Để tóm gọn một câu về tương lai thị trường bất động sản năm 2020, có thể nói rằng: Thị trường bất động sản đang gặp khó về mặt pháp lý, lượng vốn đầu tư không tăng nhiều tuy nhiên vẫn có thể đặt kỳ vọng.

Khó khăn về pháp lý

Tại sao lại nói rằng thị trường bất động sản đang gặp khó về mặt pháp lý, câu trả lời là các biểu hiện sau đây:

Đầu tiên, việc rà soát, thông qua kết quả rà soát, thanh tra các cấp nếu nhẹ nhàng cũng đã phải mất cả năm. Đối với các dự án lớn, pháp lý lằng nhằng, phức tạp hơn thì quy trình này mất thời gian lên đến 2 - 3 năm là chuyện bình thường. Ở TP Hồ Chí Minh, cuộc đại rà soát hoạt động cấp phép tính tiền đối với các dự án BĐS giảm 83%, con số này ở hà nội giảm 53%. 101 dự án dọc 2 bên sông Sài Gòn cũng sẽ chuẩn bị rà soát.

Thứ hai, trước thềm đại hội XIII, ỦBKTTW đang trong quá trình làm trong sạch bộ máy nhân sự, vì thế công tác thanh tra, rá soát, nhất là trong lĩnh vực bất động sản lại càng gắt gao. Thực tế cho thấy, thời gian vừa qua, đã có rất nhiều các lãnh đạo, quan chức nhà nước bị kiện tụng, kỉ luật vì các vụ liên quan đến đất đai.

Thứ ba, cũng là hiện trạng nóng nhất chính là vụ việc khủng hoảng về pháp lý condotel. Các cơ quan chức năng có liên quan đang trong thời gian do dự giải quyết vụ việc vì họ đều có cái lý của mình, đây cũng có thể là tác nhân dẫn đến những sửa đổi mới trong luật đất đai.>

Khó vay vốn?

Về vốn cho thị trường BĐS, những nhận định chính sẽ xoay quanh thông tư 36, nay là thông tư 22 của NHNN.

Hiện nay, NHNN đang đưa tỉ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn xuống 50% cuối 2018 và 40% cuối 2020 và cuối 2022 sẽ là 30%.

Sau 3 năm, tỷ lệ này giảm dần từ 60% xuống 50% đầu năm 2017, tiếp theo 45% năm 2018 thị trường đã điêu đứng. Trong vòng 30 tháng tới tỷ lệ này giảm tiếp còn 30% ( 1/10/2022) thì thị trường BĐS sẽ bị tác động kép đó là hậu quả của việc thiếu vốn giai đoạn trước 2020 và vốn vào thị trường sẽ bị siết thêm.

Ngoài ra, 2020 sẽ là năm mà thời hạn 5 năm các NH gửi gắm nợ xấu cho VAMC đáo hạn ( hiện mới có 9/35 ngân hàng tất toán nợ xấu với VAMC), mặc dù đã trích lập dự phòng, nhưng sự tích nợ sẽ là gánh nặng, là vật cản cho việc cho vay vốn của các NH này.

Thị trường liệu có đóng băng?

Với yếu tố thị trường, BĐS là lĩnh vực đặc thù, là thị trường của niềm tin và kỳ vọng.... trong khủng hoảng, người mua sợ giá xuống tiếp, sợ chôn vốn và họ sẽ chỉ thực “ xuống tiền” khi giá đã giảm sâu, thật sâu. Vì thế, đã có nhiều dự án đổ vỡ, nhiều chủ đầu tư chịu áp lực trả nợ, thanh toán các khoản phí, thuế nghĩa vụ với nhà nước, lo lắng quy trình thanh tra, thanh toán tiền vật liệu, trả nợ nhà thầu. Từ nhận định về vốn ở trên, CĐT sẽ rất khó vay tiền từ ngân hàng, vì thế sẽ lại vay nặng lãi từ bên ngoài. Khách hàng lại càng được lợi khi giá hạn sập sàn để CĐT có tiền nhanh, tuy nhiên các cam kết, hỗ trợ, chính sách bán hàng từ CĐT lúc này chưa chắc được đảm bảo. Các kênh để huy động vốn cũng khó khăn hơn.

Nếu chỉ xét đến những yếu tố tác động như trên, thị trường sẽ đóng băng khoảng 2-3 năm. Tuy nhiên, sức mua đã và sẽ có sự tích luỹ, kinh tế vĩ mô ổn định, GDP cao (7%) CPI thấp (2,73%) sự gia tăng của kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS.... là những yếu tố hỗ trợ thị trường BĐS. Các yếu tố sẽ bù trừ cho nhau, nhưng do lực hỗ trợ thị trường yếu, lại bị chi phối nên tổng lại sẽ tạo nên xu thế chung của thị trường đó là đi xuống, tuy nhiên độ dốc sẽ thoải hơn, thời gian cũng ngắn hơn.