Mặc dù bộ, ngành vào cuộc quyết liệt nhưng các mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân vẫn nảy sinh trong quá trình chung cư đi vào hoạt động.

Điển hình trong các mâu thuẫn là việc chủ đầu tư cố tình lạm dụng diện tích chung - riêng.

Tòa nhà Golden Palm từng diễn ra tranh chấp kéo dài giữa chủ đầu tư và cư dân về phần diện tích chung - riêng

Chưa có hồi kết

Gần đây nhất, trong tháng 7/2019, tại khu vực sảnh và ban công các căn hộ tòa nhà Hei Tower (quận Thanh Xuân, Hà Nội) xuất hiện một loạt băng rôn phản đối chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư điện lực (HNPIC) với nội dung: "Đề nghị chủ đầu tư trả quỹ bảo trì”; “đề nghị chủ đầu tư trả cư dân nhà sinh hoạt cộng đồng”; “yêu cầu HTBM bàn giao quản lý vận hành cho đơn vị vận hành mới”...

Căn cứ nội dung đơn thư cư dân Hei Tower gửi báo chí và các cơ quan chức năng cho thấy Ban quản trị tòa nhà Hei Tower cáo buộc HNPIC chiếm dụng quỹ bảo trì khi mới chuyển giao 4 tỷ đồng trong khi số tiền phải trả dân cư là 21 tỷ đồng; chiếm dụng phòng sinh hoạt động đồng tại tầng 1 và tầng 1 lửng để làm quán ăn và một số diện tích sử dụng chung để giao cho một đơn vị khác vào khai thác.

Lối ra nơi tầng hầm của tòa nhà Hei Tower vào giờ tan tầm

Ngoài ra, sau nhiều lần họp nhưng Ban quản trị tòa nhà và chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung về quyền sở hữu chung – riêng của một phần diện tích ở khu vực hai tầng hầm. Từ đó dẫn đến việc công ty HTBM không bàn giao khu vực trông giữ xe gắn máy tại tầng B1, B2 và văn phòng ban quản lý tòa nhà tại tầng 1.

Ông Trần Ngọc Cường, đại diện Ban quản trị tòa nhà Hei Tower cho biết, có nhiều diện tích sử dụng chung mà HNPIC khẳng định là sở hữu riêng của chủ đầu tư, nhưng họ chưa đưa ra được hồ sơ, tài liệu nào chứng minh với Ban quản trị và cư dân.

Trước những mâu thuẫn kéo dài giữa người dân và chủ đầu tư, ngày 13/8, Sở Xây dựng đã tổ chức buổi họp giữa các bên.

Kết luận buổi họp, đại diện Sở Xây dựng đã yêu cầu chủ đầu tư quyết toán và bàn giao phần phí bảo trì cho ban quản trị. Thời hạn hoàn thành 30/10/2019.

Sở Xây dựng cũng đề nghị chủ đầu tư bàn giao toàn bộ các hạng mục kỹ thuật cho đơn vị quản lý tòa nhà - Công ty Vietbuildings, cùng Ban quản trị nhà chung cư thống nhất phần diện tích chung – riêng, bàn giao trước ngày 30/8/2019.

Được biết, những mâu thuẫn về diện tích chung – riêng ở tòa nhà này đã được cư dân đấu tranh nhiều lần nhưng không có kết quả. Mâu thuẫn đã tạo ra những xung đột, bức xúc, tranh chấp gây ảnh hưởng an ninh trật tự giữa cư dân và chủ đầu tư trong một thời gian dài.

Căn cứ vào pháp luật

Chỉ tính trên địa bàn quận Thanh Xuân, có thể tới hàng loạt dự án với những mâu thuẫn tương tự.

Tại dự án Golden West do công ty CP phát triển thương mại Việt Nam (Vietradico) làm chủ đầu tư, cư dân đã nhiều lần căng băng rôn tố chủ đầu tư ngang nhiên bịt kín các ô thoáng thông tầng, cơi nới trái phép hàng ngàn m2.

Tính đến nay, đã 3 năm kể từ khi tòa nhà đi vào sử dụng, nhưng những ô thoáng đã bị bịt này vẫn chưa được chủ đầu tư khắc phục, gây nguy hiểm tới tính mạng người dân.

Cách đó không xa là dự án The Golden Palm. Theo quảng cáo khi chào bán căn hộ, tòa nhà có 3 tầng hầm để xe mỗi hộ gia đình sẽ có 01 chỗ để xe ô tô, tuy nhiên trên thực tế thì hầm B1 chủ đầu tư giữ làm chỗ để xe thương mại, tầng hầm B2 và B3 dành cho cư dân nhưng không có chỗ để xe cố định, khiến các hộ dân mỗi khi đi về phải tìm chỗ để xe rất bất tiện.

Tương tự, tại dự án căn hộ cao cấp Artemis số 3 Lê Trọng Tấn, Hồ Gươm Plaza, Star City... cũng từng có cuộc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư xung quanh các vấn đề về vận hành, phân định diện tích chung – riêng, phí dịch vụ, cách đánh số tầng…

Trước những mâu thuẫn, tranh chấp chung cư xảy ra trên địa bàn Hà Nội thời gian qua, trả lời cư dân về áp dụng luật pháp để hoá giải các mâu thuẫn, UBND TP. Hà Nội có văn bản tổng hợp cho rằng: Các khu chung cư phải đảm bảo sử dụng theo chức năng đã được phê duyệt tại bản vẽ quy hoạch, xây dựng của toàn bộ khu.

Theo Điều 49 Nghị định số 43/2014-CP về chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư thì diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, kể cả các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư, được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư.

Cũng theo văn bản, tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng.

“Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài” - văn bản của UBND TP. Hà Nội nêu rõ.

Điều đó cho thấy, chủ đầu tư sẽ phải căn cứ vào luật để phân định rõ phần chung – riêng của cư dân, tránh những mâu thuẫn đang âm ỉ và cần phải hoá giải những mâu thuẫn đang diễn ra.

Một số chuyên gia cho rằng, theo quy định chủ đầu tư phải công bố đầy đủ thông tin dự án. Nếu chủ đầu tư thông tin không đúng, không đầy đủ, sai so với trước đây, và không đảm bảo điều kiện thì họ phải chịu trách nhiệm trước khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không chịu trách nhiệm thì cư dân hoàn toàn có thể đưa ra pháp luật để xử lý.

HỒNG HƯƠNG