1993 - 1999: Mở cửa thị trường

Bến xe lam tại Chợ Lớn, Sài Gòn năm 1996

Có thể nói, cột mốc năm 1993 khởi đầu cho cơn sốt đất đầu tiên khi trong năm này Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên và Pháp lệnh Nhà ở, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.

Khoảng thời gian này còn được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8.1%, năm 1994 tăng 8.8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9.5% khiến đông đảo người dân tin vào tương lai tươi sáng của nền kinh tế, từ đó đã thúc đẩy giá bất động sản tăng mạnh.

Sài Gòn năm 1996 dưới ống kính của nhiếp ảnh gia người Đức

Song “vật cực tất phản”, cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ 1997 – 1998 ở Châu Á đã tác động đến Việt Nam, kéo tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 xuống mức 5.76%, trong khi đó lạm phát năm này lên 9.2%!

Tuy không bị ảnh hưởng quá nghiêm trọng và vượt qua được cuộc khủng hoảng này nhưng thị trường bất động sản tại Việt Nam cũng đã đóng băng đến hết năm 1999.

2000 – 2008: Phát triển và đóng băng

Đường phố vào năm 2007

Việt Nam đón mừng thiên niên kỷ mới bằng việc hội nhập kinh tế. Trong đó, đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt – Mỹ vào năm 2001 và gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO vào năm 2006.  Vào năm 2000, chỉ số GDP bình quân đầu người tại Việt Nam đạt 396 USD.

Kinh tế phát triển bùng nổ kéo theo đó là cơn sốt đất giai đoạn 2001 – 2002. Cơn sốt này xuất hiện cùng lúc với giá vàng tăng cao, khi mà việc định giá, kể cả thanh toán còn lấy vàng làm chuẩn. Trong cơn sốt này, giá cả đã tăng 2.5 – 3 lần (tương ứng tăng 16.5 – 20.1%/năm).

Cho đến năm 2003, khi Chính phủ can thiệp bằng Luật đất đai 2003 và Nghị định 181, trong đó có việc tình trạng "phân lô bán nền" sẽ bị chấm dứt đã giúp thị trường bất động sản "hạ nhiệt". Theo số liệu thống kê, năm 2003 số lượng giao dịch nhà đất thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%.

Cho đến đầu năm 2007, khi thị trường chứng khoán bắt đầu đi xuống, một lượng lớn nguồn vốn được chuyển sang bất động sản, thị trường nhà đất lại đứng trước một “cơn sốt” nhưng lần này tập trung ở phân khúc căn hộ và biệt thự.

Đến thời điểm năm 2008, giá nhà đầu tại các TP.HCM và Hà Nội hầu như đã vượt xa khỏi tầm tay của người dân có thu nhập từ thấp đến trung bình.

2008 – 2018: 10 năm đầy biến động

Khủng hoảng kinh tế 2007-2010 khiến hàng loạt doanh nghiệp lớn trên toàn cầu phá sản

Giữa năm 2008, kinh tế Việt Nam một lần nữa lao dốc do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản cũng bước vào chu kỳ thoái trào, giá nhà đất lao dốc. Chỉ trong một thời gian ngắn, biên độ giảm giá được ước tính đến 30 – 40%.

Giai đoạn 2010 - 2013, thị trường bất động sản lại đóng băng. Lý giải cho việc này được cho bởi nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản quá lớn và có quá nhiều dự án nhà ở được cấp phép đầu tư.

Cũng trong giai đoạn này, đầu tư kinh doanh bất động sản được coi là lĩnh vực phi sản xuất nên ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn vào lĩnh vực nhà đất. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100,000 tỷ đồng.

Tháp Bitexco đã hoàn thành và đưa vào sử dụng vào ngày 31/10/2010

Đến năm 2013 – 2014 thị trường bất động sản ấm dần, bắt đầu tan băng nhờ Chính phủ đã xác định vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường đang trầm lắng (2011-2013) là phải khắc phục được sự lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý.

Từ đó đến năm 2018, xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng phát triển bùng nổ, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng...

Đặc biệt, trước những luồng tin sẽ quy hoạch Phú Quốc thành đặc khu kinh tế, đông đảo nhà đầu tư đã đổ xô về “đảo ngọc” khiến thị trường bất động sản nơi đây trở nên nhộn nhịp hơn bao giờ hết. Bên cạnh đó cũng xảy ra nhiều sai phạm trong quản lý đất đai khiến thị trường nơi đây thêm phần phức tạp.

2018 – nay: Giảm tốc để lấy đà bùng nổ

Landmark 81 được khai trương và đưa vào sử dụng ngày 26/07/2018

Từ năm 2018, thị trường bất động sản bắt đầu giảm tốc, không còn tăng trưởng ồ ạt như giai đoạn trước. Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án nhà đất phải kéo dài.

Bằng chứng cho điều đó là sự sụt giảm sâu số lượng các dự án mới mở bán trong 2 năm trở lại đây, khiến thu hẹp phạm vi lựa chọn của khách mua và “chôn vốn” của nhiều chủ đầu tư khi có đất mà không được khai thác.

Diễn biến phức tạp của dịch COVID-19 lại gây ra cho thị trường bất động sản một đòn đau

Đặc biệt, diễn biến phức tạp của dịch COVID-19 lại gây ra cho thị trường bất động sản một đòn đau, khiến các giao dịch nhà đất diễn biến chậm chạp và thận trọng hơn trước. Người bán thì giữ giá, không muốn cắt lỗ, người mua thì cứ chờ thời cơ mua được nhà đất giảm giá!

Tuy nhiên, tháng 6 vừa qua, hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết Luật Đầu tư và Xây dựng (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với hàng trăm dự án nhà ở. Động thái này hứa hẹn sẽ tháo “gông cùm” cho vấn đề nguồn cung bất động sản 2 năm qua.

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi và phát triển trở lại trong giai đoạn 2021 – 2022

Về ngắn hạn, tác động của dịch COVID-19 tại Việt Nam không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác trên thế giới, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả cấp trung ương và địa phương. Ngân hàng Thế giới (WB) cũng dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2020 đạt 3% và kỳ vọng nền kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi tương đối nhanh chóng và có tốc độ tăng trưởng 6.8% vào năm 2021.

Về dài hạn, tốc độ tăng nhanh dân số, đô thị hóa ồ ạt và quy mô hộ gia đình ngày càng thu hẹp sẽ khiến nhu cầu về nhà ở tăng nhanh. Do đó, thị trường bất động sản vẫn còn cơ hội phục hồi và phát triển trở lại trong giai đoạn 2021 – 2022.