Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản ở Việt Nam cho thấy, chưa có khung pháp luật cụ thể cho loại hình kinh doanh bất động sản nông nghiệp.

Thiếu hành lang pháp lý cho bất động sản nông nghiệp dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp
muốn đầu tư vào nông nghiệp gặp nhiều khó khăn

Sự vận hành và phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp trong thời gian qua được thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên tham gia đầu tư kinh doanh một cách linh hoạt từ các quy định pháp luật chuyên ngành chứ không phải từ những quy định cụ thể dành riêng cho loại hình giao dịch kinh doanh bất động sản nông nghiệp.

Doanh nghiệp, địa phương “đi đường vòng”

Những năm gần đây, một số doanh nghiệp tư nhân có tiềm lực mạnh như Vingroup, MaSan, FLC, Hoàng Anh Gia Lai, Pan group... đã và đang đẩy mạnh đầu tư phát triển các sản phẩm nông nghiệp công nghệ cao hướng đến xuất khẩu ra thế giới.

Với quy trình sản xuất hiện đại và sử dụng công nghệ tân tiến, thị trường bất động sản nông nghiệp đã mang lại cho họ những kết quả ban đầu, tuy nhiên vẫn chiếm tỷ lệ quá bé nhỏ so với thị trường bất động sản nói chung và tiềm năng nông nghiệp của Việt Nam nói riêng. Khúc mắc nhất trong vấn đề này được các doanh nghiệp chỉ rõ là các chính sách hỗ trợ cho việc tích tụ ruộng đất.

Hiện nay, để có được những nông trại diện tích cả trăm héc-ta, có khả năng ứng dụng công nghệ cao, tạo ra bước đột phá về năng suất lao động và chất lượng sản phẩm, nhiều địa phương có sáng kiến là “đi đường vòng”! Đơn cử, tại Hà Nam, chính quyền cấp huyện, cấp xã đứng ra thuê đất của dân 20 năm, sau đó cấp tỉnh ký hợp đồng cho doanh nghiệp thuê lại đúng như thời gian thuê đất và giá thuê đất của dân. Nông dân vẫn giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Hà Nam cũng thí điểm lấy ngân sách tỉnh ứng trả tiền thuê đất cho các hộ dân trong thời gian thuê đất 20 năm. Doanh nghiệp sẽ trả tiền thuê đất 10 năm đầu ngay sau khi ký hợp đồng, sau 10 năm nộp trả hết số tiền thuê đất còn lại. Nhờ đó, Hà Nam đã quy hoạch được 6 khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao với diện tích 654,7ha.

Trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản nông nghiệp, các doanh nghiệp cũng gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực thi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm đối với hộ gia đình không được quá 10 lần hạn mức giao đất gây khó khăn cho người nhận chuyển quyền vượt quá hạn mức quy định, phải nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích vượt hạn mức bị từ chối khi thế chấp vay vốn ngân hàng.

Mặt khác, người không trực tiếp sản xuất, mặc dù có vốn, công nghệ, thị trường, không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Việc chuyển nhượng đất đai của hộ gia đình cũng còn phụ thuộc vào ý chí của cả hộ. Đa phần lại chỉ muốn cho thuê ngắn hạn 3-5 năm vì không chắc chắn về tính pháp lý khi cho thuê dài hạn. Còn người mua rất ngại vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.

Cần tồn tại chính thống trong Luật

Ở Việt Nam, dù chưa xuất hiện và tồn tại chính thức trong quản lý Nhà nước bằng pháp luật, trong các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh cho bất động sản nông nghiệp, song bất động sản nông nghiệp đang được quản lý bởi các quy định của pháp luật chuyên ngành như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Môi trường, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Lâm nghiệp, Luật Thủy sản, Luật Quy hoạch... được vận dụng các quy định dẫn chiếu từ nhiều quy định pháp luật khác nhau.

Cùng với đó, việc mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa dẫn đến xuất hiện các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Vấn đề đặt ra cần nghiên cứu hành lang pháp lý kinh doanh bất động sản nông nghiệp nhằm bảo đảm sự an toàn, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng. 

Thứ nhất, Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động trong đó có phân khúc bất động sản nông nghiệp hoạt động có tổ chức. Xây dựng và bổ sung quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản cho bất động sản nông nghiệp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh bất động sản nông nghiệp giao dịch, đầu tư, phát triển. 

Thứ hai, Bổ sung quy phạm điều chỉnh đối với bất động sản nông nghiệp trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 , Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản có liên quan. Thực thi chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản nông nghiệp, đảm bảo chính sách hỗ trợ phát triển kinh tế đầu tư bất động sản nông nghiệp trên cả nước và đặc biệt ưu tiên cho Tây Bắc, Tây Nguyên và Tây Nam bộ.

Thứ ba, cần xây dựng hệ thống thông tin, quản lý giá về bất động sản nông nghiệp trên thị trường bất động sản. Nâng cao hiệu quả thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản nông nghiệp. Thành lập ngân hàng quỹ đất nông nghiệp và cải cách thủ tục quy trình giao dịch đất nông nghiệp từ đó gia tăng thanh khoản và khả năng tiếp cận thị trường bất động sản nông nghiệp của cả người dân, doanh nghiệp và tổ chức.

PGS. TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Link bài viết gốc https://diendanbatdongsan.vn/vi/tin-tuc/hanh-lang-phap-ly-cho-kinh-doanh-bat-dong-san-nong-nghiep