Theo HoREA, các vướng mắc tại 38 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM tập trung vào những lĩnh vực giải phóng mặt bằng, dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, miễn tiền sử dụng đất, dự án vướng sai phạm trong đầu tư xây dựng nên chưa hoàn tất thủ tục giao đất, các sở ngành chậm xác định giá bán nhà ở xã hội nên chưa cấp được sổ cho người mua nhà, dự án chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất…

Chẳng hạn, tại dự án Moonlight Residences (TP.Thủ Đức), Công ty Ngôi Sao Gia Định kiến nghị xem xét, tháo gỡ vướng mắc; cấp phép xây dựng cho các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh còn lại. Dựán này đã cơ bản hoàn thành thủ tục về pháp lý đầu tư xây dựng nhưng từ năm 2019 đến nay, doanh nghiệp nhiều lần xin cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh mà vẫn chưa được đồng ý. Công ty chỉ được giao, cấp sổ đỏ đối với khu ở của dự án mà không được giao, cấp sổ đỏ đối với phần diện tích công viên cây xanh...

Dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng - Richmond City (quận Bình Thạnh) của Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu đã được công nhận chủ đầu tư, có phê duyệt tổng mặt bằng và phương án kiến trúc tỉ lệ 1/500, đã có quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất... song dù đã nhiều lần trình duyệt giá đất vẫn chưa được phê duyệt. Thậm chí, chủ đầu tư dự án phải chủ động ứng nộp trước 50% số tiền (tương ứng 168 tỉ đồng) và đang thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ trước cho người dân...

Các vướng mắc tại 38 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP.HCM tập trung vào những lĩnh vực giải phóng mặt bằng, dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, miễn tiền sử dụng đất...

Hay dự án Sao Mai (quận 7) được UBND quận 7 chấp thuận đầu tư theo Nghị định 71/2010 với công năng là nhà chung cư cao 17 tầng, đã xây dựng xong móng và hầm. Đến năm 2017, dự án này được chuyển nhượng sang cho Công ty CP Hưng Thịnh Incons (do mua bán nợ xấu) và đã được TP.HCM chấp thuận cho nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án và sổ đỏ đất ở, đất tư nhân đã đăng bộ sang cho Hưng Thịnh Incons.

Sau đó không thể triển khai được là do vướng mắc quy hoạch phân khu 1/2.000 đang là thấp tầng, xây dựng móng hầm khi chưa có giấy phép xây dựng và không phù hợp quy hoạch. Công ty Hưng Thịnh Incons đã tự tháo dỡ phần móng hầm (hiện đất trống), nhiều lần kiến nghị cho chấm dứt dự án đểchuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhằm thu hồi vốn nhưng chưa có cơ chế giải quyết.

Công ty Hưng Thịnh Incons đề nghị Sở Xây dựng xem xét có ý kiến trình TPHCM hoặc có văn bản hướng dẫn theo hướng cho chấm dứt dự án, dự án không còn tồn tại để doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sửdụng đất theo quy định.Theo HoREA, hầu hết vướng mắc tại các dự án phát triển nhà ở đã tồn tại nhiều năm nhưng chưa được thành phố gỡ vướng.

Đáng chú ý, trong số 38 dự án bất động sản nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở tái định cư” kiến nghị tháo gỡ, có đến 10 dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh gặp vướng mắc trong việc cấp “sổ đỏ”, chủ yếu liên quan tới việc tính tiền sử dụng đất. Đơn cử như dự án Lavita Charm, Citizen.TS, Sài Gòn Mia, Richmond City, Lavita Garden…

Hiệp hội đề nghị sớm tháo gỡ vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại không thuộc diện bị rà soát pháp lý, không bị kiểm tra, thanh tra, điều tra để tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục thực hiện dự án, được nộp tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua nhà.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị UBND TP phối hợp hoặc đề xuất với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét sớm có kết luận đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý hoặc phải kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng rà soát, chấn chỉnh, bổ sung các thủ tục đầu tư xây dựng dự án còn thiếu và khâu mấu chốt là phải định giá đất phù hợp với giá thị trường để tính “tiền sử dụng đất” dự án.

Ngoài ra, HoREA kiến nghị xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh bổ sung của doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án với Nhà nước (nếu có) đảm bảo nguyên tắc không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công, trước hết là đất đai, để các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án biết rõ và thực hiện kết luận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời tạo điều kiện ổn định an cư cho người mua nhà.

Trước đó, HoREA đã có văn bản gửi UBND TP.HCM và Sở Xây dựng báo cáo tổng hợp kiến nghị của 57 doanh nghiệp về gỡ vướng cho 64 dự án bất động sản nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

HoREA cho biết, năm 2021, TP.HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho 20 dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác. Tuy nhiên, do nguyên nhân khách quan và chủ quan, hiện vẫn còn nhiều dự án nhà ở thương mại chưa được công nhận chủ đầu tư.

Từ năm 2021 đến nay, Thường trực UBND TP.HCM đã họp “tổ đầu tư” hàng tuần cùng với Lãnh đạo các Sở, ngành, quận, huyện, thành phố Thủ Đức để xem xét, giải quyết các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trước hết là bất cập của một số quy định pháp luật nên đến nay vẫn còn nhiều dự án chưa được tháo gỡ.

Điển hình là Điều 23 Luật Nhà ở 2014 hiện hành vẫn bỏ sót, chưa công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” nên vẫn chưa thống nhất, chưa liên thông với các quy định của Luật Đất đai 2013 cho phép “tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” bao gồm “đất nông nghiệp” hoặc “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” mà Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ gọi là “đất khác không phải là đất ở”. Vì vậy, hiện nay vẫn còn nhiều dự án nhà ở thương mại “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” chưa được công nhận chủ đầu tư, mà đây lại thường là các dự án nhà ở có quy mô diện tích lớn.

Bên cạnh đó, có một số dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý, hoặc phải kiểm tra, thanh tra, thậm chí thuộc diện bị điều tra, nên các dự án này đã phải dừng triển khai thực hiện hoặc phải dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc phải dừng thủ tục cấp “sổ đỏ” cho chủ đầu tư, người mua nhà trong dự án…

Đồng thời, trong khâu thực thi pháp luật cũng bộc lộ bất cập mà trong vài năm gần đây xuất hiện tình trạng một số cán bộ, công chức có tâm lý “sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro trong thi hành công vụ” nên có biểu hiện đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng hoặc không nêu rõ chính kiến khi trình hồ sơ dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Sau đó, Văn phòng UBND TP.HCM đã có văn bản truyền đạt ý kiến của Chủ tịch Phan Văn Mãi giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Kế hoạc Đầu tư, Sở Tài chính… khẩn trương nghiên cứu nội dung kiến nghị của các doanh nghiệp, kịp thời trao đổi, làm việc và hướng dẫn các chủ đầu tư dự án thực hiện theo đúng quy định.

Thái Minh