Sáng 8/2, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức hội nghị trực tuyến về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Chủ trì hội nghị có Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, Phó thống đốc thường trực Đào Minh Tú, cùng sự tham gia của các lãnh đạo vụ, cục quản lý trực thuộc NHNN, các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tại hội nghị, Phó thống đốc Đào Minh Tú cho biết thời gian qua có một số báo cáo của các hiệp hội, đơn vị cho rằng NHNN siết chặt tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, Phó thống đốc khẳng định đến nay chưa có văn bản nào, phát ngôn nào nói rằng NHNN siết chặt tín dụng với lĩnh vực bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước cùng doanh nghiệp bất động sản tìm cách gỡ khó cho thị trường (Ảnh minh họa).

Theo lãnh đạo NHNN, những vấn đề này cơ quan quản lý cần phải kiểm soát vì tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng tới mỗi tổ chức tín dụng trong hệ thống và an toàn tài chính quốc gia.

Ông Tú cho biết, dư nợ tín dụng BĐS đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 05 năm qua.

Như vậy, có thể thấy hiện nay các TCTD vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn.

Phó thống đốc cũng khẳng định với nhu cầu tín dụng của người dân trong việc mua nhà tự sử dụng, mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vẫn được ngân hàng xem xét bình đẳng như các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác.

Vinhomes, Novaland đưa ra loạt đề xuất

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes nêu ra 3 vướng mắc và đề xuất:

Đầu tiên là về mục đích vay vốn, liên quan đến mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A. Trên quan điểm thận trọng, các ngân hàng không tài trợ cho hoạt động này và quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần và bị hạn chế bởi thông tư 2022. Trong đầu tư BĐS, có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng dc ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt thì doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Nhưng hiện tại, chúng tôi mong muốn NHNN xem xét thêm.

Về lãi suất vay vốn: BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. BĐS với các các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS cũng bị hạn chế đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

Việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của BĐS còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ TSĐB trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. NHNN nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường trong bối trưởng thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Trên cơ sở đó, đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland cho biết, tháng 11/2022 cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản đều biến động. Đối diện với rất nhiều khó khăn, Novaland đã kết hợp với một hãng luật và công ty kiểm toán quốc tế Ernst & Young (EY) để tiến hành tái cấu trúc.

Trong quá trình làm việc với các đối tác quốc tế, chúng tôi chia sẻ cái nhìn vừa qua chúng ta đối diện với rủi ro mang tính hệ thống khi thị trường chứng khoán giảm rất mạnh, gần như mạnh nhất thế giới; thị trường trái phiếu có những thay đổi lớn về quy định pháp luật dẫn đến một số khó khăn nhất thời. Niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bị khủng hoảng mạnh. Vì vậy, khi tái cơ cấu nợ với các tập đoàn quốc tế, chúng tôi thuyết phục họ nhìn nhận đây là rủi ro hệ thống nên cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hay nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến đến tái cơ cấu các khoản nợ, giải quyết trong êm đềm để không rơi vào tình trạng không trả được các khoản nợ đến hạn, dẫn đến vi phạm và vi phạm chéo các khoản vay.

Đối với các khoản vay trong nước, có rất nhiều khó khăn vì vậy bây giờ chúng tôi vẫn đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ khó khăn này. Trên cơ sở đó, Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.

Thứ hai, ách tắc pháp lý trong báo cáo NHNN cũng đã nêu rõ đã diễn rất lâu, rất nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam, khi có thống kê của các ngân hàng thương mại vừa rồi cũng có báo cáo, ách tắc pháp lý dự án phía Nam rất lớn, ví dụ như Tp.HCM mấy nghìn trường hợp, TP Hà Nội chỉ có khoảng 350 trường hợp. Ách tắc pháp lý này chính là một trong những nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao.

Chúng ta cần có những biện pháp căn cốt hơn trong chuyện này. Trong giai đoạn khủng hoảng cũng dẫn đến sự lo lắng của các ngân hàng, cũng rất quan ngại và đặt ra rất nhiều biện pháp phòng người cho chính ngân hàng của họ. Điều này cũng rất tự nhiên bởi ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp, phải bảo vệ lợi ích của chính doanh nghiệp mình.

