Báo cáo thị trường mới nhất của Công ty Chứng khoán VNDirect chỉ ra rằng, ngành bất động sản nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức, trong đó nổi cộm là việc thiếu nguồn tài chính khiến các chủ đầu tư dự án khó tái cơ cấu nợ, khi mà thời hạn đáo hạn trái phiếu đến gần. Chứng khoán VNDirect ước tính khoảng 46.145 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong nửa đầu năm 2023 và 64.185 tỷ đồng đáo hạn trong nửa cuối 2023, gây áp lực thanh toán nợ vay lớn cho các chủ đầu tư.

Điểm nghẽn về vốn

VNDirect đánh giá, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn 2011-2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh tốt hơn. Mặc dù hàng tồn kho trong xu hướng tăng, nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho ở thời điểm hiện tại thấp hơn so với giai đoạn trước. Trong trường hợp tiêu cực nhất là tình trạng “đóng băng” diễn ra thì thời gian cũng ngắn hơn so với trước đây.

Do vậy, chu kỳ "mùa đông thị trường" lần này sẽ diễn ra ngắn hơn với thiệt hại nhỏ hơn. Theo đó, VNDirect kỳ vọng giá căn hộ sơ cấp trung bình sẽ giảm 5-10% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ trong năm 2023 (so với giá sơ cấp giảm 20-30% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm 50% trong giai đoạn 2012-2013). Đồng thời, kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối năm 2024, giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó cải thiện nguồn cung nhà ở giai đoạn 2024-2025.

Giới phân tích nhận thấy tiếp cận nguồn vốn là thách thức lớn nhất mà các doanh nghiệp địa ốc đang phải đối mặt hiện nay. Theo Fiingroup, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp 10 tháng đầu năm 2022 đã giảm mạnh 64,13% so với cuối năm 2021, chỉ đạt hơn 246.300 tỷ đồng, bao gồm 236.800 tỷ đồng phát hành riêng lẻ và 9.530 tỷ đồng qua kênh chào bán ra công chúng. Đáng chú ý, trái phiếu địa ốc gần như không tăng, doanh nghiệp chủ yếu phát hành ngắn hạn để đảo nợ, cùng với đó là kỳ hạn bình quân thấp cho thấy sự bất an của nhà đầu tư với các trái phiếu kỳ hạn dài cũng như xu hướng đầu tư ngắn hạn của thị trường.

Vốn ngoại chờ cơ hội bắt đáy

Theo TS.Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế, thị trường đang tồn tại một số vấn đề như pháp lý dự án bị siết chặt, nguồn vốn bị tắc nghẽn…, đặc biệt là áp lực đáo hạn trái phiếu lớn dần và nhìn sang năm 2023, đây là vấn đề cần ưu tiên giải quyết. Dòng tiền đang là thách thức lớn khi các doanh nghiệp đều gặp khó trong việc tiếp cận, tâm lý nhà đầu tư dù đã ổn định hơn nhưng lòng tin vào trái phiếu doanh nghiệp vẫn cần thời gian để phục hồi.

“Việt Nam là quốc gia có lượng kiều hối lớn và còn tăng lên trong thời gian tới. Đây cũng được xem là nguồn cấp vốn quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản tăng trưởng và hồi phục trong ngắn hạn”, ông Lực chia sẻ thêm.

Ở góc nhìn khác, TS.Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia kinh tế đánh giá, nếu như giai đoạn 2011-2013, khó khăn của bất động sản khởi phát từ nợ xấu, thì hiện tại, niềm tin đổ vỡ do ảnh hưởng từ thị trường tài chính đã tác động đến thị trường địa ốc. Dẫu vậy, thị trường khó có thể “đóng băng”, mà chỉ trầm lắng, giao dịch ít. Theo ông Hiếu, hiện nay, không chỉ người tiêu dùng trong nước, mà cả nhà đầu tư nước ngoài cũng chờ đợi bất động sản giảm giá sâu hơn để mua vào.

“Dòng vốn ngoại đang chờ bất động sản chạm đáy sẽ nhảy vào để thâu tóm”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Tùng Lâm