Đất nông nghiệp là gì? Có thể chuyển thành đất để ở không? Thủ tục, chi phí chuyển sang thổ cư?
| 9-03-2022, 09:27 | Góc nhìn chuyên gia
Đất nông nghiệp là gì? Có thể chuyển đất nông nghiệp thành đất để ở được không? Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào? Là người sử dụng đất, bạn không nên bỏ qua những thông tin về đất nông nghiệp và thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư. Cùng Mogi tìm hiểu những thông tin trên ngay trong bài viết dưới đây!
Đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là đất được Nhà nước giao cho người dân để họ sử dụng, nhằm để phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng… Nó là phương tiện sản xuất chính, là tài liệu lao động và là đối tượng lao động. Đặc biệt là không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp.
Phân loại các đất nông nghiệp
Dựa theo điều 10 luật đất đai 2013, đất nông nghiệp được phân loại theo mục đích sử dụng. Bao gồm các nhóm sau:
- Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm: Bao gồm đất trồng lúa và các loại cây trồng khác. Chủ yếu là đất trồng lúa nước và các loại cây trồng ngắn ngày khác như ngô, khoai tây, mía và hoa…
- Đất trồng cây lâu năm: là đất được sử dụng để trồng cây với thời gian sinh trưởng hơn 1 năm. Nó có thể là các loài gỗ như bạch đàn. Hoặc các loại cây ăn quả hàng năm như nhãn, vải, mít hay chôm chôm…
- Đất sử dụng để chăn nuôi: Đất nông nghiệp với mục đích chăn nuôi, bao gồm chăn nuôi gia súc, gia cầm và đất trồng cỏ cho vật nuôi.
- Đất rừng phòng hộ: Đất rừng phòng hộ với mục đích bảo vệ đất, nước, xói lở và thiên tai. Đất rừng phòng hộ được giao cho hộ gia đình, tổ chức thực hiện chính sách bảo vệ.
- Đất rừng đặc dụng: Đất rừng đặc dụng là đất nông nghiệp được sử dụng để bảo tồn thiên nhiên. Cân bằng sinh thái và nghiên cứu khoa học.
- Đất rừng sản xuất: là loại đất nông nghiệp quan trọng. Đây là rừng tự nhiên, được chăm sóc và bảo vệ đặc biệt.
- Đất nuôi trồng thủy sản và sản xuất muối: Đất nông nghiệp được sử dụng để nuôi trồng thủy sản và sản xuất muối. Bao gồm ao, hồ, sông, suối và đất khai hoang để nuôi trồng thủy sản. Đây là vùng đất đặc biệt ở Việt Nam với lợi thế bờ biển dài và sản xuất muối dễ dàng.
- Đất nông nghiệp khác: Là đất được sử dụng để xây dựng nhà kính, các loại khác. Cho mục đích trồng trọt, thủy sản, đất vườn ươm hoặc nuôi hạt giống…
Tham khảo thêm: Bảng giá đất nông nghiệp: Những vướng mắc khi mua bán đất nông nghiệp
Hạn mức giao đất nông nghiệp
Hạn mức đất nông nghiệp là gì?
Hạn mức đất nông nghiệp là quy định về việc hạn chế tối đa diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân. Được cơ quan nhà nước giao sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Ngoài hạn mức đó, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được miễn, giảm.
Các hạng mức đất nông nghiệp
Đối với hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp
Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối cho từng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp như sau:
- Không quá 03 ha: đối với từng loại đất dành cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khu vực Đông Nam Bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long;
- Không quá 02 ha: đối với từng loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác.
Tham khảo thêm: Thủ tục bán đất nông nghiệp và những điều bạn cần biết
Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm
Chỉ tiêu giao đất trồng cây lâu năm cho từng hộ gia đình, cá nhân là không quá 10 ha. Đối với phường, xã, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 30 ha đối với các xã, phường, thị trấn thuộc khu vực trung du và miền núi.
Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình và cá nhân không quá 30 héc ta đối với mỗi loại đất
- Đất rừng phòng hộ
- Đất rừng sản xuất
Đối với hộ gia đình và cá nhân được giao đất nông nghiệp
Trường hợp hộ gia đình cá nhân được giao nhiều loại đất. Trong đó có đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất sản xuất muối thì tổng chỉ tiêu giao đất không quá 5 ha.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao bổ sung đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm không quá 5 ha. Đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng. Không quá 25 ha đối với xã, phường, thị trấn khu vực trung du và miền núi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao bổ sung đất rừng sản xuất thì hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25 ha.
Tham khảo thêm: Thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào?
Hạn mức giao đồi núi trọc, đất trống, đất có mặt nước
Hạn mức giao đất trống, đồi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng. Dành cho hộ gia đình, cá nhân và đưa vào sử dụng theo quy hoạch sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối. Không được vượt quá hạn mức giao đất. Và không được đưa vào chỉ tiêu giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chỉ tiêu giao đất trống, đồi trọc, đất có mặt nước. Thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân và đưa vào sử dụng theo quy hoạch. Và theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hạn ngạch giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối trong vùng đệm rừng đặc dụng cho từng hộ gia đình, cá nhân thực hiện.
- Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng.
- Trường hợp không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào chỉ tiêu giao đất nông nghiệp của từng hộ gia đình, cá nhân. Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đã đăng ký thường trú vào hạn mức giao đất nông nghiệp.
- Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do được chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thừa kế, tặng cho, nhận khoán, đất được Nhà nước cho thuê. Không được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp.
Tham khảo thêm: Đền bù đất nông nghiệp khi bị thu hồi sẽ tính như thế nào?
Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp là gì?
Các điều kiện chung
Theo quy định, khi muốn tách thửa, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện chung. Không đang tranh chấp hoặc bị kê biên để thi hành án. Thời hạn sử dụng đất còn lại. Không thuộc khu bảo tồn, danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử – văn hóa. Diện tích đề nghị tách thửa chưa được thông báo thu hồi đất.
Về diện tích và quy mô
Về diện tích và quy mô tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở. Thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải có diện tích và quy mô tối thiểu:
- (1) Đất ở nông thôn (xã): Diện tích là 50m2. Phía tiếp giáp với giao thông đường bộ có chiều rộng tối thiểu 05m và chiều dài tối thiểu 6,5m;
- (2) Đất ở đô thị (phường, thị trấn): Diện tích thửa đất tiếp giáp với đường giao thông (có chiều rộng bằng hoặc lớn hơn 19m) là 45m2. Mặt tiếp giáp với đường có chiều rộng tối thiểu 04m, chiều dài tối thiểu 6,5m. Diện tích thửa đất tiếp giáp với đường giao thông (có chiều rộng dưới 19m) là 36m2. Bên tiếp giáp với đường giao thông có chiều rộng tối thiểu 04m và chiều dài tối thiểu 6,5m.
Đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất phi nông nghiệp. Thửa đất hình thành sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu: 200m2 tại phường, 250m2 tại thị trấn và 400m2 tại các xã.
Đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp thuộc quy hoạch đất nông nghiệp: Diện tích tối thiểu của một thửa đất sau khi tách thửa tại khu đô thị (phường, thị trấn) là 500m2. Riêng đối với đất lúa nước là 250m2, ở khu vực nông thôn (xã) là 1.000m2. Chỉ có đất lúa nước là 500m2.
Ngoài ra, Quyết định cũng quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, thửa đất có nhiều mục đích sử dụng đất.
Tham khảo thêm: Thủ tục tách thửa đất thổ cư theo quy định của pháp luật
Đất nông nghiệp chuyển sang đất ở được không?
Các bước chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị tài liệu
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Hộ gia đình, cá nhân lập 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Giấy chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).Bước 2: Nộp hồ sơ
- Trường hợp địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
- Trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì trình Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Nhận hồ sơ
Bước 4: Xử lý yêu cầu
Bước 5: Trả về kết quả
Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ bộ hồ sơ. Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian trên không bao gồm:
- Cuối tuần, ngày lễ theo quy định của pháp luật.
- Thời gian tiếp nhận hồ sơ ở cấp xã
- Thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
- Thời gian xem xét và xử lý đối với những trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật.
Cần bao nhiêu tiền để chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư
Tùy thuộc vào loại đất nông nghiệp, phương pháp tính và tiền sử dụng đất phải nộp là khác nhau:
Trường hợp 1
Di chuyển từ đất vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở. Bao gồm:
- Thay đổi từ đất ao, vườn trong cùng một thửa đất có nhà ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.
- Đất có nguồn gốc từ đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất. Được tách thửa để chuyển nhượng quyền hoặc do đơn vị đo đạc, lập bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc, tách thửa. thành các thửa đất riêng biệt để ở.
Như vậy, trong trường hợp trên, tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2
Chuyển đổi từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở. Trong trường hợp này, chi phí chuyển đổi đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp)
Nếu đất nông nghiệp thuộc quy hoạch thì có được đền bù không?
Đất được bồi thường là đất nằm trong hạn mức giao đất nông nghiệp của địa phương. Diện tích đất nông nghiệp vượt hạn ngạch không được bồi thường về đất. Mà được bồi thường chi phí đầu tư đất còn lại.
Như vậy, bồi thường đất sẽ được tính bằng: = Diện tích đất thu được (m2) x Giá bồi thường (VNĐ/m2).
Vậy là chúng ta đã tìm hiểu về khái niệm đất nông nghiệp là gì? Quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư như thế nào? Hy vọng bài viết này sẽ phần nào giải đáp được những thắc mắc của các bạn.
Đừng quên truy cập Mogi để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích về đất đai, nhà ở nhé!
Xem thêm:
- Giá đền bù đất nông nghiệp và cách tính
- Những điều bạn cần biết về luật đền bù đất đai