Thứ ba, với Novaland, khi hạ tầng Tp.HCM bị quá tải, chúng tôi đã đưa doanh nghiệp đi đầu trong việc phát triển các đô thị vệ tinh. Tại các dự án đô thị vệ tinh này, chúng tôi phải đầu tư rất nhiều hạ tầng bởi đi vào những vùng sâu, vùng xa như vậy mà hạ tầng không có. Cho nên nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn. Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng đô thị quy mô hàng nghìn ha chưa rõ ràng, hiện vẫn được xem như một dự án bất động sản. Do đó, có sự mất cân đối giữa dòng vốn vào hạ tầng cần một thời gian dài để thu hồi vốn, rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn. Vì vậy cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.

Thứ tư, cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và NHNN. Thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.

Vụ tín dụng các ngành kinh tế đã đưa ra hàng loạt các giải pháp tháo gỡ

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế, cho biết năm 2022, qua theo dõi diễn biến ghi nhận thị trường bất động sản có nhiều biến động.

Do đó, để tháo gỡ khó khăn, Vụ tín dụng các ngành kinh tế đã đưa ra các giải pháp như sau:

Thứ nhất, NHNN đã điều hành đồng bộ, linh hoạt các công cụ chính sách tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn vay ngân hàng phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như đáp ứng các nhu cầu đầu tư, sở hữu bất động sản, cải thiện chỗ ở, nơi làm việc, nâng cao chất lượng cuộc sống.

Về chính sách lãi suất: NHNN điều hành lãi suất phù hợp với cân đối vĩ mô, diễn biến thị trường để ổn định thị trường tiền tệ, kiểm soát lạm phát và hỗ trợ tăng trưởng hợp lý, đồng thời tạo điều kiện tiết kiệm giảm chi phí cho doanh nghiệp, người dân.

Về chính sách tín dụng, NHNN đã điều hành chính sách tín dụng phù hợp với diễn biến thực tế, chỉ đạo tổ chức tín dụng nâng cao chất lượng tín dụng, tạo điều kiện thuận lợi trong tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp và người dân. Trong năm 2022, NHNN đã quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng năm 2022 thêm khoảng 1,5 - 2% cho toàn hệ thống các tổ chức tín dụng để cung ứng vốn cho nền kinh tế.

Thứ hai, NHNN đã rà soát, sửa đổi, hoàn thiện hành lang pháp lý để các tổ chức tín dụng thực hiện tốt vai trò cho vay, bảo lãnh trong đó có ban hành quy định về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; đồng thời cũng ban hành các quy định về tỉ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để đảm bảo an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Thứ ba, NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tích cực triển khai các chương trình tín dụng về nhà ở như: Ngân hàng Nhà nước đã dành khoảng 30.000 tỉ để giải ngân cho vay tái cấp vốn cho 17 Ngân hàng thương mại thực hiện cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP.

Đây là chương trình tín dụng ưu đãi có quy mô lớn nhất trong thời gian qua và thời gian ưu đãi rất dài (trong 15 năm). Cho vay phát triển nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Các chương trình cho vay nhà ở tại NHCSXH để giúp người có thu nhập thấp, người nghèo gặp khó khăn về nhà ở được cải thiện chỗ ở.

Thứ tư, NHNN ban hành thông tư hướng dẫn và chỉ đạo tổ chức tín dụng Nhà nước duy trì tiền gửi 2% tại Ngân hàng Chính sách Xã hội góp phần ổn định nguồn vốn để thực hiện các chương trình tín dụng chính sách, trong đó có các chương trình cho vay về nhà ở. Nguồn nhận tiền gửi 2% này của các tổ chức tín dụng Nhà nước tăng trưởng hàng năm và đến nay đạt 104,128 tỉ đồng, chiếm tỉ trọng 35% trên tổng nguồn vốn của Ngân hàng Chính sách Xã hội. 

Thứ năm, khi xảy ra đại dịch Covid-19 ngành ngân hàng đã kịp thời triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho khách hàng vay vốn trong đó có khách hàng thuộc lĩnh vực bất động sản bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh như: quy định về chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm tạo điều kiện giúp khách hàng thời hạn trả nợ phù hợp với dòng tiền, tạo cơ sở để tổ chức tín dụng cho vay mới giúp khách hàng duy trì, phục hồi sản xuất - kinh doanh; giảm phí và dịch vụ thanh toán...;

Thứ sáu, NHNN phối hợp với các Bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý như về đầu tư, kinh doanh bất động sản; về nhà ở, nhà ở xã hội... Phối hợp với các Bộ, ngành tham gia các Tổ công tác để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, phát triển nhà ở xã hội...

PV (t/h)