Sau thời gian khá dài “đóng băng” do ảnh hưởng của giãn cách xã hội để phòng, chống dịch Covid-19, thị trường bất động sản dần sôi động trở lại.

Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có văn bản thông báo cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh về việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua”.

Lễ ký kết và giới thiệu dự án DHome Yên Thuỷ.

Quy định là vậy nhưng thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản lách luật, huy động vốn trái phép diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương. Việc làm đó là vi phạm pháp luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng đồng thời gây nên tình trạng bất ổn cho thị trường bất động sản của nhiều địa phương. 

Để ngăn chặn tình trạng đó, tháng 6/2021, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi các địa phương về việc thực hiện quy định về giao dịch bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong đó, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định số 99/2015, Nghị định 76/2015 của Chính phủ về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn.

Dự án Khu dân cư Đồng Băng huyện Yên Thuỷ được rao bán, nhận cọc khi dự án chỉ là bãi đất trống.

Tuy nhiên, trên thực tế không ít doanh nghiệp bất chấp quy định pháp luật để "bán lúa non", huy động vốn trái phép, nhiều địa phương vẫn có biểu hiện "buông lỏng" trong quản lý để tình trạng trên diễn ra công khai, rầm rộ. Đơn cử như dự án Khu đô thi Đồng Băng (tên thương mại DHome Yên Thuỷ) tại thị trấn Hàng Trạm, huyện Yên Thuỷ, tỉnh Hoà Bình do Công ty TNHH Xây dựng Tiến Đạt làm chủ đầu tư. 

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua đất nền tại dự án DHome Yên Thuỷ, PV liên tục được các môi giới tại dự án chào mời đặt cọc giữ chỗ các lô đất "tiềm năng", khả năng sinh lời cao dù thời điểm đó dự án chỉ là bãi đất trống và mới bắt đầu san lấp mặt bằng. 

Phiếu giữ chỗ của Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đà Thành ký kết khi khách hàng "vào tiền" đợt 2.

Theo như môi giới này, dự án sắp được tổ chức lễ ra mắt nên nếu giờ khách hàng đặt cọc giữ chỗ không vị trí với số tiền 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) cho mỗi lô đất. Quyền lợi là khách hàng sẽ được ưu tiên khi mua một lô đất tại dự án. Sau khi dự án ra mắt, số tiền đặt cọc này được nâng lên 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) cho mỗi lô đất. 

Sau đặt cọc giữ chỗ lần đầu khoảng 20 ngày, khách hàng tiếp tục "vào tiền" lần thứ 2 với số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng). Tại lần "vào tiền" thứ 2 này, khách hàng sẽ được công bố giá trần dự kiến của lô đất mà mình muốn mua. Bên cạnh đó, Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đà Thành (gọi tắt là DDI) - đơn vị được chủ đầu tư uỷ quyền thu hộ các khoản giao dịch tại dự án, cam kết thông báo thời gian mở bán chính thức hoặc công bố giá bán chính thức cho khách hàng trong vòng 45 ngày kể từ ngày khách hàng vào tiền lần thứ 2 để khách hàng xác nhận giao dịch và ký hợp đồng góp vốn đầu tư. 

Nhân viên môi giới này cũng cho biết thêm "sau khi có bảng giá của chủ đầu tư, khách hàng đã đặt cọc giữ chỗ sẽ đi đến ký kết một "hợp đồng góp vốn" trực tiếp với chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Xây dựng Tiến Đạt".

Theo thông tin tìm hiểu được, ngày 19/6/2020, UBND huyện Yên Thuỷ có quyết định số 1189/QĐ-UBND về việc phê duyệt chủ trương lập Đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu Đồng Băng, thị trấn Hằng Trạm. Việc phê duyệt chủ trương lập quy hoạch nhằm cụ thể hoá quy hoạch chung thị trấn Hằng Trạm, huyện Yên Thuỷ đã được UBND tỉnh phê duyệt; làm cơ sở triển khai các dự án thành phần theo quy hoạch. 

Ngày 19/10/2020, Chủ tịch UBND huyện Yên Thuỷ Bùi Văn Hải đã ký quyết định số 2032/QĐ-UBND về việc phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu Đồng Băng, thị trấn Hằng Trạm. Theo đó, phạm vi diện tịch quy hoạch khoảng 9,336 ha thuộc Khu dân phố An Bình, thị trấn Hằng Trạm; quy mô dân số 976 người; quy hoạch đất ở 37.436,5 m2 chiếm 40,1%; diện tích đất cây xanh, công cộng chiếm 15,1% diện tích toàn khu; đất xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật diện tích 996,3 m2, chiếm 1,1% diện tích toàn khu; đất giao thông 44,145,7 m2, chiếm 43% diện tích toàn khu. 

Ngày 25/10/2021, Chủ tịch UBND tỉnh Hoà Bình Bùi Văn Khánh đã ban hành Quyết định số 51/QĐ-UBND về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở Đồng Băng, thị trấn Hằng Trạm, huyện Yên Thuỷ với hình thức lựa chọn nhà đầu tư bằng cách đấu giá quyền sử dụng đất. 

