Đất thổ canh là gì? Cần lưu ý gì khi mua đất thổ canh? Đây là những câu hỏi đang khiến nhiều người thắc mắc khi tìm hiểu về bất động sản. Nếu bạn cũng đang tò mò về điều này, hãy cùng Thông tin dự án tìm hiểu trong bài viết dưới đây để có được những giải pháp tốt nhất cho việc đầu tư bất động sản của mình.

Đất thổ canh là gì? Cần lưu ý gì khi mua đất thổ canh

Thế nào là đất thổ canh?

Đất thổ canh là một từ Hán Việt, được sử dụng rộng rãi trong xã hội cũ, nó có nghĩa là đất dùng để trồng trọt. Ngày nay, đất thổ canh dần được thay thế bằng tên gọi mới dễ hiểu hơn là đất nông nghiệp.

Vậy thế nào là đất thổ canh? Loại đất này chuyên sử dụng nhằm mục đích trồng trọt và làm các công việc nông nghiệp. Các mục đích nông nghiệp sử dụng đất thổ canh rất đa dạng như trồng lúa, trồng rau, cây lâu năm, làm muối,… 

Nhu cầu mua đất thổ canh là gì?

Như đã tìm hiểu về khái niệm đất thổ canh là gì, thì có thể thấy rằng hiện nay, nhu cầu mua loại đất này được phân làm 2 nhóm mục đích chính:

• Nhóm 1: Đối tượng mua đất thổ canh để làm nông nghiệp, ngoài ra có thể xây dựng trang trại vườn ao chuồng.
• Nhóm 2: Mua đất thổ canh để xây dựng nhà ở do giá đất này tương đối rẻ. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ liên quan đến tiền nộp sử dụng đất.

Hiện nay, lượng người mua đất để xây dựng nhà ở là rất cao. Giá đất nông nghiệp tuy đã tăng cao nhưng vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với đất thổ cư. Không những vậy, đất thổ canh hiện nay có nhiều khu đất có vị trí đẹp, thích hợp để ở hoặc kinh doanh, vì thế mà nhiều người không ngại bỏ tiền để sở hữu một lô đất thổ canh. Tuy nhiên, vì vấn đề pháp lý không đảm bảo nên việc xây dựng nhà ở và cấp giấy chứng nhận vẫn còn gặp nhiều rủi ro. 

Những rủi ro khi mua đất thổ canh là gì?

Mua đất thổ canh có những rủi ro gì?

Mặc dù biết rằng việc mua đất nông nghiệp có thể mang lại rất nhiều rủi ro, nhưng nhiều người dân vẫn tranh nhau đi mua đất. Và những rủi ro mà người mua có thể đối diện cụ thể như sau:

• Có thể mua phải đất thuộc diện quy hoạch cho các công trình công cộng, nhà máy,…
• Đất không thể chuyển đổi như kỳ vọng.
• Khó xác minh nguồn gốc: sổ đỏ là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất dự định mua như: đất thổ canh có sổ đỏ không, mục đích sử dụng là gì, thời hạn sử dụng bao lâu,… Không có sổ đỏ cũng đồng nghĩa với việc bất động sản này không được xác minh nguồn gốc rõ ràng. 
• không được thế chấp để vay tiền.
• Khó bán lại và dễ bị thu hồi không được bồi thường nếu dính đất quy hoạch.
• Khó được cấp phép xây dựng và bị hạn chế về quyền sử dụng đất.

Những điều cần lưu ý khi mua đất thổ canh 

Những điều cần lưu ý khi mua đất thổ canh

Đất thổ canh có được xây nhà không?

Đất thổ canh có được xây nhà không là câu hỏi rất phổ biến với những ai mới tìm hiểu về đầu tư bất động sản. Tuy vậy, loại hình đất này không được xây nhà, nếu trường hợp chưa xây nhà thì khi phát hiện sẽ bị phạt từ 3 triệu đến vài chục, vài trăm triệu đồng tùy vào diện tích xây dựng trái phép. Đất thổ canh phải chuyển đổi sang đất thổ cư mới được thực hiện xây dựng.

Tìm hiểu quy hoạch trong vùng đất

Trước khi mua đất nông nghiệp chuyển làm đất ở, bạn cần phải tìm hiểu xem mảnh đất dự định mua có nằm trong diện quy hoạch đất ở, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay chưa. Bạn có thể tìm hiểu qua nhiều nguồn thông tin khác nhau, bạn có thể chủ động trực tiếp lên Ủy ban nhân dân quận (huyện) để hỏi rõ về vấn đề trên. 

