây nhà trong khu bảo tồn, di tích lịch sử, văn hoá hoặc công trình xây dựng khác.

Điều kiện, hồ sơ, quy trình cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Các quy định về cấp phép xây dựng nhà ở có những điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

• Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
• Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng;
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật Xây dựng.

Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Điều kiện cấp phép xây dựng

Hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định về xây dựng nhà ở, hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cần có đầy đủ những hồ sơ như sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
• Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
• Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Quy trình cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Đầu tiên, chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng như hồ sơ kể trên. 

Sau đó, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và thông báo hồ sai hoặc còn thiếu để chủ đầu tư bổ sung. 

Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.

Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật Xây dựng 2014 để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

Quy trình cấp phép xây dựng nhà ở đơn giản

Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. 

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.

Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do. 

Chủ đầu tư (chủ nhà) nên tìm hiểu thêm về quy định mới về xây dựng nhà ở thường xuyên để cập nhật một cách chính xác nhất. 

Thông tin dự án – đăng tin thả ga

Quy định về xây dựng nhà ở theo thời gian sẽ có những thay đổi nhất định. Chủ đầu tư nên tìm hiểu kỹ để tránh xảy ra những vấn đề pháp lý. 

Bên cạnh đó, nếu bạn đang có nhu cầu rao bán hoặc cho thuê bất động sản, hãy truy cập ngay Thông tin dự án. Bạn chỉ cần thực hiện một vài thao tác đơn giản, thông tin về sản phẩm của bạn sẽ được hàng nghìn người xem mỗi ngày. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng tiếp cận khách hàng và nhanh chóng chốt đơn nhé!