Về hình thức đầu tư, quyết định 51 cũng nêu rõ: Nhà đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật, xây thô các công trình nhà ở tại các lô đất tiếp giáp đường trục chính theo đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và hồ sơ thiết kế bảnn vẽ thi công được phê duyệt. Công trình hạ tầng kỹ thuật sau khi hoàn thành đầu tư bàn giao cho chính quyền địa phương quản lý; đất ở, nhà ở kinh doanh theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luất Đất đai và các Luật có liên quan khác. 

Sơ bộ cơ cấu nhà ở gồm: xây thô hoàn thiện mặt ngoài tổng số 67 căn, chiều cao tầng xây dựng 3,5 tầng. Đất ở còn lại, số lượng nhà ở là 165 căn liền kề, 13 căn biệt thự. 

Tiếp đó, ngày 28/12/2021, UBND huyện Yên Thuỷ đã có quyết định số 3060/QĐ-UBND về việc công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đất khu nhà ở Đồng Băng, thị trấn Hàng Trạm. 

Theo quyết định số 3060, Công ty TNHH Xây dựng Tiến Đạt có trụ sở tại số 16, tổ 28 phường Láng Hạ, Quận Đống Đa, TP Hà Nội, người đại diện pháp luật là ông Kiều Mạnh Thắng đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại thửa đất khu nhà ở Đồng Băng. 

Như vậy, việc chủ đầu tư uỷ quyền cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển Đà Thành (gọi tắt là DDI) thực hiện quảng cáo và nhận tiền "giữ chỗ" của khách hàng là hành vi lách luật nhằm huy động vốn trái phép. Việc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện thể hiện năng lực tài chính của chủ đầu tư yếu kém cũng như chủ đầu tư đang cố tính đẩy rủi ro cho khách hàng của mình. 

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Đỗ Thanh Lâm, Công ty Luật TNHH Kiến Việt cho rằng, khi mua nhà tại các dự án chưa đủ điều kiện, khách hàng sẽ phải đối diện với rủi ro rất lớn. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, người mua nhà thường rơi vào tình thế nhiều bất lợi, có khởi kiện ra toà để đòi lại tiền cũng rất gian nan.

Ông Lâm cho biết, theo quy định, dự án phải xong phần móng đối với chung cư và hạ tầng đối với nhà ở thấp tầng, chủ đầu tư mới nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng và được Sở Xây dựng có văn bản cho phép mở bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trước mốc thời gian này, theo Nghị định 99 của Chính phủ và Thông tư 19 của Bộ Xây dựng, tất cả các hoạt động huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn đều bị cấm, trừ hoạt động huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết để phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Đáng chú ý là hoạt động huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán diễn ra rất nhiều và hầu như chỉ đến khi lùm xùm xảy ra, báo chí phản ánh, các chủ đầu tư bán nhà chưa đủ điều kiện mới bị kiểm tra xử phạt.

Luật sư Lâm cũng cho biết thêm, người dân khi mua nhà phải biết được mình đang xuống tiền ở giai đoạn nào của dự án. Thông thường, quy trình thủ tục pháp lý của dự án sẽ theo trình tự các bước cơ bản sau: Quyết định chủ trương đầu tư; phê duyệt quy hoạch chi tiết 1:500; giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật, giấy phép hạ tầng và làm hạ tầng, giấy phép xây dựng nhà ở (trừ một số dự án được miễn), xây dựng móng và xin giấy phép mở bán của sở xây dựng, bảo lãnh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng.

Như vậy, nếu khách hàng mua ở giai đoạn càng sớm thì rủi ro và khả năng kéo dài thời gian xây dựng dự án càng cao.

Ví dụ như khi dự án mới chỉ có chủ trương đầu thì sẽ phải qua rất nhiều thủ tục pháp lý khác mới có thể đủ điều kiện mở bán. Điều này đồng nghĩa, thời gian chờ đợi của khách hàng sẽ lâu hơn, rủi ro sẽ cao hơn. Những rủi ro này nhiều khi không chỉ đến từ chủ quan của chủ đầu tư mà còn cả những yếu tố khách quan từ thị trường, giá cả, chính sách của cơ quan quản lý nhà nước.

Trong các hợp đồng, văn bản của chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng, họ thường đặt quyền lợi của mình lên cao nhất với các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư và bất lợi cho khách hàng. Thậm chí, nhiều hợp đồng còn không quy định thời điểm bàn giao nhà, đất của dự án hoặc quy định căn cứ để chủ đầu tư được tự lùi thời điểm bàn giao.

Điều này dẫn đến khi có tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư, người mua nhà thường rơi vào tình thế không mấy thuận lợi.

Ông Lâm cũng đưa ra khuyến cáo rằng ngay từ đầu, người dân nên cân nhắc kỹ trước khi mua nhà. Khách hàng nên mua nhà tại những dự án có pháp lý đầy đủ, đặt sự an toàn của mình cao hơn các yếu tố như lợi thế về giá bán, lợi nhuận, nhất là trong thời những thời điểm thị trường bất động sản gặp khó khăn.

Bài 2: Dự án DHome Yên Thuỷ - Hoà Bình có dấu hiệu huy động vốn trái luật: UBND huyện Yên Thuỷ trả lời "không biết quy trình".

Hoàng Tư