Nếu đất chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không thực hiện được. Do đó, bạn không thể mua mảnh đất thổ cư này để làm đất ở vì không thể chuyển đổi.

Ngược lại, nếu mảnh đất đó đã nằm trong diện quy hoạch của cơ quan nhà nước, thì mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở sẽ chắc chắn được thực hiện. Tuy nhiên, nếu đó là mảnh đất quá lớn thì việc chuyển đổi chỉ thực hiện được một phần diện tích trong đó. Diện tích đất chuyển đổi được phụ thuộc vào quy hoạch của chính quyền, địa phương. 

Nắm chắc điều kiện “đủ” để chuyển đổi từ đất thổ canh sang đất thổ cư

Điều kiện chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư

Đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở của chính quyền địa phương là điều kiện cần để thực hiện việc chuyển đổi. Tuy nhiên, muốn chuyển đất thổ canh sang thổ cư thì phải thỏa mãn được các điều kiện pháp luật sau thì mới được pháp luật công nhận:

Theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013, khi mua bán đất nông nghiệp thì đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn thời hạn sử dụng, không xảy ra tranh chấp,…

Đất nông nghiệp thuộc dạng rừng phòng hộ, đất canh tác được bảo vệ thì không được chuyển đổi sang đất ở (Theo Khoản 103, 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)

Thực hiện mua bán đất thổ canh có chứng kiến của cơ quan thẩm quyền

Theo khoản 3 Điều 167, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ, khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất đai phải có công chứng. Vì vậy, hai bên mua và bán sẽ phải lập hợp đồng mua bán đất nông nghiệp bằng văn bản. Sau đó sẽ cần đến các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện công chứng hợp đồng.

Nếu như quá trình giao dịch không tuân thủ quy định trên theo quy định của pháp luật thì sẽ không được pháp luật công nhận, giao dịch bị vô hiệu, quyền và nghĩa vụ của đôi bên không được đảm bảo. Do đó, người cần mua cần chủ động thực hiện các quy trình đầy đủ, đúng thủ tục. 

Chi phí thực hiện chuyển đổi

Bên cạnh khoản tiền mua đất, bạn cũng cần nắm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng cho mảnh đất đó. Chính vì thế, trước khi mua cần phải thương lượng với người bán về mức giá sao cho phù hợp và có lợi cho bạn. Để tiết kiệm chi phí hơn khi mua đất nông nghiệp, bạn không nên chuyển đổi toàn bộ diện tích đất thành đất ở nếu không cần sử dụng đến.

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh sang đất thổ cư

Thủ tục chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư

Nếu đã nắm rõ đất thổ canh là gì, cũng như các lưu ý khi mua loại đất này, thì việc làm thế nào để chuyển đổi từ đất thổ canh sang loại đất khác cũng là việc được nhiều người quan tâm. Theo đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định 2555/QĐ-BTNMT được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó
• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu có sẵn

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ cần xuất trình thêm các giấy tờ khác như chứng minh nhân dân/căn cước công dân,…

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi đã chuẩn bị những giấy tờ cần thiết, tiến hành nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại phòng Tài nguyên môi trường để xem xét và đánh giá những thông tin. Trong vòng 03 ngày cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ. Người nộp hồ sơ sẽ được thông báo, sửa chữa hoặc bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định nếu có sai sót.

Bước 3: Xử lý và tiến hành giải quyết yêu cầu của người nộp hồ sơ

Phòng Tài nguyên và môi trường sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất sẽ được hướng dẫn để thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.

Sau đó, phòng Tài nguyên và môi trường sẽ trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi được cấp phép sẽ tiến hành cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Trả kết quả

Trong vòng 15 ngày, Phòng Tài nguyên và môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho các cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Riêng đối với khu vực vùng sâu, vùng xa, hải đảo, miền núi,… thời gian trả kết quả tối đa là 25 ngày.

Trên đây, chúng ta vừa tìm hiểu đất thổ canh là gì và những điều cần lưu ý cũng như rủi ro khi mua đất thổ canh. Hy vọng bài viết này mang lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn, giúp bạn giải đáp được những thắc mắc của mình để có những quyết định đầu tư đúng đắn. Để tìm hiểu thêm về loại đất cũng như những thông tin liên quan, hãy theo dõi Thông tin dự án nhé!