Phát hành trái phiếu huy động vốn cho dự án đang được xem là một cửa lớn cho các doanh nghiệp địa ốc giải quyết bài toán vốn trong bối cảnh tín dụng dài hạn cho địa ốc không còn lỏng như trước.

Tuy nhiên, phát hành trái phiếu mệnh giá cao kèm quyền mua sản phẩm đang gây tranh cãi trái chiều về tính an toàn cho người mua.

Doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh phát hành trái phiếu kèm quyền mua địa ốc

Đa dạng trái phiếu kèm quyền

Trái phiếu kèm chứng quyền là dạng sản phẩm được nhà đầu tư quan tâm đến giá trị dài hạn của doanh nghiệp được ưa chuộng. Điển hình cho trường hợp phát hành trái phiếu kèm chứng quyền thành công là FPT với đợt huy động vốn trái phiếu kèm chứng quyền đầu tiên trị giá 1.800 tỷ đồng từ năm 2009.

Ở một trường hợp khác, CTCP Ninh Vân Bay cũng phát hành trái phiếu kèm chứng quyền mệnh giá lớn nhưng ở đây, người mua là Công ty Mua bán nợ Việt Nam.

Trong khi đó, trái phiếu kèm quyền phổ biến nhất phải nói đến trái phiếu hoán đổi cổ phiếu (theo kỳ hạn) và trái phiếu kèm quyền mua sản phẩm. Dạng trái phiếu kèm quyền mua sản phẩm trên thực tế được đánh giá là một dạng góp vốn dự án– thường được doanh nghiệp địa ốc phát hành ở giai đoạn đầu cần huy động vốn làm dự án. Người mua được quyền ưu tiên mua đất, căn hộ khi sản phẩm hình thành và hoán đổi từ mệnh giá trái phiếu đã góp vốn.

Với trái phiếu kèm quyền mua địa ốc, không khó để tiếp cận. Tại một Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) quận 2, TP HCM, nhiều môi giới địa ốc đồng loạt chào mời mua sản phẩm địa ốc của một doanh nghiệp có trụ sở tại quận 1 như một dạng quyền mua của trái phiếu trị giá 1 tỷ đồng, kỳ hạn 4 năm, kỳ trả lãi dự kiến 3 tháng/lần.

Trước đó, một doanh nghiệp có dự án tại quận Tân Bình, TP.HCM cũng đã tiên phong phát hành trái phiếu kèm quyền mua căn hộ tại dự án – được nhiều nhà đầu tư chọn mua do uy tín và thanh khoản của dòng sản phẩm địa ốc này tại khu vực.

Chọn sao cho bớt rủi ro?

Trên một diễn đàn, có môi giới còn “chào” nhiều mệnh giá trái phiếu kèm quyền mua tài sản BĐS trong tương lai như một hình thức đầu tư mới. Trái phiếu được chào mệnh giá từ: 1 tỷ đồng; 1,2 tỷ đồng; 1,5 tỷ đồng; 2 tỷ đồng với kỳ hạn 24 tháng, sau 12 tháng được chuyển nhượng, lãi suất 8%/năm, thanh toán lãi suất 6 tháng/lần. Ngoài những quyền lợi được hưởng như trên thì khách hàng còn được quyền mua sản phẩm BĐS tại vị trí hấp dẫn, giá trị BĐS cũng được niêm yết sẵn. Một số cam kết chưa được kiểm chứng cụ thể, thậm chí còn nêu kịch bản nhận lãi suất cộng thêm nếu dự án không mở bán được sau 24 tháng hoặc chuyển quyền mua trái phiếu thành góp vốn đợt 1 cho hợp đồng mua bán nếu dự án mở bán được.

Chung quy lại, bản chất của các gói trái phiếu kèm quyền mua địa ốc này là huy động vốn trước. Khách hàng được quyền mua căn hộ theo vị trí và dù sản phẩm/dự án chưa hoàn thiện, nhưng giá bán lại đã xác định nhằm thu hút nhà đầu góp vốn.

TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, trái phiếu là một hình thức huy động vốn linh hoạt của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc tín dụng. Tuy nhiên, những trái phiếu chào bán đại chúng và riêng lẻ dành cho đối tượng nhà đầu tư cá nhân, thì doanh nghiệp phải đặt tiêu chí đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư lên hàng đầu. Bởi nhà đầu tư thông thường rất dễ bị nhiễu về thông tin quảng cáo và ít có khả năng đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp. Thực tế tại Việt Nam chưa có các tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu doanh nghiệp như ở Mỹ. Do đó, trái phiếu doanh nghiệp cần được ngân hàng bảo lãnh. Nếu thiếu 2 yếu tố đó, thì nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu dù có lãi suất cao hơn 2% -3% thì vẫn rủi ro.

Ngoài ra, có những trái phiếu tăng sự hấp dẫn nhờ kèm quyền mua sản phẩm địa ốc. Điều này thoạt nhìn là hấp dẫn nhưng thực tế với nhiều dự án được chào bán hiện nay, nhà đầu tư luôn có quyền chọn, thì nên cân nhắc trước khi “cược” vốn vào dự án hình thành trong tương lai nhằm tránh rủi ro.

“Nhà đầu tư chọn mua trái phiếu kèm quyền mua BĐS nên có am hiểu về dự án BĐS để tranh thủ lợi kép về lãi suất và quyền mua. Nhưng những rủi ro về pháp lý dự án, doanh nghiệp phá sản hoặc khó khăn tài chính nếu xảy ra, thì nhà đầu tư vẫn có nguy cơ mất trắng”, TS. Đinh Thế Hiển cảnh báo.

LÊ MỸ