Từ cú ‘sốc” Thủ Thiêm, giá đất TP Hồ Chí Minh có lập đỉnh mới?
| 27-12-2021, 19:14 | Thị trường 24h
Theo các chuyên gia, giá đất của cả khu vực TP Hồ Chí Minh sẽ tăng trong thời gian tới. Nguyên nhân chính do Thủ Thiêm đấu giá thành công 2,4 tỷ/m2.
Giá đất TP Hồ Chí Minh leo thang
Phiên đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm, khiến bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải “choáng váng”. Trong 4 lô đất đã đấu giá thành công, lô 3-8 và 3-5 lần lượt đạt 470-590 triệu đồng/m2. Lô 3-9 đạt mốc 1 tỷ đồng cho 1 m2 vốn – cao nhất bán đảo này. Lô 3-12 được công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng. Tương đương 2,4 tỷ cho một m2, gấp 8,3 lần so với mức khởi điểm. Chạm mức trần giá đất tại TP Hồ Chí Minh, lập là kỷ lục giá đất đắt nhất Việt Nam.
Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, đấu giá thành công với giá “khủng” có cả lợi và hại. Lợi là ngân sách Nhà nước sẽ thu được đúng với mức giá của thị trường. Sẽ tạo một mặt bằng giá mới cho thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh. Sau khi ghi nhận kết quả đấu giá đất lên đến 2,4 tỷ đồng/m2. Mức giá cao tại các dự án căn hộ hạng sang, siêu sang hay những căn hộ thương hiệu được hợp thức hóa. Những căn hộ trước đây được coi là “đắt đỏ” nhưng nay đã không còn đắt giá nữa.
“Sau việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm sẽ bắt đầu tạo một “cơn sốt” bất động sản. Khi thị trường nhìn nhận cuộc đấu giá minh bạch, rõ ràng nghĩa là thị trường có giá minh bạch, rất cao… tất cả bất động sản ăn theo đó sẽ tăng giá theo.
Việc đấu giá này tạo ra một mặt bằng giá của Nhà nước bằng với giá thị trường. Khi tạo ra mức giá như vậy sẽ gây ra hệ lụy đó là tất cả các doanh nghiệp khi tính tiền sử dụng đất sẽ bị ảnh hưởng. Trước đây giá đất ở Thủ Thiêm chỉ khoảng 200 -300 triệu đồng/m2. Thì nay đã lên 2,4 tỷ đồng/m2, cao gấp 8 lần. Như vậy, các khu vực có mức giá từ 5-10 triệu đồng/m2 liệu có “ăn theo” cũng sẽ tăng cao hơn 7-8 lần như vậy không? Vì giá Nhà nước bằng giá thị trường thì những doanh nghiệp nào chưa nộp tiền sử dụng đất cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn”, ông Quang nói.
Vậy trong tương lai, những khu vực khác tại TP Hồ Chí Minh giá đất sẽ như thế nào. Đặc biệt là TP Thủ Đức, mỗi căn hộ sẽ có giá bao nhiêu cho một m2. Một dự án căn hộ tọa lạc trên đường Võ Văn Ngân (TP Thủ Đức) có hiện tượng “tát nước theo mưa”. Giá đất lên tới gần 100 triệu đồng/m2. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư “hốt hoảng”. Theo báo cáo quý 2/2021 của Hội môi giới BĐS Việt Nam, nhà thấp tầng tại TP Thủ Đức đã cán mốc 200 triệu đồng/m2. Đây là giá chưa từng xuất hiện tại thị trường bất động sản phía khu Đông TP Hồ Chí Minh.
Nỗi lo cơn sốt đất ảo
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), nhiều nhà đầu tư hoài nghi giá đất ảo. Tuy nhiên, các giá trị khai thác tài sản chưa tăng tương xứng.
Cú “sốc” giá Thủ Thiêm có thể gây áp lực cho các nhà đầu tư. Từ đó bài toán kinh doanh ngày càng trở nên khó khăn vì chi phí đất quá cao. Chủ đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng từ lúc xây dựng, bán cho ai, khai thác sử dụng như thế nào. Khi giá đất ban đầu đã là tỷ đồng cho một m2.
Nếu bài toán này không có lời giải có nghĩa là không có cơ hội đầu tư. Từ đó, giá đất bị coi là ảo. Đất đó không có khả năng tăng giá trong tương lai vì đã tăng hết biên độ kỳ vọng. “Giá đất ảo cũng triệt tiêu cơ hội tăng trưởng của các ngành có sử dụng đến mặt bằng như thương mại, sản xuất, không có lợi thậm chí là gây tổn hại cho nền kinh tế”, ông Nghĩa nói.
Theo các chuyên gia, cơn sốt đất ảo tại TP Hồ Chí Minh có thể chưa dừng lại. Giữa bối cảnh nền kinh tế trong nước và thế giới còn nhiều biến động. Đây là kênh trú ẩn an toàn và được nhiều người lựa chọn.
Địa giới trung tâm TP Hồ Chí Minh mở rộng
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, mức giá đất kỷ lục 2,4 tỷ/m2 tại quận 2 còn làm thay đổi khái niệm trung tâm TP Hồ Chí Minh.
Trước đây trung tâm TP Hồ Chí Minh gồm quận 1. Và được giới hạn bởi các tuyến đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi. Giá đất tại các khu vực này thường cao nhất trên thị trường. Trong bảng giá đất của thành phố cùng ở mức cao nhất.
Nhưng với phiên đấu giá đất tại Thủ Thiêm, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất tại một số khu vực ở quận 1. Điều này đã định vị lại khái niệm trung tâm TP Hồ Chí Minh. Theo hướng mở rộng về phía 2 bờ của sông Sài Gòn.
Theo ông Châu: “Khu trung tâm cũ từ quận 1 đang dần mở rộng sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm, thuộc quận 2, và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn. Giá đất các vị trí dọc hai bờ sông, vì vậy có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn”.
Phiên đấu giá đất “khủng” đã làm thay đổi thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh. Không chỉ giá đất leo thang tạo nên cơn sốt đất ảo. Mà còn làm thay đổi cả bộ mặt vị trí địa lý trung tâm của TP Hồ Chí Minh. Mặc dù Chính phủ đang tìm giải pháp giảm nhiệt giá bất động sản. Đẩy mạnh các dự án xây dựng nhà giá rẻ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.
Sau phiên đấu giá, bài toán mà các nhà đầu tư cần giải quyết ngày càng nhiều hơn. Nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn trong mỗi bước đi của mình trong thời điểm này. Bởi theo các chuyên gia, thị trường vẫn còn có thể chịu thêm nhiều cú “sốc” nữa. Do tình trạng lạm phát dự báo tăng cao. Sự bùng phát của dịch Covid-19 với nhiều biến thể mới, nguy hiểm hơn, khó lường hơn ở phía trước. Điều quan trọng lúc này là phải có kế hoạch, chiến lược cụ thể để đảm bảo dòng vốn. Đồng thời có thể kiếm lời từ các bất động sản “nóng” này.
